Schweizer Immobilienmarkt verzeichnet moderates Wachstum bei regionalen Unterschieden

Der Schweizer Immobilienmarkt behauptet sich, doch erste Risse werden sichtbar. 2024 stiegen die Wohnungspreise um solide 2 %, während Einfamilienhäuser einen bescheidenen Zuwachs von 1,2 % verzeichneten, wie die neuesten Daten von RealAdvisor zeigen. Bereits das dritte Jahr in Folge entwickelten sich Wohnungen besser als Häuser und trieben den Markt an, obwohl der wirtschaftliche Gegenwind zunahm.

Das Jahreswachstum verdeckt jedoch eine deutliche Verlangsamung gegen Jahresende. Das vierte Quartal war ein ernüchternder Realitätscheck: Die Wohnungspreise sanken leicht um 0,1 %, und die Preise für Einfamilienhäuser bewegten sich kaum, mit einem vernachlässigbaren Anstieg von 0,1 %. Diese Stagnation signalisiert, dass die Dynamik des Booms nach der Pandemie verpufft. Der Markt ist zwar nicht eingebrochen, aber definitiv an eine Grenze gestossen. Anlegerinnen und Anleger sowie Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer müssen sich auf eine neue Ära der wirtschaftlichen Trägheit einstellen.

Der nationale Durchschnitt verdeckt ein zersplittertes Bild, in dem die Lage entscheidend ist. Während einige Regionen stark zulegen, geraten andere in den Abwärtstrend. Schaffhausen ist klarer Spitzenreiter: Die Wohnungspreise in der Stadt stiegen um 1,8 %, im Kanton um 1,7 %. Auch Winterthur (+1,3 %) und Lausanne (+0,7 %) trotzten der trüben Stimmung und verzeichneten solide Zuwächse, die die anhaltende Attraktivität wichtiger urbaner Zentren unterstreichen.

Im deutlichen Gegensatz dazu verloren andere Regionen an Wert. Basel-Stadt verzeichnete mit einem Rückgang der Wohnungspreise um 2,0 % den stärksten Einbruch. Uri folgte mit einem Minus von 1,7 %, während auch Lugano und Luzern negative Zahlen auswiesen. Der Markt entwickelt sich nicht mehr einheitlich, sondern gleicht einem zersplitterten Schlachtfeld. Die Kluft zwischen den Gewinnern in Zürich (+0,8 %) und den Verlierern in Basel wächst alarmierend.

Während die Preise stabil bleiben, ist der tatsächliche Abschluss von Geschäften beinahe zum Erliegen gekommen. Die Zahl der Transaktionen in der ganzen Schweiz sank 2024 um 6 %. Damit ging sie das zweite Jahr in Folge zurück. Obwohl die Zinsen allmählich sinken, bleibt der Markt gelähmt, und die Aktivität liegt deutlich unter dem Zehnjahresdurchschnitt.

Nirgends zeigt sich dieser Stillstand deutlicher als in Genf. Die Zahl der Immobilientransaktionen im Kanton brach im dritten Quartal gegenüber dem Vorjahr um 31 % ein. Das ist der tiefste Quartalswert seit über einem Jahrzehnt. Die Käuferinnen und Käufer treten faktisch in den Streik und weigern sich, zu den aktuellen Preisen zu kaufen. Dadurch entsteht eine Liquiditätskrise, die den Markt auf absehbare Zeit zum Stillstand bringen könnte.

Die Zeiten schneller Verkäufe und von Bietergefechten sind vorbei. Immobilien bleiben nun lange auf dem Markt, während Verkäuferinnen und Verkäufer an ihren Preisen festhalten und Käuferinnen und Käufer diese nicht zahlen wollen. Daten zeigen, dass Einfamilienhäuser und Wohnungen 40 % länger auf dem Markt bleiben als noch vor zwei Jahren.

Diese deutliche Zunahme der «Vermarktungsdauer» spiegelt eine tiefgreifende Pattsituation wider. Es ist ein Kräftemessen zwischen der durch wirtschaftliche Unsicherheit geschürten Vorsicht der Käuferinnen und Käufer und der Sturheit der Verkäuferinnen und Verkäufer. Angebotsengpässe und eine geringe Bautätigkeit verhindern zwar einen Preiseinbruch, doch die Liquidität der Schweizer Anlageklasse Immobilien hat sich deutlich verschlechtert. Für Verkäuferinnen und Verkäufer ist Geduld keine Tugend mehr, sondern eine kostspielige Notwendigkeit.

Eine Erholung ist so bald nicht zu erwarten. Die Prognose für 2025 dürfte eine Kopie der vergangenen zwölf Monate werden: ein moderates Preiswachstum, das durch geringe Transaktionsvolumen gebremst wird. RealAdvisor erwartet, dass die aktuelle Pattsituation anhält. Angebotsengpässe bilden dabei den einzigen Boden unter den Preisen.

Jonas Wiesel, Mitgründer von RealAdvisor, gab eine nüchterne Prognose ab: «Wir bleiben deshalb vorsichtig und erwarten, dass die Schweizer Immobilienpreise 2025 mit der Inflation Schritt halten.» Das bedeutet, dass der reale Wertzuwachs wohl vernachlässigbar sein wird. Für Anlegerinnen und Anleger sowie Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer ist die Botschaft klar: Der Boom ist vorbei, und der Markt ist in einen langen, ereignislosen Winter der Stagnation eingetreten.