Wohnungskrise verschärft sich: Leerwohnungsziffer in der Schweiz erreicht kritische 1 Prozent

Die Schweiz ist offiziell voll. Zum fünften Jahr in Folge ist die Zahl der verfügbaren Wohnungen stark gesunken, wodurch die Leerwohnungsziffer landesweit auf kritische 1,00 Prozent zurückging. Das ist keine Schwankung, sondern eine strukturelle Verknappung: Erschreckende 99 Prozent des Schweizer Wohnungsbestands sind belegt. Im Juni 2025 standen landesweit nur noch 48 000 Wohnungen leer, 3600 weniger als noch im Vorjahr.

Die Zahl von 1 Prozent markiert einen psychologischen und wirtschaftlichen Wendepunkt. Auf dem akribisch geplanten Schweizer Wohnungsmarkt gilt eine Leerwohnungsziffer von unter 1,5 Prozent als angespannt; alles unter 1 Prozent signalisiert eine schwere Knappheit. Diese Schwelle haben wir nun unterschritten. Die Knappheit ist keine abstrakte Sorge mehr für die künftige Stadtplanung, sondern für Tausende Bewohnerinnen und Bewohner unmittelbare Realität. Von den belebten Strassen Zürichs bis zu den Tälern des Tessins verschwinden die «Zu vermieten»-Schilder. Das Bundesamt für Statistik bestätigt, dass sich die Verknappung verschärft. So entsteht eine angespannte Lage, in der um die wenigen verbliebenen Wohnungen hart und unerbittlich konkurriert wird.

Während der nationale Durchschnitt alarmierend ist, ist die Lage in der Genferseeregion geradezu dramatisch. Genf ist unbestritten das Epizentrum der Krise und kämpft mit einer erdrückend tiefen Leerwohnungsziffer von gerade einmal 0,34 Prozent. Das ist kein Markt, sondern eine Lotterie. Waadt folgt mit einer Verfügbarkeit von nur 0,89 Prozent. Verzweifelte Wohnungssuchende müssen deshalb in benachbarte Kantone wie Freiburg ausweichen, um eine Unterkunft zu finden.

Konventionell gilt eine Leerwohnungsziffer von unter 2 Prozent als Zeichen einer Knappheit. Heute liegen 15 Schweizer Kantone unter der Marke von 1 Prozent. Die Krise hat sich über die üblichen Verdächtigen Genf und Zürich (0,48 Prozent) hinaus ausgebreitet. Sie hat auch die ländliche Schweiz erfasst. Kantone wie Uri, Glarus und Obwalden, die von der Knappheit in den Städten traditionell verschont blieben, melden nun ebenfalls Leerwohnungsziffern deutlich unter 1 Prozent. Der Andrang aus den «Polstädten» sorgt dafür, dass neue Überbauungen an Orten wie Châtel-Saint-Denis weggehen, bevor die Farbe überhaupt trocken ist. Die Botschaft ist klar: Die geografische Lage bietet keinen Schutz mehr vor der Wohnungsnot.

Für die durchschnittliche Schweizer Einwohnerin und den durchschnittlichen Schweizer Einwohner ist der Traum vom Eigenheim ausgeträumt. Das Bundesamt für Wohnungswesen stellt unmissverständlich fest: Für Erstkäuferinnen und Erstkäufer sei Wohneigentum inzwischen «praktisch ausser Reichweite». Die verheerende Kombination aus rasant steigenden Kaufpreisen und hohen Nutzungskosten hat den Status der Schweiz als Mieterland gefestigt, doch auch der Mietmarkt wird zunehmend unfreundlich.

Die finanziellen Folgen für die arbeitende Bevölkerung sind verheerend. Haushalte mit tiefen bis mittleren Einkommen, die 80 Prozent der Mieterschaft ausmachen, stehen vor einer kaum zu bewältigenden Kostenhürde. Bestehende Mietverträge bieten zwar einen gewissen Schutz, doch wer umziehen muss, erlebt ein böses Erwachen. Unter den derzeitigen Marktbedingungen würde die durchschnittliche Mietbelastung dieser Familien von 29,1 auf lähmende 35,7 Prozent ihres Einkommens steigen. Zudem gelten nur 41 Prozent der aktuell auf dem Markt angebotenen Mietwohnungen als für den Mittelstand erschwinglich. Diese wachsende Kluft zwischen bestehenden Mieten und Marktangeboten setzt für Investorinnen und Investoren einen Anreiz, Gebäude abzureissen und neu zu bauen, statt sie zu sanieren. Das hält die Bautätigkeit hoch, trägt aber wenig dazu bei, die Krise bei der Bezahlbarkeit zu lösen.

Die Rechnung geht schlicht nicht auf. Die Schweiz kämpft einen aussichtslosen Kampf zwischen dem Bevölkerungswachstum und dem Bauen. Trotz der verlangsamten Zuwanderung, die Nettozuwanderung sank von 142 000 im Jahr 2023 auf 83 000 im Jahr 2024, kann die Bauwirtschaft nicht Schritt halten. Bei lediglich 48 000 freien Wohnungen und einem Zustrom von Zehntausenden neuen Einwohnerinnen und Einwohnern ist das Defizit strukturell und wächst weiter.

Die Behörden sagen es deutlich: Der Wohnungsbau dürfte in den nächsten zwei Jahren nicht mit dem Wachstum der Haushalte Schritt halten. Wir erleben eine Blockade, in der die Nachfrage das Angebot unablässig übersteigt. Das Bundesamt für Wohnungswesen vergleicht die derzeitige Anspannung mit der anhaltenden Knappheit, die 2014 begann, doch der Bevölkerung stehen weniger Ausweichmöglichkeiten zur Verfügung. Da Investorinnen und Investoren hochwertige Ersatzneubauten einer erschwinglichen Erweiterung vorziehen, wird das mittlere Segment des Wohnungsmarkts ausgehöhlt. Ohne einen deutlichen Kurswechsel in der Baupolitik oder eine plötzliche Umkehr der demografischen Entwicklung steuert die Schweiz mittelfristig auf Knappheit, hohe Preise und einen harten Wettbewerb um ein Zuhause zu.