Les villes suisses durcissent les règles Airbnb face à la pression sur le logement

Les villes suisses s’apprêtent à limiter les locations de vacances, alors que les habitants et les employeurs se disputent une offre de logements qui se raréfie. Lucerne applique depuis 2025 un plafond qui limite à 90 nuits par année la location de courte durée de certains logements. Zurich et Interlaken ont depuis adopté des restrictions similaires, étendant à plusieurs grandes destinations une évolution réglementaire d’abord observée dans une seule ville.

Les règles visent les logements affectés à la location de courte durée depuis 2010, lorsque cet usage a évincé ou réduit le parc immobilier local. À Lucerne, les propriétaires doivent annoncer les logements concernés. Cette politique traduit une préoccupation partagée par les associations de locataires et les hôteliers : un logement occupé par un flux continu de visiteurs ne peut pas accueillir un habitant, une famille ou un travailleur cherchant à se loger près de son lieu de travail.

Airbnb et les plateformes comparables restent très populaires auprès des voyageurs et peuvent générer des rendements importants pour les propriétaires. Cet attrait commercial accentue la pression dans les villes et les régions touristiques où les logements sont déjà chers ou rares. Les associations de locataires estiment que les logements ordinaires devraient rester disponibles sur le marché résidentiel. Les propriétaires rétorquent que les autorités locales risquent d’imposer des restrictions trop générales à un nombre relativement limité de logements.

Le plafond de 90 nuits fixé par Lucerne est devenu le test le plus clair de la portée des mesures que les villes devraient prendre pour protéger les logements résidentiels. La règle de la ville s’applique aux logements affectés à la location de courte durée depuis 2010, lorsque cet usage a réduit le nombre de logements disponibles pour les habitants. L’obligation d’annonce permet aux autorités de recenser les logements concernés et de contrôler le respect des règles.

Mario Stübi, président de l’Association des locataires de Lucerne, estime que les restrictions sont arrivées tard. Selon lui, les logements ordinaires ne devraient pas être retirés du marché locatif pour être loués en permanence à une succession de visiteurs. « La propriété implique des responsabilités », a déclaré Mario Stübi lors du débat. À ses yeux, les propriétaires qui ne louent pas leur bien selon les modalités habituelles doivent accepter les règles établies par la collectivité.

Damian Hunkeler, président de l’Association des propriétaires de Lucerne, conteste à la fois la nécessité du plafond et la manière dont il est conçu. Il évoque environ 330 annonces Airbnb pour plus de 48 000 logements à Lucerne au moment de l’introduction de la mesure. Cela représente moins de 1 % du parc immobilier de la ville, selon lui, et ne justifie ni une couche supplémentaire de réglementation ni les coûts de contrôle que les contribuables pourraient finalement devoir assumer.

Zurich a approuvé cinq nouveaux postes de contrôle pour trois ans, alors que les règles sur Airbnb deviennent une tâche administrative pour les villes. Cette décision en matière de personnel montre que les restrictions ne se limitent pas à un vote à l’hôtel de ville. Les autorités doivent recenser les logements concernés, traiter les annonces et déterminer si chaque offre est soumise aux limites locales. Zurich et Interlaken ont adopté des mesures comparables après Lucerne, même si la source ne précise pas si les seuils ou les dispositifs de contrôle sont identiques.

Le débat dépasse les centres urbains. Selon la source, le Valais est le canton qui compte le plus grand nombre de locations de courte durée enregistrées en Suisse. Olivier Andermatt, président de l’Association hôtelière du Valais, estime que les locations de vacances commerciales devraient être soumises aux mêmes exigences que les hôtels et les autres hébergements touristiques. Il cite notamment la sécurité incendie, l’hygiène et le droit du travail comme des domaines où l’égalité de traitement est importante.

Les communes de montagne sont confrontées à un équilibre particulièrement difficile. L’hébergement des visiteurs soutient le tourisme, tandis que le prix élevé de l’immobilier et les possibilités limitées de construire peuvent pousser les habitants à partir. La question a également suscité des différends au Tessin, où les règles applicables aux locations de vacances dans des granges transformées ont fait l’objet de critiques de la Confédération. Dans tout le pays, les approches cantonales et communales continuent de varier.

La prochaine étape en Suisse dépendra de la possibilité d’appliquer les restrictions locales sans engendrer des coûts disproportionnés ni créer des lacunes réglementaires. Les associations de locataires veulent que davantage de logements soient remis sur le marché résidentiel, en particulier dans les endroits où les travailleurs peinent à trouver un logement. Les hôteliers souhaitent que les entreprises de location de courte durée respectent des normes comparables en matière de sécurité, d’hygiène et de droit du travail. Les associations de propriétaires avertissent que des limites générales risquent de porter atteinte aux droits de propriété et d’entraîner des coûts supérieurs à l’impact des annonces concernées.

Les chiffres de Lucerne illustrent le désaccord. Environ 330 annonces Airbnb représentaient moins de 1 % des plus de 48 000 logements, selon Damian Hunkeler. Pour les représentants des locataires, le pourcentage à l’échelle de la ville n’est pas le seul élément pertinent. Un groupe concentré de locations de vacances dans un quartier prisé ou un centre touristique peut réduire le nombre de logements disponibles pour les personnes qui y vivent et y travaillent.

La décision de Zurich de financer cinq postes sur trois ans laisse penser que les villes sont prêtes à investir dans les contrôles. Les résultats alimenteront le prochain débat : l’obligation d’annonce et les limites de nuitées permettent-elles de remettre à disposition des habitants un nombre significatif de logements, ou les communes ont-elles besoin de politiques plus larges pour répondre à la pénurie ? Pour l’instant, les villes suisses et les destinations touristiques testent différentes solutions pour maintenir l’activité touristique tout en préservant des logements destinés à l’habitat de longue durée.