Studio svizzero: uffici vuoti potrebbero ospitare 43’000 persone

In Svizzera ci sono attualmente ben 2 milioni di metri quadrati di superfici adibite a uffici vuote, una risorsa inattiva che, in teoria, potrebbe risolvere i problemi abitativi di un’intera città. Un nuovo servizio della RTS rivela che, se questi immobili commerciali sfitti venissero trasformati in abitazioni, potrebbero accogliere ben 43’000 persone. Per dare un’idea, si tratta di una popolazione pari a quella dell’intera città di Friburgo, oggi esclusa dal mercato da pareti di vetro e porte chiuse.

Mentre la crisi abitativa si aggrava e famiglie e giovani professionisti faticano a trovare un tetto a prezzi accessibili, queste cattedrali commerciali restano silenziose. L’enorme quantità di spazio inutilizzato non è solo una statistica: è una palese inefficienza nella pianificazione urbana. Poiché ogni residente in Svizzera necessita in media di 46,5 metri quadrati di spazio abitativo, il calcolo è semplice, ma la realtà è dura. Siamo confrontati con una crisi di distribuzione, non solo di disponibilità, in cui l’ambiente costruito non riesce a rispondere ai bisogni urgenti della popolazione.

Lo scarto tra domanda e offerta ha raggiunto livelli critici nei centri economici svizzeri. A Zurigo, Ginevra e Losanna, il tasso di abitazioni sfitte è sceso sotto l’1%, creando una situazione soffocante per chi cerca casa. Eppure, ironia della sorte, è proprio in queste città che gli uffici vuoti sono più numerosi nelle zone periferiche. Secondo le stime della RTS, i soli uffici sfitti di Zurigo potrebbero ospitare 6’000 persone, mentre Ginevra e Losanna potrebbero accoglierne rispettivamente 4’000 e 2’000.

È la storia di due città: il centro sovraffollato, dove la concorrenza per trovare un appartamento è feroce, e le periferie desolate, dove i cartelli «Affittasi» sugli edifici commerciali si impolverano. La crisi non è invisibile, è strutturale. Mentre decine di inquilini in difficoltà fanno la fila per visitare un solo appartamento, milioni di metri quadrati di potenziali abitazioni restano destinati ad aziende che non ne hanno più bisogno. Le infrastrutture esistono, ma si trovano in una zona grigia giuridica e pianificatoria che impedisce loro di allentare la pressione sul mercato abitativo.

Perché i promotori immobiliari non si affrettano a trasformare questi spazi? La risposta è semplice: il denaro. Henrik Stump, noto promotore immobiliare zurighese, ammette senza mezzi termini che gli incentivi finanziari semplicemente non ci sono. «La redditività di un edificio per uffici è sempre un po’ più alta di quella degli appartamenti», afferma Stump, osservando che anche i costi di costruzione degli uffici sono inferiori. Cita come esempio la sua torre di 80 metri, completata nel 2024 e occupata solo per metà. Nonostante gli spazi vuoti, non vi è alcuna intenzione di convertirla.

Questa riluttanza mette in luce un difetto fondamentale del mercato: è più redditizio tenere un edificio per uffici vuoto, nella speranza di trovare un inquilino aziendale, che investire nei lavori necessari per trasformarlo in abitazioni. I proprietari preferiscono aspettare, dando la priorità ai potenziali rendimenti commerciali rispetto all’utilità sociale immediata. I costi della trasformazione, tra cui l’installazione di cucine e bagni e il rispetto degli standard energetici, riducono i margini di profitto. Il potenziale abitativo di questi edifici resta così bloccato da calcoli finanziari.

Oltre agli ostacoli finanziari, un labirinto burocratico impedisce di andare avanti. In Svizzera, trasformare zone commerciali in aree residenziali è un incubo giuridico. Simon Chessex, dello studio di architettura Lacroix Chessex, avverte che «modificare la legge richiederebbe troppo tempo». A suo avviso, l’unica via percorribile è ricorrere a deroghe specifiche e intervenire caso per caso, anziché aspettare una riforma legislativa di ampia portata.

Nella situazione difficile si intravedono tuttavia alcuni segnali di speranza. Di recente Wincasa è andata controcorrente, trasformando uffici a Zurigo in 100 loft e dimostrando che è possibile farlo. Massimo Blangiardi, di Wincasa, ritiene che questi progetti siano essenziali per «decongestionare il mercato», ma ammette che restano un’eccezione, non la regola. Se le autorità svizzere e i promotori immobiliari non riusciranno a trovare un’intesa per snellire la burocrazia e incentivare le ristrutturazioni, in particolare negli edifici più vecchi, ormai inadatti alle esigenze delle aziende moderne, il potenziale di ospitare 43’000 persone resterà una fantasia teorica, anziché diventare realtà concreta.