Schweizer Studie: Leerstehende Büroflächen könnten 43’000 Menschen beherbergen

In der Schweiz stehen derzeit unglaubliche 2 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer, eine ungenutzte Ressource, die theoretisch die Wohnungsnot einer ganzen Stadt lösen könnte. Ein neuer Bericht von RTS zeigt, dass diese leerstehenden Gewerbeimmobilien 43’000 Menschen beherbergen könnten, wenn sie in Wohnungen umgewandelt würden. Zur Einordnung: Das entspricht der gesamten Bevölkerung der Stadt Freiburg, die derzeit wegen gläserner Wände und verschlossener Türen vom Wohnungsmarkt ausgeschlossen ist.

Während sich die Wohnungskrise verschärft und Familien sowie junge Berufstätige verzweifelt nach bezahlbarem Wohnraum suchen, stehen diese gewerblichen Kathedralen still. Das enorme Ausmass an verschwendetem Raum ist nicht bloss eine Statistik, sondern ein offensichtliches Versagen unserer Stadtplanung. Bei einem durchschnittlichen Wohnflächenbedarf von 46,5 Quadratmetern pro Einwohnerin und Einwohner ist die Rechnung einfach, doch die Realität ernüchternd. Wir stehen vor einer Krise der Verteilung, nicht nur der Verfügbarkeit: Die gebaute Umwelt wird den dringenden Bedürfnissen der Bevölkerung nicht gerecht.

Das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage hat in den Schweizer Wirtschaftszentren ein kritisches Ausmass erreicht. In Zürich, Genf und Lausanne ist die Leerwohnungsquote unter 1 Prozent gesunken, was für Mietende eine beklemmende Situation schafft. Ironischerweise sind es gerade diese Städte, in deren Randgebieten besonders viele Büroflächen leer stehen. Schätzungen von RTS zufolge könnten allein die leerstehenden Büros in Zürich 6’000 Menschen beherbergen, in Genf und Lausanne wären es 4’000 beziehungsweise 2’000.

Es ist eine Geschichte zweier Städte: das überfüllte Zentrum, wo der Konkurrenzkampf um Wohnungen gross ist, und die verlassenen Aussenbezirke, wo die «Zu vermieten»-Schilder an Gewerbebauten verstauben. Die Krise ist nicht unsichtbar, sie ist strukturell. Während verzweifelte Wohnungssuchende zu Dutzenden für eine einzige Wohnungsbesichtigung anstehen, bleiben Millionen Quadratmeter potenzieller Wohnfläche für Unternehmen reserviert, die sie nicht mehr benötigen. Die Infrastruktur ist vorhanden, befindet sich aber in einer rechtlichen und raumplanerischen Grauzone, die verhindert, dass sie den Druck auf den Wohnungsmarkt lindert.

Warum stürzen sich Entwicklerinnen und Entwickler nicht darauf, diese Räume umzunutzen? Die Antwort ist schlicht: Es geht ums Geld. Henrik Stump, ein bekannter Zürcher Immobilienentwickler, sagt unumwunden, dass es schlicht keine finanziellen Anreize gebe. «Die Rendite eines Bürogebäudes ist immer etwas höher als die von Wohnungen», erklärt Stump und weist darauf hin, dass auch die Baukosten bei Bürogebäuden tiefer seien. Als Beispiel nennt er seinen eigenen, 80 Meter hohen Turm, der 2024 fertiggestellt wurde und zur Hälfte leer steht. Trotz des Leerstands bestehe keinerlei Absicht, ihn umzunutzen.

Diese Zurückhaltung legt einen grundlegenden Fehler des Marktes offen: Es ist rentabler, an einem leeren Bürogebäude festzuhalten und auf einen Firmenmieter zu hoffen, als in die für eine Wohnnutzung nötigen Umbauten zu investieren. Eigentümerinnen und Eigentümer warten lieber ab und geben möglichen kommerziellen Renditen den Vorrang vor einem unmittelbaren Nutzen für die Gesellschaft. Die Umbaukosten, etwa für den Einbau von Küchen und Badezimmern sowie für die Einhaltung der Energievorschriften, schmälern die Gewinnmarge. So bleibt das Wohnraumpotenzial dieser Gebäude hinter einer Mauer finanzieller Überlegungen gefangen.

Neben den finanziellen Hürden steht ein bürokratisches Labyrinth dem Fortschritt im Weg. Die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnzonen ist in der Schweiz rechtlich ein Albtraum. Simon Chessex von der Architekturfirma Lacroix Chessex warnt, «eine Gesetzesänderung würde viel zu lange dauern». Der einzige gangbare Weg führe über gezielte Ausnahmen und Einzelfalllösungen, statt auf eine umfassende Gesetzesreform zu warten.

Doch im trüben Bild gibt es Hoffnungsschimmer. Wincasa hat sich dem Trend kürzlich widersetzt und Büros in Zürich in 100 Loftwohnungen umgewandelt. Das beweist, dass es möglich ist. Massimo Blangiardi von Wincasa hält solche Projekte für entscheidend, um «den Druck auf dem Markt zu mindern», räumt jedoch ein, dass sie die Ausnahme und nicht die Regel seien. Wenn es den Schweizer Behörden und den Immobilienentwicklern nicht gelingt, die bürokratischen Hürden abzubauen und Umbauten attraktiver zu machen, insbesondere bei älteren Gebäuden, die den modernen Bedürfnissen von Unternehmen nicht mehr entsprechen, bleibt das Potenzial, 43’000 Menschen unterzubringen, eine theoretische Vorstellung statt konkreter Realität.