Le città svizzere inaspriscono le regole su Airbnb mentre aumenta la pressione sugli alloggi

Le città svizzere si apprestano a limitare gli affitti per vacanze, mentre residenti e datori di lavoro si contendono un’offerta di alloggi in calo. Nel 2025 Lucerna ha iniziato ad applicare un limite che restringe a 90 notti all’anno gli affitti di breve durata per determinati immobili. In seguito, Zurigo e Interlaken hanno adottato restrizioni simili, estendendo a diverse importanti destinazioni un cambiamento normativo avviato in una sola città.

Le regole riguardano le abitazioni destinate agli affitti di breve durata dal 2010, quando questo uso ha sottratto o ridotto l’offerta locale di alloggi. A Lucerna i proprietari devono registrare gli immobili interessati. La misura riflette una preoccupazione condivisa dalle associazioni degli inquilini e dagli albergatori: un’abitazione occupata a ciclo continuo da visitatori non può accogliere un residente del posto, una famiglia o un lavoratore in cerca di un alloggio vicino al luogo di lavoro.

Airbnb e piattaforme simili restano popolari tra i viaggiatori e possono generare rendimenti considerevoli per i proprietari. Questa attrattiva commerciale ha acuito la pressione nelle città e nelle regioni turistiche dove gli alloggi sono già costosi o scarsi. Le associazioni degli inquilini sostengono che le abitazioni ordinarie dovrebbero restare disponibili sul mercato residenziale. I proprietari ribattono che le autorità locali rischiano di imporre restrizioni generalizzate a un numero relativamente esiguo di immobili.

Il limite di 90 notti introdotto a Lucerna è diventato il banco di prova più chiaro per stabilire fin dove le città dovrebbero spingersi a tutela degli alloggi residenziali. La regola cittadina si applica agli immobili destinati agli affitti di breve durata dal 2010, quando questo uso ha ridotto gli alloggi disponibili per i residenti. L’obbligo di registrazione permette alle autorità di identificare gli immobili e verificare il rispetto delle disposizioni.

Mario Stübi, presidente dell’Associazione degli inquilini di Lucerna, afferma che le restrizioni sono arrivate tardi. A suo avviso, le abitazioni ordinarie non dovrebbero essere sottratte al mercato degli affitti per ospitare una successione continua di visitatori. «La proprietà comporta delle responsabilità», ha dichiarato Stübi nel corso del dibattito. Secondo lui, i proprietari che non affittano secondo le modalità tradizionali devono accettare le regole stabilite dalla collettività.

Damian Hunkeler, presidente dell’Associazione dei proprietari di immobili di Lucerna, contesta sia la necessità sia la concezione del limite. Quando la misura è stata introdotta, a Lucerna si contavano circa 330 annunci su Airbnb, a fronte di oltre 48’000 abitazioni. Si tratta di meno dell’1% del parco abitativo cittadino, afferma, e non giustifica un ulteriore livello di regolamentazione né i costi di applicazione che, in ultima analisi, potrebbero ricadere sui contribuenti.

Zurigo ha approvato cinque nuovi posti di lavoro per tre anni, mentre le regole su Airbnb si traducono in compiti amministrativi per le città. La decisione sul personale mostra che le restrizioni richiedono più di un voto in municipio. Le autorità devono identificare gli immobili interessati, gestire le registrazioni e stabilire se i singoli annunci rientrano nei limiti locali. Zurigo e Interlaken hanno seguito Lucerna con misure comparabili, anche se la fonte non precisa che le soglie o i sistemi di controllo siano identici.

Il dibattito va oltre i centri urbani. Secondo la fonte, il Vallese è il cantone svizzero con il maggior numero di affitti di breve durata registrati. Olivier Andermatt, presidente dell’Associazione alberghiera vallesana, afferma che gli affitti commerciali per vacanze dovrebbero essere soggetti agli stessi requisiti previsti per gli alberghi e le altre strutture turistiche. Cita la sicurezza antincendio, l’igiene e il diritto del lavoro come ambiti in cui è importante garantire parità di trattamento.

Le comunità di montagna devono trovare un equilibrio particolarmente difficile. Gli alloggi per i visitatori sostengono il turismo, mentre i prezzi elevati degli immobili e le possibilità limitate di costruzione possono spingere i residenti a lasciare la zona. La questione ha suscitato controversie anche in Ticino, dove le norme sugli affitti per vacanze in stalle riconvertite hanno attirato le critiche della Confederazione. In tutto il Paese, le soluzioni cantonali e comunali continuano a variare.

La prossima fase in Svizzera dipenderà dalla possibilità di applicare le restrizioni locali senza generare costi sproporzionati o scappatoie. Le associazioni degli inquilini vogliono riportare più abitazioni sul mercato residenziale, in particolare nelle località in cui i lavoratori faticano a trovare un alloggio. Gli albergatori chiedono che le attività di affitto di breve durata rispettino standard analoghi in materia di sicurezza, igiene e diritto del lavoro. Le associazioni dei proprietari avvertono che limiti generalizzati potrebbero interferire con i diritti di proprietà e comportare costi superiori all’impatto degli annunci interessati.

I dati di Lucerna riassumono la controversia. Secondo Hunkeler, circa 330 annunci su Airbnb rappresentavano meno dell’1% delle oltre 48’000 abitazioni. Per i rappresentanti degli inquilini, però, non conta soltanto la percentuale sull’intera città. Un gruppo concentrato di alloggi per vacanze in un quartiere molto richiesto o in un centro turistico può incidere sugli alloggi disponibili per chi vi vive e lavora.

La decisione di Zurigo di finanziare cinque posti di lavoro per tre anni indica che le città sono disposte a investire nei controlli. I risultati alimenteranno il dibattito successivo: la registrazione e i limiti al numero di notti restituiscono abitazioni significative ai residenti oppure i Comuni devono adottare politiche più ampie per affrontare la carenza? Per ora, città svizzere e destinazioni turistiche stanno sperimentando approcci diversi per mantenere attivo il turismo e preservare al contempo le abitazioni destinate alla residenza di lungo periodo.