Étude suisse : des bureaux vides pourraient loger 43 000 personnes

La Suisse dispose actuellement d’un impressionnant volume de 2 millions de mètres carrés de bureaux vides, une ressource dormante qui pourrait théoriquement résoudre les problèmes de logement d’une ville entière. Un nouveau rapport de la RTS révèle que si ces locaux commerciaux vacants étaient transformés en logements, ils pourraient accueillir pas moins de 43 000 personnes. Pour se représenter ce chiffre, il équivaut à la population de toute la ville de Fribourg, aujourd’hui exclue du marché par des façades vitrées et des portes verrouillées.

Alors que la crise du logement s’aggrave et que les familles et les jeunes actifs se démènent pour trouver un toit abordable, ces cathédrales commerciales restent silencieuses. L’ampleur de cet espace inutilisé n’est pas qu’une statistique : elle illustre une criante inefficacité de notre aménagement urbain. Sachant qu’une personne résidant en Suisse a besoin en moyenne de 46,5 mètres carrés de surface habitable, le calcul est simple, mais la réalité est brutale. Nous sommes confrontés à une crise de répartition, et pas seulement de disponibilité : l’environnement bâti ne répond pas aux besoins urgents de la population.

Le décalage entre l’offre et la demande a atteint un niveau critique dans les centres économiques suisses. À Zurich, Genève et Lausanne, le taux de logements vacants est tombé sous la barre de 1 %, créant une situation étouffante pour les locataires. Or, ironiquement, c’est précisément dans ces villes que les bureaux vacants sont les plus nombreux en périphérie. Selon les estimations de la RTS, les bureaux vides de Zurich pourraient à eux seuls loger 6 000 personnes, tandis que Genève et Lausanne pourraient en accueillir respectivement 4 000 et 2 000.

C’est l’histoire de deux villes : un centre surpeuplé où la concurrence pour trouver un appartement est féroce, et des périphéries désertes où les panneaux « À louer » des immeubles commerciaux prennent la poussière. La crise est bien réelle : elle est structurelle. Alors que des locataires désespérés font la queue par dizaines pour visiter un seul appartement, des millions de mètres carrés de logements potentiels restent réservés à des entreprises qui n’en ont plus besoin. Les infrastructures existent, mais elles se trouvent dans une zone grise juridique et d’affectation, qui les empêche de soulager la pression sur le marché résidentiel.

Pourquoi les promoteurs ne se précipitent-ils pas pour transformer ces locaux ? La réponse tient en quelques mots : le nerf de la guerre, c’est l’argent. Henrik Stump, un promoteur immobilier zurichois de premier plan, reconnaît sans détour que les incitations financières n’existent tout simplement pas. « Le rendement d’un immeuble de bureaux est toujours un peu supérieur à celui d’immeubles d’habitation », affirme-t-il, en précisant que les coûts de construction des bureaux sont également plus bas. Il cite en exemple sa propre tour de 80 mètres, achevée en 2024 et à moitié vide. Malgré les locaux vacants, il n’est absolument pas question de la transformer.

Cette réticence révèle une faille fondamentale du marché : il est plus rentable de conserver un immeuble de bureaux vide dans l’espoir d’attirer une entreprise que d’investir dans les travaux nécessaires à sa transformation en logements. Les propriétaires préfèrent attendre, en privilégiant les rendements commerciaux potentiels à une utilité sociale immédiate. Le coût de la transformation, avec l’installation de cuisines et de salles de bains ainsi que la mise aux normes énergétiques, réduit la marge bénéficiaire. Le potentiel de logement de ces bâtiments reste ainsi prisonnier de calculs financiers.

Outre les obstacles financiers, un labyrinthe de formalités administratives entrave les avancées. En Suisse, transformer des zones commerciales en zones d’habitation relève du casse-tête juridique. Simon Chessex, du bureau d’architecture Lacroix Chessex, avertit que « modifier la loi prendrait beaucoup trop de temps ». Selon lui, la seule voie envisageable consiste à accorder des dérogations spécifiques et à agir au cas par cas, plutôt qu’à attendre une vaste réforme législative.

Il y a toutefois quelques lueurs d’espoir. Wincasa a récemment pris le contrepied de la tendance en transformant des bureaux à Zurich en 100 lofts, prouvant que c’est possible. Massimo Blangiardi, de Wincasa, estime que ces projets sont essentiels pour « désengorger le marché », mais reconnaît qu’ils restent l’exception, et non la règle. Si les autorités suisses et les promoteurs ne parviennent pas à s’entendre pour simplifier les démarches administratives et encourager les rénovations, en particulier dans les bâtiments anciens qui ne répondent plus aux besoins des entreprises modernes, la possibilité de loger 43 000 personnes restera une simple hypothèse plutôt qu’une réalité concrète.