Wohnungsmangel trifft ältere Schweizerinnen und Schweizer, während die Möglichkeiten zur Verkleinerung begrenzt bleiben

Erstaunliche 30 % der Schweizerinnen und Schweizer im Alter von 45 bis 79 Jahren wären bereit, ihr geräumiges Familienhaus gegen eine kompakte Wohnform einzutauschen. Dennoch sitzen sie in Immobilien fest, die nicht mehr zu ihren Bedürfnissen passen. Eine umfassende Studie der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW), die am Montag veröffentlicht wurde, legt einen entscheidenden Engpass auf dem nationalen Wohnungsmarkt offen: Der Wunsch, sich zu verkleinern, nimmt zu, doch geeignete Wohnungen sind praktisch nicht vorhanden.

Für diese «Best Agers» signalisieren der Auszug der Kinder oder der Beginn der Pensionierung, dass eine Veränderung nötig ist, insbesondere der Wechsel zu einer günstigeren Miete, einer besseren Verkehrsanbindung und einer ruhigeren Wohngegend. Die Realität steht jedoch in starkem Kontrast zu ihren Vorstellungen. Holger Hohgardt von der ZHAW weist darauf hin, dass sich in dieser Lebensphase für viele Menschen «ein neuer Freiraum eröffnet», der Markt diesen Bedarf aber nicht deckt. Dabei geht es nicht bloss um persönliche Vorlieben, sondern um ein strukturelles Versagen, das ältere Menschen in leeren Familienhäusern zurücklässt, während sich die Wohnungskrise um sie herum verschärft.

Der Schweizer Immobiliensektor nutzt eine grosse demografische Chance nicht. Obwohl die Nachfrage bei den über 45-Jährigen klar vorhanden ist, zeigt die Studie einen erstaunlichen Mangel an passenden Wohnungsangeboten. Es fehlt an digitalen Plattformen für den Austausch, innovativen Mehrgenerationenhäusern und notwendigen Umbauten von Immobilien, die diesen Wechsel erleichtern würden.

Diese Trägheit führt zu einem Paradox: Es gibt Nachfrage, aber kein Angebot. Die Branche baut weiterhin für die klassische Familie, obwohl sich deren Bedürfnisse verändern. Dabei werden die differenzierten Anliegen einer alternden Bevölkerung übergangen, die Flexibilität statt zusätzlicher Wohnfläche sucht. Die Studienautorinnen und -autoren beurteilen die Lage eindeutig: «Es braucht ein stärkeres Engagement der Gemeinden und Unternehmen.» Ohne Pilotprojekte oder entschlossene kommunale Wohnstrategien bleibt der Markt blockiert und kann den Wohnungsbestand nicht effizient umverteilen.

Die Schweizer Wohnpolitik trägt unbeabsichtigt zur Stagnation bei. In der ZHAW-Studie heisst es ausdrücklich, das hiesige Wohnsystem «begünstigt Stabilität stärker als Veränderung». Dieser regulatorische und finanzielle Rahmen belohnt Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer dafür, in ihrer Immobilie zu bleiben, und benachteiligt damit jene, die ihre Wohnsituation an ihre Bedürfnisse anpassen möchten.

Strenge Finanzierungsvorschriften und ein starrer Immobilienmarkt führen dazu, dass der Umzug oft finanziell nicht machbar oder unattraktiv ist, selbst wenn eine ältere Person ein grosses Haus verkaufen und eine kleinere Wohnung kaufen möchte. Diese systemische Blockade betrifft nicht nur ältere Menschen, sondern lähmt die gesamte Wohneigentumskette. Indem das Schweizer System den Verbleib in der bestehenden Wohnsituation begünstigt, schafft es eine Knappheit, die sich durch politische Reformen und eine gezielte Unterstützung des natürlichen Verkleinerungsprozesses lindern liesse.

Die Folgen dieser Blockade beim Verkleinern des Wohnraums treffen auch die jüngere Generation mit voller Wucht. Weil ältere Menschen ihre familiengerechten Häuser nicht verlassen können, wird der Traum vom Eigenheim für junge Schweizer Familien statistisch gesehen immer unerreichbarer. Die Studie hebt hervor, dass hohe Immobilienpreise und ein begrenztes Angebot direkte Folgen dieser Stagnation sind.

Wir erleben, wie sich eine «Generation ohne Eigenheim» herausbildet. Solange der Markt älteren Menschen keine praktikablen Möglichkeiten für einen Wohnungswechsel bietet, bleiben Familienhäuser dem Markt fern und die Preise steigen ins Unermessliche. Die Erkenntnisse der ZHAW-Studie, die vom Bundesamt für Wohnungswesen und vom Hauseigentümerverband Schweiz unterstützt wurde, zeichnen das Bild einer sich selbst verstärkenden Krise: Ohne Alternativen für die Älteren gibt es keinen Platz für die Jüngeren. Nötig sind sofortige und mutige Massnahmen, um den Wohnraum freizusetzen, der derzeit von einer Generation belegt wird, die bereit wäre umzuziehen, es aber nicht kann.