Les prix des logements en Suisse ont bondi de plus de 6 % en 2025, selon un nouveau rapport

Le marché immobilier suisse ne se contente pas de croître : il surchauffe à un rythme alarmant. La hausse spectaculaire de 6,5 % des prix des maisons individuelles a marqué l’année 2025, anéantissant les espoirs d’accéder à la propriété à un prix abordable et signalant le retour d’une valorisation agressive du marché. Les appartements en propriété ont suivi de près, avec une hausse de 5,9 %, la demande dépassant l’offre. Il ne s’agit pas d’une progression en douceur, mais d’une ascension verticale. Selon les dernières données de Moneypark et Pricehubble, la dynamique ne fait que s’accélérer. Le quatrième trimestre 2025 a vu une poussée marquée de la dynamique des prix dans les deux segments, ce qui laisse penser que le plafond n’a pas encore été atteint. Pour les acheteurs potentiels, la fenêtre d’opportunité se rétrécit rapidement, tandis que le coût d’accès à la propriété atteint des niveaux sans précédent. Le marché envoie un signal clair et incontestable : l’immobilier suisse demeure une valeur refuge, mais le pont-levis se relève.

Une fracture économique nette est apparue à travers le pays, révélant que l’envolée du marché immobilier est loin d’être uniforme. La Suisse alémanique est sans conteste le moteur de cette inflation, avec une hausse massive de 7,0 % des prix des maisons individuelles. À l’inverse, les régions francophones, bien que toujours chères, ont enregistré une progression de 5,0 %. Cet écart croissant met en évidence les fortes disparités régionales en matière de surchauffe du marché. La seconde moitié de l’année a encore confirmé cette tendance : les régions alémaniques ont connu une hausse de 3,8 %, contre 1,4 % seulement dans l’ouest du pays. Le marché des appartements raconte toutefois une autre histoire, plus homogène. Les prix des appartements ont progressé au même rythme, la Suisse romande devançant même légèrement la partie alémanique, avec 6 % contre 5,9 %. Que l’on soit à Zurich ou à Genève, la pression sur les acheteurs d’appartements en propriété reste constante et uniforme.

Le moteur de cette croissance fulgurante ne fait aucun doute : le retour de l’argent bon marché. La Banque nationale suisse (BNS) a abaissé drastiquement son taux directeur, de 1,75 % à zéro, alimentant ainsi un marché déjà en pleine surchauffe. Ce changement de politique monétaire a relancé l’activité des acheteurs, qui était restée en sommeil pendant la période de taux élevés. L’impact a été immédiat et spectaculaire au second semestre 2025. La part des nouveaux financements a bondi à 47 %, son niveau le plus élevé en quatre ans. Avec la chute des coûts d’emprunt, les acheteurs qui avaient été écartés du marché sont revenus en force, faisant grimper la concurrence à son paroxysme. La décision de la BNS de stimuler l’économie a porté ses fruits, mais son effet collatéral est un marché du logement qui devient rapidement inaccessible aux personnes aux revenus moyens.

Les acheteurs suisses renoncent à la prudence et prennent davantage de risques pour acquérir un bien immobilier. Les comportements ont sensiblement changé : les acheteurs délaissent de plus en plus la sécurité à long terme au profit d’hypothèques à moyen terme et d’hypothèques Saron. Dans un pari spéculatif audacieux, près d’un nouvel achat sur trois (29 %) au second semestre a été financé par une hypothèque Saron, un prêt à taux variable qui expose les emprunteurs aux fluctuations du marché. Cette proportion dépasse largement les 14 % observés pour les opérations de refinancement. Les personnes aux revenus élevés, en particulier, sont à la tête de cette tendance, pariant sur une nouvelle baisse des taux hypothécaires ou sur leur maintien à un niveau très bas. C’est un pari calculé. Ces emprunteurs attendent le moment « parfait » pour fixer leur taux, traitant le financement de leur logement comme une opération boursière. À mesure que les prix s’envolent, les stratégies pour pouvoir acheter deviennent plus agressives et, sans doute, plus risquées.