Spiegazione: perché i mutui ipotecari a tasso fisso aumentano in Svizzera nonostante il tasso della BNS allo zero per cento?

I conti semplicemente non tornano. Da giugno 2025, la Banca nazionale svizzera (BNS) mantiene il tasso guida esattamente allo 0%. In un’economia da manuale, questo dovrebbe indicare costi di finanziamento ai minimi storici. Eppure, i proprietari di abitazioni in Svizzera si trovano confrontati con una dura realtà contraddittoria: il costo dei mutui ipotecari a tasso fisso decennali è in aumento. Questa divergenza tra il tasso guida della BNS e i tassi dei mutui ipotecari per i consumatori coglie di sorpresa gli acquirenti.

La BNS controlla il tasso del mercato monetario overnight, mentre i mutui ipotecari a tasso fisso di lunga durata dipendono dai mercati dei capitali, in particolare dai rendimenti delle obbligazioni a lungo termine della Confederazione. Quando gli investitori prevedono un’inflazione futura o cambiamenti nell’economia globale, questi rendimenti aumentano e trascinano con sé i tassi dei mutui ipotecari a tasso fisso, indipendentemente dall’attuale tasso allo zero per cento della BNS. Di fatto, le banche calcolano il rischio e la volatilità futura, chiedendo ai mutuatari di pagare oggi un premio per garantirsi stabilità domani. Questo paradosso crea uno scenario insidioso per chi aveva dato per scontato che la banca centrale garantisse denaro a buon mercato.

Se i tassi ipotecari sono la tempesta, i prezzi degli immobili sono l’alluvione. Nel 2025 il mercato immobiliare svizzero non si è limitato a crescere, ha accelerato. In tutta la Svizzera, i prezzi richiesti per gli appartamenti in proprietà sono aumentati del 4,2% su base annua. Anche le case unifamiliari hanno seguito la tendenza, registrando un solido aumento del 2,6%, secondo l’indice degli acquisti di ImmoScout24 e IAZI.

Non si tratta di un lieve ritocco al rialzo, bensì di un significativo gonfiamento del valore degli immobili in un contesto in cui i finanziamenti diventano più cari. Gli appartamenti in proprietà dominano il mercato e rappresentano quasi due terzi di tutte le abitazioni di proprietà pubblicizzate. L’offerta di case unifamiliari è aumentata in modo evidente, perché sono state messe sul mercato abitazioni più vecchie, ma l’interesse per gli appartamenti resta insaziabile. Gli acquirenti si trovano alle prese con un mercato che non accenna a raffreddarsi e molti sono costretti a spingere i propri budget al limite per riuscire a entrare nel mercato immobiliare.

La mappa immobiliare svizzera mostra una marcata polarizzazione. La media nazionale nasconde un quadro regionale volatile e disomogeneo. La Svizzera centrale è diventata il punto più caldo, con un aumento esplosivo dei prezzi degli appartamenti in proprietà del 9,5% e un balzo del 7,7% per le case unifamiliari. La regione della Grande Zurigo presenta una dinamica analoga: in alcune zone i prezzi superano di oltre il 30% la media nazionale.

In netto contrasto, il mercato ticinese è in fase di stallo. Il Cantone meridionale è praticamente stagnante e i prezzi richiesti per le case unifamiliari sono crollati del 4,6%. Mentre sull’Altipiano centrale la crescita è più debole, si allarga il divario tra i fiorenti centri economici germanofoni e il sud, in fase di raffreddamento. Per gli investitori e le famiglie, la località non è mai stata così determinante sul piano finanziario. Non si compra soltanto una casa, si scommette sul dinamismo economico di una regione.

Perché i prezzi continuano a salire anche se i mutui ipotecari diventano più cari? La risposta è a Berna. Il mercato è alimentato dall’imminente abolizione del valore locativo. Questa imposta controversa, che tassa i proprietari sulla pigione teorica che ricaverebbero affittando il proprio immobile, sta per essere abolita.

Gli osservatori del mercato indicano questo cambiamento di politica come uno dei principali motori dell’attuale frenesia. L’eliminazione di questo onere fiscale rende la proprietà abitativa sensibilmente più interessante dell’affitto e spinge gli acquirenti a entrare subito nel mercato, prima che i prezzi salgano ulteriormente. Questo cambiamento di politica fa da potente contrappeso all’aumento dei tassi d’interesse e mantiene la domanda a livelli molto elevati. Mentre la Svizzera si avvia verso il nuovo regime fiscale, la corsa psicologica all’acquisto prevale sulla prudenza finanziaria che di solito accompagna l’aumento dei costi ipotecari.