Immobilien
Erklärstück: Warum steigen die Festhypotheken in der Schweiz trotz eines SNB-Leitzinses von null Prozent?
Eine Analyse der Marktkräfte, die zu steigenden langfristigen Festhypotheken führen, ein paradoxer Trend, der Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer sowie Kaufinteressierte betrifft, obwohl die Schweizerische Nationalbank ihren Leitzins bei null belässt.
Die Zahlen gehen schlicht nicht auf. Seit Juni 2025 hält die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihren Leitzins bei genau 0 %. In einer Lehrbuchwirtschaft sollte dies auf extrem tiefe Kreditkosten hindeuten. Doch Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer in der Schweiz sehen sich mit einer harten, widersprüchlichen Realität konfrontiert: Die Kosten für zehnjährige Festhypotheken steigen. Diese Entkopplung des SNB-Leitzinses von den Hypothekarzinsen für Kundinnen und Kunden überrascht Kaufinteressierte.
Während die SNB den Tagesgeldsatz steuert, werden langfristige Festhypotheken von den Kapitalmärkten bestimmt, insbesondere von den Renditen langfristiger Staatsanleihen. Wenn Anlegerinnen und Anleger künftig mit Inflation oder globalen wirtschaftlichen Veränderungen rechnen, steigen diese Renditen und treiben die Festhypothekarzinsen mit nach oben, unabhängig davon, dass die SNB ihren Leitzins derzeit bei null belässt. Die Banken kalkulieren damit faktisch Risiken und künftige Schwankungen ein. Kreditnehmende zahlen heute einen Aufpreis für die Stabilität von morgen. Dieses Paradox schafft ein schwieriges Umfeld für Kaufinteressierte, die davon ausgegangen sind, dass die Zentralbank für garantiert «billiges Geld» sorgt.
Preise für Eigentumswohnungen schnellen 2025 in die Höhe
Wenn die Hypothekarzinsen der Sturm sind, dann sind die Immobilienpreise die Flut. Der Schweizer Immobilienmarkt wuchs 2025 nicht einfach, sondern legte an Tempo zu. Schweizweit stiegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr um beachtliche 4,2 %. Einfamilienhäuser zogen nach und verzeichneten gemäss dem Kaufindex von ImmoScout24 und IAZI einen kräftigen Anstieg um 2,6 %.
Das ist nicht bloss ein leichter Anstieg, sondern eine deutliche Aufblähung der Vermögenswerte in einem Umfeld, in dem die Finanzierung teurer wird. Eigentumswohnungen dominieren den Markt und machen fast zwei Drittel aller ausgeschriebenen Eigenheime aus. Das Angebot an Einfamilienhäusern ist merklich gestiegen, weil ältere Gebäude auf den Markt kommen. Die Nachfrage nach Wohnungen bleibt jedoch ungebrochen. Kaufinteressierte haben mit einem Markt zu kämpfen, der sich einfach nicht abkühlt. Viele müssen ihr Budget bis an die Belastungsgrenze ausreizen, um sich einen Einstieg in den Immobilienmarkt zu sichern.
Die grosse Kluft: Boom in der Zentralschweiz, Flaute im Tessin
Die Schweiz erlebt eine ausgeprägte Polarisierung ihrer Immobilienlandschaft. Der nationale Durchschnitt verdeckt grosse regionale Unterschiede. Die Zentralschweiz hat sich zum unbestrittenen Hotspot entwickelt: Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen dort explosionsartig um 9,5 %, jene für Einfamilienhäuser um 7,7 %. Die Grossregion Zürich weist eine ähnliche Dynamik auf. In einigen Gebieten liegen die Preise mehr als 30 % über dem nationalen Durchschnitt.
Im Gegensatz dazu geht es im Tessiner Immobilienmarkt bergab. Der südliche Kanton stagniert praktisch, die Angebotspreise für Einfamilienhäuser sind um 4,6 % eingebrochen. Während die Entwicklung im Mittelland schwächer ausfällt, wächst die Kluft zwischen den boomenden deutschsprachigen Wirtschaftszentren und dem abkühlenden Süden. Für Investorinnen und Investoren ebenso wie für Familien ist der Standort heute ein entscheidenderer finanzieller Faktor denn je. Wer ein Haus kauft, erwirbt nicht einfach eine Immobilie, sondern setzt auf die wirtschaftliche Dynamik einer Region.
Der politische Antrieb: Steueränderungen befeuern die Nachfrage
Warum steigen die Preise, obwohl Hypotheken teurer werden? Die Antwort liegt in Bern. Der Markt wird durch die bevorstehende Abschaffung des Eigenmietwerts angeheizt. Diese umstrittene Steuer belastet Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer mit einem Betrag, der der theoretischen Miete entspricht, die sie mit einer Vermietung ihrer Immobilie erzielen würden. Sie soll nun abgeschafft werden.
Marktbeobachterinnen und Marktbeobachter sehen diesen politischen Kurswechsel als einen Hauptgrund für die aktuelle Kaufdynamik. Durch den Wegfall dieser Steuerbelastung wird Wohneigentum gegenüber dem Mieten deutlich attraktiver. Das motiviert Kaufinteressierte, jetzt in den Markt einzusteigen, bevor die Preise weiter steigen. Diese politische Veränderung wirkt den steigenden Zinsen stark entgegen und hält die Nachfrage hoch. Während sich die Schweiz auf das neue Steuersystem zubewegt, überstürzt die psychologische Kaufdynamik die finanzielle Vorsicht, die normalerweise mit steigenden Hypothekarkosten einhergeht.