Warum die Schweizer Hypothekarzinsen in manchen Regionen stärker steigen als in anderen

Der Medianwert auf nationaler Ebene erreichte im dritten Quartal 2026 1.84%, nachdem er im Berichtszeitraum um 14 Basispunkte gestiegen war. Der Anstieg betrifft Kreditnehmende in der ganzen Schweiz, doch wie stark er ausfällt, hängt stark davon ab, wo sich eine Immobilie befindet.

Der vierteljährliche Hypothekenbericht von Resolve beziffert den Medianzinssatz für zehnjährige Festhypotheken auf 1.62% in der Zentralschweiz und 2.15% im Wallis. Diese Differenz von 53 Basispunkten ist für Haushalte bedeutsam, die sich auf einen langfristigen Rückzahlungsplan festlegen, zumal Festhypotheken die Kreditkosten für ein Jahrzehnt fixieren.

Der Druck ging vom breiteren Finanzmarkt aus. Der Swap-Satz, ein wichtiger Referenzwert für die Preisgestaltung von Festhypotheken, stieg im Quartal um 19 Basispunkte. Die Erwartung einer restriktiveren Geldpolitik, einschliesslich der Möglichkeit einer Zinserhöhung durch die Schweizerische Nationalbank vor Ende 2026, trieb den Referenzwert nach oben.

Die Kreditgeber fingen einen Teil des Anstiegs auf, indem sie geringere Margen akzeptierten. Dieser Schutz war dort am stärksten, wo Banken intensiv um Kreditnehmende konkurrieren. So entstand ein Schweizer Hypothekenmarkt mit einer Währung, aber deutlich unterschiedlichen lokalen Preisen.

Die Zentralschweiz verzeichnete mit 1.62% den tiefsten Medianzinssatz, während das Wallis 2.15% erreichte. Die regionale Differenz widerspiegelt, wie viele Kreditgeber bereit sind, um eine bestimmte Hypothek zu konkurrieren, und wie weit diese Institute über ihr angestammtes Gebiet hinaus tätig sind.

In der Deutschschweiz ist das Netz der Kreditgeber dichter. Kantonalbanken aus der Region können auch ausserhalb ihrer traditionellen Grenzen konkurrieren, während Genossenschaftsbanken, regionale Institute und Pensionskassen die Auswahl erweitern. Der Medianzinssatz für zehnjährige Hypotheken lag in Zürich bei 1.65%, nur drei Basispunkte über dem Wert der Zentralschweiz.

In vielen Gebieten der Westschweiz gibt es weniger konkurrierende Institute. Ihre Kantonalbanken bleiben in der Regel stärker auf ihre Region beschränkt, wodurch weniger Kreditgeber um dieselben Kundinnen und Kunden werben. Genf verzeichnete einen Medianzinssatz von 1.78%, Neuenburg erreichte 1.90%.

Die Entwicklung im Quartal folgte demselben Muster. In der Deutschschweiz stiegen die Zinsen lediglich um 5 bis 7 Basispunkte. In der Westschweiz betrug der Anstieg 10 bis 13 Basispunkte. Im Tessin, wo weniger Kreditgeber konkurrieren, stiegen die Zinsen um 15 Basispunkte.

Die Differenz zwischen den besten und den am wenigsten konkurrenzfähigen Angeboten für zehnjährige Hypotheken weitete sich auf 98 Basispunkte aus. Im zweiten Quartal hatte die entsprechende Differenz 80 Basispunkte betragen. Die Veränderung zeigt, dass Kreditnehmende nun mit einer grösseren Preisspanne konfrontiert sind, selbst wenn sie nach derselben Art von selbst genutzter Hypothek suchen.

Bei einer Hypothek von CHF 900,000 entspricht eine Differenz von 98 Basispunkten rund CHF 8,820 jährlichen Zinskosten, noch ohne Amortisation, Gebühren oder andere Bedingungen. Die Differenz kann beeinflussen, ob ein Haushalt einen festen Zinssatz wählt, einen bestehenden Kredit refinanziert oder einen Kauf aufschiebt.

Einige Banken haben ihre Zinsen tief gehalten, um Marktanteile zu gewinnen oder ihre Kreditziele vor Jahresende zu erreichen. Andere Kreditgeber standen weniger unter Druck, neue Kundschaft zu gewinnen, und gaben höhere Refinanzierungskosten stärker an ihre Kundinnen und Kunden weiter.

Der günstigste beworbene Zinssatz ist zudem nicht unbedingt für alle verfügbar. Ein Kreditgeber kann einen Rabatt an die Nutzung des täglichen Bankgeschäfts, an Vorsorgevermögen, einen höheren Eigenkapitalanteil oder eine energieeffiziente Immobilie knüpfen. Kreditnehmende sollten das gesamte Angebot vergleichen, einschliesslich Flexibilität, Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung und Anspruchsvoraussetzungen.

Der Medianzinssatz von 2.15% im Wallis muss sorgfältig interpretiert werden. Im Kanton gibt es einen hohen Anteil an Zweitwohnungen, für die ein Risikoaufschlag anfallen kann. Ein regionaler Median gibt deshalb nicht den Zinssatz wieder, der jedem Haushalt zur Finanzierung eines Hauptwohnsitzes im Kanton zur Verfügung steht.

Immobilientyp, Profil der Kreditnehmenden und Kreditvergabepolitik können das endgültige Angebot verändern. Für einen Hauptwohnsitz mit hohem Eigenkapital kann ein anderer Preis gelten als für eine Ferienwohnung oder eine Renditeimmobilie. Vor der Festlegung der Bedingungen prüfen Banken zudem Einkommen, Tragbarkeit, Belehnungsquote und Zustand der Immobilie.

Dieselbe Vorsicht gilt beim Vergleich der Kantone. Ein veröffentlichter Medianwert fasst unterschiedliche Kreditnehmende und Immobilien zusammen. Er ist ein nützlicher Marktindikator, kann aber ein individuelles Angebot einer Bank, Pensionskasse oder eines anderen Kreditgebers nicht ersetzen.

Pensionskassen konkurrieren selektiv, während sich die meisten Versicherer zurückhalten. Nationale Kreditgeber können lokale Banken unterbieten, wenn sie wachsen wollen. Lokale Banken können mit einer geringeren Marge oder flexibleren Bedingungen reagieren. Wer Angebote verschiedener Institute vergleicht, kann diese Unterschiede erkennen, statt das erste Angebot eines vertrauten Anbieters anzunehmen.

Der gemeinsame Refinanzierungsreferenzwert gibt die Richtung vor, während der lokale Wettbewerb darüber entscheidet, wie viel Kreditnehmende bezahlen. Sollten die Erwartungen einer restriktiveren Schweizer Geldpolitik die Swap-Sätze weiter steigen lassen, bleiben die Preise für Festhypotheken unter Druck. Die Quartalsdaten zeigen, dass Kreditgeber nicht jeden Anstieg gleichermassen weitergeben.

In der Deutschschweiz sind Kreditnehmende derzeit am besten vor einer raschen Neubepreisung geschützt, weil mehr Institute um Geschäfte konkurrieren. In den Westschweizer Kantonen und im Tessin fielen die Zinsanstiege stärker aus, wobei einzelne Angebote innerhalb jeder Region weiterhin deutlich variieren können.

Haushalte, deren Hypothek bald verlängert werden muss, sollten sich zunächst mehrere vergleichbare Angebote einholen. Sie sollten abklären, ob ein angebotener Zinssatz weitere Bankprodukte, eine Übertragung von Vorsorgevermögen oder einen höheren Eigenkapitalanteil voraussetzt. Für Eigentümerinnen und Eigentümer von Zweitwohnungen und energieineffizienten Immobilien können andere Preise gelten als für Hauptwohnsitze oder renovierte Häuser.

Auch unterhalb der regionalen Medianwerte bewegt sich der Markt. Die grössere Angebotsspanne gibt Kreditnehmenden mehr Verhandlungsspielraum, insbesondere wenn ihre finanzielle Situation solide ist und ihre aktuelle Hypothek erst später ausläuft. Der nächste Zinsentscheid der Schweizerischen Nationalbank und die Entwicklung der Swap-Sätze werden den nationalen Rahmen bestimmen. Der Wettbewerb entscheidet darüber, was vor Ort bezahlt werden muss.