Le marché immobilier suisse affiche une croissance modeste malgré de fortes disparités régionales

L’immobilier suisse tient bon, mais les premières fissures apparaissent. En 2024, les prix des appartements ont progressé de 2 %, tandis que ceux des maisons individuelles ont enregistré une modeste hausse de 1,2 %, selon les dernières données de RealAdvisor. Pour la troisième année consécutive, les appartements ont fait mieux que les maisons, tirant le marché vers le haut malgré des vents économiques contraires qui se renforcent.

Cette croissance annuelle masque toutefois un net ralentissement en fin d’année. Le quatrième trimestre a constitué un sévère rappel à la réalité : les prix des appartements ont légèrement reculé de 0,1 %, tandis que ceux des maisons individuelles ont à peine bougé, avec une hausse négligeable de 0,1 %. Cette stagnation indique que l’élan qui avait porté le boom post-pandémie s’essouffle. Le marché ne s’est pas effondré, mais il a bel et bien atteint un plafond, laissant investisseurs et propriétaires aux prises avec une nouvelle ère de croissance au ralenti.

La moyenne nationale dissimule une réalité fragmentée, où l’emplacement est le seul critère qui compte. Tandis que certaines régions connaissent une forte progression, d’autres s’enfoncent dans le recul. Schaffhouse s’est imposée comme la grande gagnante, avec une hausse de 1,8 % des prix des appartements en ville et de 1,7 % à l’échelle cantonale. Winterthour (+1,3 %) et Lausanne (+0,7 %) ont aussi défié la morosité, affichant des hausses solides qui soulignent l’attrait durable des principaux centres urbains.

À l’inverse, d’autres régions perdent de la valeur. Bâle-Ville a subi une baisse spectaculaire de 2,0 % des prix des appartements, la plus forte enregistrée. Uri a suivi de près, avec un recul de 1,7 %, tandis que Lugano et Lucerne ont également affiché des chiffres négatifs. Le marché n’est plus uniforme : il s’agit d’un paysage fragmenté où l’écart entre les gagnants, à Zurich (+0,8 %), et les perdants, à Bâle, se creuse à un rythme alarmant.

Alors que les prix se maintiennent, le nombre de transactions a presque disparu. Le volume des transactions a baissé de 6 % dans toute la Suisse en 2024, marquant une deuxième année consécutive de recul. Malgré le début de la baisse des taux d’intérêt, le marché reste paralysé, avec une activité bien en dessous de la moyenne des dix dernières années.

Nulle part ce gel n’est plus manifeste qu’à Genève. Dans un effondrement spectaculaire, le nombre de transactions immobilières dans le canton a chuté de 31 % au troisième trimestre par rapport à l’année précédente. Il s’agit du chiffre trimestriel le plus bas depuis plus de dix ans. Les acheteurs ont pratiquement cessé leurs achats, refusant de s’engager aux prix actuels. Cela crée une crise de liquidité qui risque de bloquer le marché dans un avenir prévisible.

L’époque des ventes rapides et des guerres d’enchères est révolue. Les biens immobiliers traînent désormais sur le marché, tandis que les vendeurs refusent de baisser leurs prix et que les acheteurs refusent de les payer. Les données montrent que les maisons individuelles et les appartements restent sur le marché 40 % plus longtemps qu’il y a seulement deux ans.

Cette forte hausse du « délai de vente » traduit une profonde impasse. Acheteurs prudents, en raison de l’incertitude économique, et vendeurs inflexibles se font face. Si les contraintes d’offre et le faible niveau de construction empêchent un effondrement des prix, la liquidité de la catégorie d’actifs immobiliers suisses s’est considérablement détériorée. Pour les vendeurs, la patience n’est plus une vertu : c’est une nécessité coûteuse.

N’espérez pas de reprise à court terme. Les prévisions pour 2025 ressemblent à s’y méprendre à celles des douze derniers mois : une faible croissance des prix, étouffée par le petit nombre de transactions. RealAdvisor estime que l’impasse actuelle va perdurer, les contraintes d’offre constituant le seul plancher sous les prix.

Jonas Wiesel, cofondateur de RealAdvisor, a livré une prévision prudente : « Nous restons donc prudents et nous nous attendons à ce que les prix de l’immobilier suisse suivent l’inflation en 2025. » Cela signifie que la croissance réelle de la valeur devrait être négligeable. Pour les investisseurs comme pour les propriétaires, le message est clair : le boom est terminé et le marché est entré dans un long hiver de stagnation.