La FINMA mette in guardia dalle rischiose prassi ipotecarie

L’autorità di vigilanza sul settore finanziario svizzero ha rivolto una dura condanna al settore bancario, rivelando che importanti istituti stanno adottando un approccio rischioso nella concessione di crediti ipotecari. Con una decisione che scuote le fondamenta del mercato svizzero del credito, l’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) ha criticato esplicitamente le banche per l’applicazione di direttive interne significativamente meno rigorose dei requisiti legali. Non si tratta di una semplice svista burocratica, ma di una violazione diretta dei criteri di solvibilità concepiti per proteggere l’economia.

L’inchiesta della FINMA mette in luce una tendenza preoccupante: le banche privilegiano una concessione aggressiva di crediti rispetto alla prudenza obbligatoria. Lasciando che le procedure interne si discostino dal rigore previsto dalla legge, questi istituti indeboliscono le reti di sicurezza che sostengono la reputazione della Svizzera in materia di stabilità finanziaria. L’autorità di vigilanza è stata chiara: l’autoregolamentazione costituisce il minimo indispensabile, non un obiettivo da superare al ribasso. Mentre la FINMA intensifica la vigilanza, il messaggio al settore bancario è inequivocabile: rispettare le regole non è facoltativo e l’era di una vigilanza indulgente sta per finire bruscamente.

L’autorità di vigilanza ha rilevato discrepanze allarmanti nel calcolo del valore degli immobili, individuando specifiche lacune che potrebbero gonfiare artificialmente il mercato. L’indagine della FINMA evidenzia una carenza critica nelle procedure di valutazione degli immobili, in particolare per quanto riguarda i tassi di capitalizzazione utilizzati nella valutazione degli immobili da investimento. Se questi tassi sono fissati a un livello troppo basso, il valore degli attivi appare superiore a quello reale, creando una bolla di capitale fittizio che potrebbe scoppiare sotto pressione.

Questa «magia delle valutazioni» rappresenta una grave minaccia per l’integrità del portafoglio ipotecario. Sopravvalutando le garanzie, le banche concedono di fatto crediti basandosi sul nulla. La FINMA ha sottolineato esplicitamente che queste valutazioni ottimistiche non rispecchiano il profilo di rischio effettivo degli attivi. In un mercato noto per i prezzi immobiliari elevati, una simile negligenza non è soltanto irresponsabile: è sistemica. I risultati della FINMA suggeriscono che, senza una correzione immediata delle modalità di stima di questi attivi, il mercato immobiliare svizzero potrebbe poggiare su fondamenta assai più fragili di quanto sembri.

Non si tratta di un episodio isolato che coinvolge pochi operatori fuori controllo, ma di un problema sistemico diffuso che riguarda ben 45 importanti istituti finanziari. I risultati pubblicati giovedì si basano su un’analisi approfondita delle prassi di 27 banche e 18 assicuratori nel corso dell’ultimo anno. L’ampiezza dell’indagine indica che il problema è radicato e interessa una parte significativa del panorama finanziario svizzero.

Sottoponendo a verifica un numero così elevato di istituti, la FINMA ha confermato che lo scostamento dagli standard legali di solvibilità è una prassi diffusa, non una serie di casi anomali. Il numero di enti coinvolti accresce il rischio per l’economia nazionale. Quando quasi 30 banche e quasi 20 assicuratori abbassano contemporaneamente la guardia, l’esposizione complessiva diventa critica. Questa diffusa noncuranza costringe l’autorità di vigilanza a intervenire con decisione, poiché l’effetto cumulativo di queste prassi poco rigorose rappresenta una minaccia diretta per la stabilità dell’intero settore.

La stabilità della piazza finanziaria svizzera è in bilico: la FINMA considera il settore ipotecario uno dei «rischi maggiori» per il Paese. Una criticità fondamentale individuata riguarda la valutazione della solvibilità dei debitori, che spesso non tiene conto delle possibili oscillazioni dei tassi d’interesse. Per essere davvero sostenibili, i crediti devono essere sottoposti a prove di stress che riflettano la volatilità dei mercati; eppure molti istituti non considerano adeguatamente questa eventualità.

L’avvertimento della FINMA è un campanello d’allarme: la calma attuale è ingannevole. Se i tassi d’interesse dovessero impennarsi, le prassi di concessione poco rigorose di oggi diventerebbero gli attivi tossici di domani. L’autorità di vigilanza intravede margini di miglioramento, e un urgente bisogno di intervenire, nel quadro normativo per proteggere il sistema da questi shock. Mentre la Svizzera fa i conti con questi risultati, ora spetta alle banche dimostrare di poter resistere alla tempesta, affinché i pilastri finanziari del Paese restino saldi anche quando il clima economico peggiora.