La pénurie de logements touche les personnes âgées en Suisse, qui disposent de peu d’options pour réduire leur espace de vie

Pas moins de 30 % des personnes âgées de 45 à 79 ans en Suisse sont prêtes à troquer leur vaste maison familiale contre un logement plus compact. Pourtant, elles restent coincées dans des logements qui ne leur conviennent plus. Une vaste étude publiée lundi par la Haute école zurichoise des sciences appliquées (ZHAW) met en évidence un goulet d’étranglement majeur sur le marché immobilier suisse : le désir de réduire son espace de vie augmente, mais les logements disponibles font pratiquement défaut.

Pour ces « best agers », le départ des enfants ou l’approche de la retraite signale un besoin de changement, notamment pour bénéficier d’un loyer moins élevé, de meilleures liaisons de transport et d’un quartier plus calme. La réalité contraste toutefois fortement avec leurs aspirations. Holger Hohgardt, de la ZHAW, relève que, si « un nouvel espace s’ouvre pour beaucoup de personnes » à cette étape de la vie, le marché ne parvient pas à y répondre. Il ne s’agit pas simplement d’une question de préférence, mais d’un dysfonctionnement structurel qui laisse des personnes âgées isolées dans des logements familiaux devenus trop grands, alors que la crise du logement s’aggrave autour d’elles.

Le secteur immobilier suisse ne parvient pas à tirer parti d’une importante opportunité démographique. Malgré la demande manifeste des personnes de 45 ans et plus, l’étude révèle une pénurie déconcertante de logements adaptés. Le marché manque cruellement de plateformes numériques d’échange, de projets innovants d’habitat intergénérationnel et de transformations immobilières susceptibles de faciliter cette transition.

Cette inertie crée un paradoxe : la demande existe, mais pas l’offre. Le secteur continue de construire pour un modèle familial standard qui évolue, en ignorant les besoins nuancés d’une population vieillissante qui privilégie la flexibilité à la surface habitable. Les auteurs de l’étude sont catégoriques : « Les autorités locales et les entreprises doivent s’engager davantage. » Sans projets pilotes ni stratégies communales ambitieuses en matière de logement, le marché restera paralysé et ne pourra pas faire circuler efficacement le parc immobilier.

La politique suisse du logement contribue involontairement à la stagnation. L’étude de la ZHAW indique explicitement que le système de logement local « encourage davantage la stabilité que le changement ». Ce cadre réglementaire et financier récompense les propriétaires qui restent dans leur logement, pénalisant de fait celles et ceux qui souhaitent adapter la taille de leur logement à leurs besoins.

Des exigences strictes en matière de financement et un marché immobilier rigide font que, même lorsqu’une personne âgée souhaite vendre une grande maison pour acheter un appartement plus petit, les contraintes financières rendent souvent la démarche irréalisable ou peu attrayante. Cette paralysie systémique ne touche pas uniquement les personnes âgées : elle bloque toute la chaîne immobilière. En encourageant l’immobilisme, le système suisse entretient une pénurie qui pourrait être atténuée si les réformes politiques soutenaient correctement la tendance naturelle à réduire son espace de vie.

Les conséquences de cette impasse en matière de réduction de l’espace de vie se répercutent durement sur la jeune génération. Comme les personnes âgées ne peuvent pas libérer les logements familiaux, le rêve de devenir propriétaire devient statistiquement inaccessible pour les jeunes familles suisses. L’étude souligne que les prix élevés de l’immobilier et l’offre limitée sont des conséquences directes de cette stagnation.

Nous assistons à la naissance d’une « génération sans maison ». Tant que le marché ne proposera pas de solutions de sortie viables aux personnes âgées, les maisons familiales resteront hors marché et les prix continueront de s’envoler. Les conclusions de la ZHAW, étayées par l’Office fédéral du logement et l’Association suisse des propriétaires fonciers, dépeignent une crise circulaire : sans options pour les personnes âgées, il n’y a pas de place pour les jeunes. Il faut agir sans attendre et avec audace pour libérer le parc immobilier actuellement occupé par une génération prête à déménager, mais qui n’en a pas la possibilité.