La crisi degli alloggi si aggrava: il tasso di abitazioni sfitte in Svizzera tocca l’1%

La Svizzera è ufficialmente al completo. Per il quinto anno consecutivo, il numero di abitazioni disponibili è crollato, portando il tasso nazionale di abitazioni sfitte a un livello critico dell’1,00%. Non si tratta di una fluttuazione, ma di una stretta sistemica che lascia occupato un impressionante 99% del parco abitativo del Paese. Nel giugno 2025, in tutta la Svizzera erano vuote soltanto 48’000 abitazioni, 3’600 in meno rispetto all’anno precedente.

Questo dato dell’1% rappresenta un punto di rottura psicologico ed economico. Nel mercato immobiliare svizzero, pianificato con grande precisione, un tasso di abitazioni sfitte inferiore all’1,5% indica una situazione tesa; sotto l’1% segnala una grave penuria. Abbiamo ormai superato questa soglia. La scarsità non è più una preoccupazione astratta legata alla pianificazione urbana del futuro, ma una realtà immediata per migliaia di residenti. Dalle strade animate di Zurigo alle valli del Ticino, i cartelli «Affittasi» stanno scomparendo. L’Ufficio federale di statistica conferma che la stretta si sta accentuando, creando una situazione esplosiva in cui la competizione per le poche chiavi rimaste è feroce e senza sconti.

Se la media nazionale è allarmante, la situazione nella regione del Lemano è a dir poco drammatica. Ginevra è senza dubbio l’epicentro della crisi, con un tasso di abitazioni sfitte di appena lo 0,34%. Non è un mercato, è una lotteria. Segue da vicino Vaud, con una disponibilità di appena lo 0,89%, che costringe chi cerca casa, ormai disperato, a spingersi nei cantoni vicini, come Friburgo, per trovare un alloggio.

Per convenzione, un tasso di abitazioni sfitte inferiore al 2% indica una penuria. Oggi, 15 cantoni svizzeri sono scesi sotto la soglia dell’1%. La crisi si è estesa ben oltre i consueti cantoni colpiti, Ginevra e Zurigo (0,48%). Ha raggiunto anche la Svizzera rurale. Cantoni come Uri, Glarona e Obvaldo, tradizionalmente al riparo dalle tensioni metropolitane, registrano ora tassi di abitazioni sfitte ben inferiori all’1%. La domanda in esubero proveniente dalle «città polo» fa esaurire gli alloggi in costruzione in località come Châtel-Saint-Denis prima ancora che la vernice sia asciutta. Il messaggio è chiaro: la geografia non offre più un rifugio dalla crisi abitativa.

Per il residente svizzero medio, il sogno di diventare proprietario è finito. L’Ufficio federale delle abitazioni ha espresso una valutazione drastica: per chi acquista casa per la prima volta, diventare proprietario è ormai «praticamente fuori portata». La combinazione letale di costi d’acquisto alle stelle e spese d’uso elevate ha consolidato lo status della Svizzera come Paese di inquilini, ma anche il mercato degli affitti sta diventando sempre più ostile.

Le conseguenze finanziarie per la classe lavoratrice sono devastanti. Le economie domestiche con redditi bassi e medi, che rappresentano l’80% degli inquilini, si trovano di fronte a un limite di sostenibilità degli affitti. I contratti di locazione in essere offrono una certa protezione, ma chi è costretto a traslocare deve fare i conti con una dura realtà. Nelle attuali condizioni di mercato, l’onere medio dell’affitto per queste famiglie salirebbe dal 29,1% a un insostenibile 35,7% del reddito. Inoltre, soltanto il 41% degli alloggi in affitto attualmente sul mercato è considerato accessibile per la classe media. Il divario crescente tra gli affitti esistenti e quelli richiesti sul mercato incentiva gli investitori a demolire e ricostruire invece di risanare: l’attività edilizia rimane elevata, ma si fa ben poco per risolvere la crisi dell’accessibilità economica.

I conti semplicemente non tornano. La Svizzera sta combattendo una battaglia persa tra crescita demografica e nuove costruzioni. Nonostante il rallentamento dell’immigrazione, con la migrazione netta scesa da 142’000 persone nel 2023 a 83’000 nel 2024, il settore edilizio non riesce a tenere il passo. Con appena 48’000 abitazioni sfitte a fronte dell’arrivo di decine di migliaia di nuovi residenti, il deficit è strutturale e continua ad aumentare.

Le autorità sono chiare: è improbabile che nei prossimi due anni la costruzione di alloggi tenga il passo con la crescita del numero di economie domestiche. Assistiamo a una paralisi in cui la domanda supera incessantemente l’offerta. L’Ufficio federale delle abitazioni paragona la tensione attuale alla penuria persistente iniziata nel 2014, ma oggi la popolazione ha meno vie d’uscita. Poiché gli investitori privilegiano le ricostruzioni di fascia alta rispetto alla creazione di alloggi a prezzi accessibili, la fascia intermedia del mercato abitativo si sta assottigliando. Senza un cambiamento radicale della politica edilizia o un’improvvisa inversione della tendenza demografica, nel medio termine la Svizzera è destinata a fare i conti con scarsità, prezzi elevati e una forte concorrenza per trovare un posto da chiamare casa.