Il mercato immobiliare svizzero cresce moderatamente, con differenze regionali

Il mercato immobiliare svizzero tiene, ma cominciano a emergere le prime crepe. Nel 2024 i prezzi degli appartamenti sono saliti di un robusto 2%, mentre quelli delle case unifamiliari hanno registrato un modesto aumento dell’1,2%, secondo gli ultimi dati di RealAdvisor. Per il terzo anno consecutivo, gli appartamenti hanno fatto meglio delle case, sostenendo il mercato nonostante il peggioramento del contesto economico.

La crescita annuale cela tuttavia un forte rallentamento verso la fine dell’anno. Il quarto trimestre è stato un brusco richiamo alla realtà: i prezzi degli appartamenti sono scesi leggermente dello 0,1%, mentre quelli delle case unifamiliari sono rimasti pressoché invariati, con un trascurabile aumento dello 0,1%. Questa stagnazione segnala che lo slancio alla base del boom post-pandemia si sta esaurendo. Il mercato non è crollato, ma ha certamente raggiunto un punto di stallo, lasciando investitori e proprietari alle prese con una nuova fase di lenta crescita economica.

La media nazionale nasconde un panorama frammentato, in cui la posizione è l’unica cosa che conta. Mentre alcune regioni crescono rapidamente, altre sono in declino. Sciaffusa si è affermata come la vincitrice indiscussa: i prezzi degli appartamenti in città sono balzati dell’1,8% e quelli cantonali sono saliti dell’1,7%. Anche Winterthur (+1,3%) e Losanna (+0,7%) hanno sfidato il clima negativo, registrando aumenti solidi che sottolineano l’attrattiva duratura dei principali centri urbani.

Altre regioni, al contrario, hanno subito perdite di valore. Basilea Città ha registrato un drastico calo del 2,0% dei prezzi degli appartamenti, la flessione più marcata. Uri ha seguito a breve distanza, con una diminuzione dell’1,7%, mentre anche Lugano e Lucerna hanno segnato valori negativi. Il mercato non è più uniforme: è un campo di battaglia frammentato, in cui il divario tra le aree vincenti, come Zurigo (+0,8%), e quelle in difficoltà, come Basilea, si sta ampliando a un ritmo allarmante.

Mentre i prezzi tengono, il flusso effettivo delle transazioni si è quasi prosciugato. Nel 2024 il volume delle transazioni in tutta la Svizzera è diminuito del 6%, segnando il secondo anno consecutivo di contrazione. Nonostante i tassi d’interesse abbiano iniziato a scendere, il mercato resta paralizzato e l’attività è ben al di sotto della media decennale.

Il blocco è particolarmente evidente a Ginevra. In un crollo impressionante, nel terzo trimestre il numero di transazioni immobiliari nel cantone è precipitato del 31% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Si tratta del dato trimestrale più basso da oltre un decennio. Gli acquirenti hanno di fatto incrociato le braccia, rifiutandosi di concludere acquisti ai prezzi attuali. Ne è nata una crisi di liquidità che rischia di bloccare il mercato per il prossimo futuro.

L’epoca delle vendite rapide e delle guerre di offerte è finita. Gli immobili restano a lungo sul mercato, mentre i venditori si rifiutano di abbassare i prezzi e gli acquirenti di pagarli. I dati mostrano che le case unifamiliari e gli appartamenti rimangono sul mercato il 40% più a lungo rispetto a soli due anni fa.

Questo forte aumento del tempo necessario per vendere riflette una profonda situazione di stallo: da una parte la prudenza degli acquirenti, alimentata dall’incertezza economica, dall’altra l’intransigenza dei venditori. I vincoli dell’offerta e la scarsa attività edilizia impediscono un crollo dei prezzi, ma la liquidità degli immobili svizzeri si è notevolmente ridotta. Per i venditori, la pazienza non è più una virtù: è una necessità costosa.

Non è il caso di aspettarsi una ripresa a breve. Le previsioni per il 2025 sembrano una copia esatta degli ultimi dodici mesi: una crescita moderata dei prezzi soffocata dal basso volume delle transazioni. RealAdvisor prevede che l’attuale situazione di stallo sia destinata a durare, con i vincoli dell’offerta come unico sostegno ai prezzi.

Jonas Wiesel, cofondatore di RealAdvisor, ha formulato una previsione prudente: «Restiamo quindi prudenti e prevediamo che nel 2025 i prezzi degli immobili in Svizzera seguiranno l’inflazione». Ciò significa che la crescita del valore reale sarà probabilmente trascurabile. Per investitori e proprietari il messaggio è chiaro: il boom è finito e il mercato è entrato in un lungo inverno di stagnazione.