Immobilier
Explications : pourquoi les hypothèques suisses à taux fixe augmentent-elles malgré un taux directeur de la BNS à zéro pour cent ?
An analysis of the market forces causing an increase in long-term fixed-rate mortgages, a paradoxical trend that impacts homeowners and buyers even as the Swiss National Bank holds its key interest rate at zero.
Les chiffres ne collent tout simplement pas. Depuis juin 2025, la Banque nationale suisse (BNS) maintient son taux directeur exactement à 0 %. Dans une économie théorique, cela devrait annoncer des coûts d’emprunt au plus bas. Pourtant, les propriétaires suisses sont confrontés à une réalité difficile et contradictoire : le coût des hypothèques à taux fixe sur dix ans augmente. Ce décalage entre le taux directeur de la BNS et les taux hypothécaires auxquels les particuliers sont confrontés prend les acheteurs au dépourvu.
La BNS contrôle le taux du marché monétaire au jour le jour, tandis que les hypothèques à taux fixe de longue durée dépendent des marchés des capitaux, et plus précisément des rendements des obligations d’État à long terme. Lorsque les investisseurs anticipent une inflation future ou des changements économiques mondiaux, ces rendements augmentent et entraînent avec eux les taux hypothécaires fixes, indépendamment du taux nul actuellement appliqué par la BNS. Les banques intègrent de fait les risques et la volatilité future dans leurs prix, obligeant les emprunteurs à payer aujourd’hui une prime pour bénéficier de stabilité demain. Ce paradoxe crée un environnement périlleux pour les acheteurs qui pensaient que la banque centrale leur garantissait de l’« argent bon marché ».
Les prix des appartements en propriété s’envolent en 2025
Si les taux hypothécaires sont la tempête, les prix de l’immobilier sont la crue. En 2025, le marché immobilier suisse ne s’est pas contenté de croître : il a accéléré. À l’échelle nationale, les prix demandés pour les appartements en propriété ont bondi de 4,2 % en un an. Les maisons individuelles ont suivi la même tendance, enregistrant une hausse solide de 2,6 %, selon l’indice des prix d’achat d’ImmoScout24 et de l’IAZI.
Il ne s’agit pas d’une légère progression, mais d’une forte inflation de la valeur des biens dans un contexte où les emprunts deviennent plus coûteux. Les appartements en propriété dominent le marché et représentent près des deux tiers de tous les logements en propriété annoncés à la vente. Si l’offre de maisons individuelles a sensiblement augmenté, car de plus anciens bâtiments arrivent sur le marché, l’appétit pour les appartements reste insatiable. Les acheteurs sont confrontés à un marché qui refuse de se calmer, ce qui contraint nombre d’entre eux à pousser leur budget jusqu’à ses limites pour accéder à la propriété.
Le grand fossé : essor en Suisse centrale, recul au Tessin
La Suisse assiste à une polarisation marquée de son marché immobilier. La moyenne nationale masque de fortes disparités régionales. La Suisse centrale est devenue le point chaud incontesté, avec une envolée de 9,5 % des prix des appartements en propriété et une hausse de 7,7 % pour les maisons individuelles. La région du Grand Zurich connaît une évolution similaire : dans certaines zones, les prix dépassent de plus de 30 % la moyenne nationale.
À l’inverse, le marché tessinois perd de son éclat. Le canton du sud stagne pratiquement, les prix demandés pour les maisons individuelles ayant chuté de 4,6 %. Alors que la situation évolue plus modestement sur le Plateau, le fossé se creuse entre les pôles économiques germanophones en plein essor et le sud qui se refroidit. Pour les investisseurs comme pour les familles, l’emplacement n’a jamais été un facteur financier aussi déterminant. Acheter une maison, c’est aussi miser sur la dynamique économique d’une région.
Le moteur politique : les changements fiscaux stimulent la demande
Pourquoi les prix s’envolent-ils alors que les hypothèques deviennent plus chères ? La réponse se trouve à Berne. Le marché est porté par la suppression prochaine de la valeur locative. Cet impôt controversé, qui taxe les propriétaires sur le loyer théorique qu’ils percevraient s’ils louaient leur bien, est appelé à disparaître.
Les observateurs du marché considèrent ce changement de politique comme l’un des principaux moteurs de la frénésie actuelle. La suppression de cette charge fiscale rend la propriété nettement plus attrayante que la location et incite les acheteurs à entrer immédiatement sur le marché, avant que les prix ne grimpent davantage. Ce changement de politique fait contrepoids à la hausse des taux d’intérêt et maintient la demande à un niveau très élevé. Alors que la Suisse s’apprête à adopter ce nouveau régime fiscal, la ruée psychologique vers l’achat l’emporte sur la prudence financière habituellement associée à l’augmentation des coûts hypothécaires.