Schweizer Städte verschärfen Airbnb-Regeln angesichts des Drucks auf den Wohnungsmarkt

Schweizer Städte wollen Ferienvermietungen einschränken, da Einheimische und Arbeitgeber um ein schrumpfendes Wohnungsangebot konkurrieren. Luzern begann 2025 mit der Durchsetzung einer Obergrenze: Bestimmte Wohnungen, die kurzzeitig vermietet werden, dürfen höchstens 90 Nächte pro Jahr vermietet werden. Seither haben Zürich und Interlaken ähnliche Einschränkungen beschlossen. Damit hat sich der regulatorische Wandel von einer Stadt auf mehrere bedeutende Destinationen ausgeweitet.

Die Regeln betreffen Wohnungen, die seit 2010 für die Kurzzeitvermietung geschaffen wurden, wenn diese Nutzung den lokalen Wohnungsbestand verdrängt oder verringert hat. In Luzern müssen die betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Wohnungen registrieren. Die Regelung spiegelt eine Sorge wider, die Mieterorganisationen und Hoteliers teilen: Eine Wohnung, die fortlaufend wechselnden Gästen dient, kann weder Einheimischen und Familien noch Arbeitskräften als Unterkunft in der Nähe ihres Arbeitsplatzes dienen.

Airbnb und vergleichbare Plattformen sind bei Reisenden nach wie vor beliebt und können Eigentümerinnen und Eigentümern beträchtliche Erträge einbringen. Diese kommerzielle Attraktivität hat den Druck in Städten und Tourismusregionen verschärft, in denen Wohnraum bereits teuer oder knapp ist. Mieterorganisationen sagen, gewöhnliche Wohnungen sollten dem Wohnungsmarkt erhalten bleiben. Eigentümerinnen und Eigentümer halten dagegen, dass die Gemeinden riskieren, weitreichende Einschränkungen für eine relativ geringe Zahl von Wohnungen einzuführen.

Luzerns Obergrenze von 90 Nächten ist zum deutlichsten Prüfstein dafür geworden, wie weit Städte zum Schutz von Wohnraum gehen sollen. Die städtische Regel gilt für Wohnungen, die seit 2010 für die Kurzzeitvermietung geschaffen wurden, wenn diese Nutzung den für die lokale Bevölkerung verfügbaren Wohnraum verringert hat. Die Registrierung ermöglicht es den Behörden, betroffene Wohnungen zu erfassen und die Einhaltung der Vorschriften zu überwachen.

Mario Stübi, Präsident des Mieterinnen- und Mieterverbandes Luzern, sagt, die Einschränkungen seien zu spät gekommen. Er argumentiert, gewöhnliche Wohnungen sollten nicht für eine dauernde Abfolge von Gästen dem Mietmarkt entzogen werden. «Eigentum verpflichtet», sagte Stübi während der Debatte. Seiner Ansicht nach müssen Eigentümerinnen und Eigentümer, die nicht auf herkömmliche Weise vermieten, die von der Gemeinschaft festgelegten Regeln akzeptieren.

Damian Hunkeler, Präsident des Luzerner Hauseigentümerverbands, stellt sowohl die Notwendigkeit als auch die Ausgestaltung der Obergrenze infrage. Bei der Einführung der Massnahme habe es rund 330 Airbnb-Inserate gegeben, während Luzern über mehr als 48’000 Wohnungen verfügte, sagt er. Das entspreche weniger als 1 Prozent des Wohnungsbestands der Stadt und rechtfertige weder eine zusätzliche Regulierung noch die Vollzugskosten, die letztlich die Steuerzahlenden tragen könnten.

Zürich hat für drei Jahre fünf neue Vollzugsstellen bewilligt, während die Airbnb-Regeln für die Städte zu einer Verwaltungsaufgabe werden. Der Personalentscheid zeigt, dass Einschränkungen mehr erfordern als eine Abstimmung im Stadthaus. Die Behörden müssen infrage kommende Wohnungen ermitteln, Registrierungen bearbeiten und feststellen, ob einzelne Inserate unter die lokalen Beschränkungen fallen. Zürich und Interlaken haben sich Luzern mit vergleichbaren Massnahmen angeschlossen, auch wenn die Quelle keine identischen Schwellenwerte oder Vollzugssysteme nennt.

Die Debatte reicht über die Städte hinaus. Gemäss der Quelle weist das Wallis unter den Schweizer Kantonen die höchste Zahl registrierter Kurzzeitvermietungen auf. Olivier Andermatt, Präsident des Walliser Hotelier-Vereins, sagt, gewerbliche Ferienvermietungen sollten denselben Anforderungen unterliegen wie Hotels und andere touristische Unterkünfte. Er nennt Brandschutz, Hygiene und Arbeitsrecht als Bereiche, in denen eine Gleichbehandlung wichtig sei.

Berggemeinden stehen vor einer besonders schwierigen Abwägung. Gästeunterkünfte stützen den Tourismus, während hohe Immobilienpreise und begrenzte Bautätigkeit Einheimische verdrängen können. Auch im Tessin kam es zu Auseinandersetzungen: Dort stiessen Regeln für Ferienvermietungen in umgebauten Scheunen auf Kritik des Bundes. Die Vorgehensweisen der Kantone und Gemeinden unterscheiden sich weiterhin im ganzen Land.

Die nächste Phase in der Schweiz wird davon abhängen, ob sich lokale Einschränkungen durchsetzen lassen, ohne unverhältnismässige Kosten oder Schlupflöcher zu schaffen. Mieterorganisationen wollen, dass mehr Wohnungen auf den Wohnungsmarkt zurückkehren, besonders an Orten, an denen Arbeitskräfte nur schwer eine Unterkunft finden. Hoteliers wollen, dass Betriebe mit Kurzzeitvermietungen vergleichbare Standards bei Sicherheit, Hygiene und Beschäftigung einhalten. Organisationen von Eigentümerinnen und Eigentümern warnen, pauschale Beschränkungen könnten die Eigentumsrechte beeinträchtigen und Kosten verursachen, die in keinem Verhältnis zur Wirkung der betroffenen Inserate stehen.

Die Zahlen aus Luzern verdeutlichen den Streit. Rund 330 Airbnb-Inserate machten gemäss Hunkeler weniger als 1 Prozent von über 48’000 Wohnungen aus. Für die Vertretungen der Mieterschaft ist jedoch nicht nur der stadtweite Anteil entscheidend. Eine Konzentration von Ferienwohnungen in einem beliebten Quartier oder Tourismuszentrum kann sich auf das Angebot für Menschen auswirken, die dort leben und arbeiten.

Zürichs Entscheid, fünf Stellen für drei Jahre zu finanzieren, deutet darauf hin, dass Städte bereit sind, in die Kontrolle zu investieren. Die Ergebnisse werden die nächste Debatte prägen: Bringen Registrierungs- und Nächtelimits tatsächlich nennenswerten Wohnraum für die Bevölkerung zurück, oder brauchen die Gemeinden umfassendere Massnahmen gegen die Knappheit? Vorläufig erproben Schweizer Städte und Tourismusdestinationen verschiedene Möglichkeiten, den Tourismus aufrechtzuerhalten und zugleich dauerhaft verfügbaren Wohnraum zu bewahren.