Il mercato immobiliare svizzero corre: boom delle abitazioni di proprietà e stagnazione degli affitti

Il mercato immobiliare svizzero si è diviso in due realtà ben distinte. Mentre chi intende acquistare un’abitazione deve fare i conti con prezzi che continuano a salire, anche se a un ritmo leggermente più lento, gli inquilini assistono a una stagnazione improvvisa e inattesa. Questa divergenza sta ridisegnando il quadro abitativo in tutta la Confederazione. I prezzi degli immobili residenziali hanno continuato a seguire una tendenza al rialzo fino alla fine dello scorso anno, malgrado le incertezze economiche generali. Per contro, il mercato degli affitti ha frenato bruscamente.

Dopo due anni difficili, segnati da un’inflazione elevata, i prezzi degli affitti proposti si sono finalmente stabilizzati. Questa divergenza crea uno scenario complesso: acquistare un’abitazione resta un investimento redditizio, ma sempre più costoso, mentre il settore degli affitti si prende una pausa. I dati sono chiari: la corsa simultanea al rialzo dei costi per acquirenti e inquilini è terminata. Al suo posto c’è una marcata divisione, soggetta a forti oscillazioni, che merita l’attenzione di ogni investitore e residente in Svizzera.

Da dieci anni la tendenza è sempre la stessa: al rialzo. Le cifre sono impressionanti. Nell’ultimo decennio, i prezzi delle case unifamiliari e degli appartamenti in proprietà per piani sono aumentati del 50%. Non si tratta di una semplice crescita, ma di un cambiamento fondamentale del livello di ricchezza in Svizzera. Il patrimonio dei proprietari di abitazioni è cresciuto enormemente, consolidando il settore immobiliare come fiore all’occhiello dei portafogli d’investimento svizzeri.

Anche nel 2024, mentre altri settori vacillavano, questa dinamica è proseguita in tutto il Paese. La domanda di abitazioni di proprietà è molto forte, alimentata da ragioni culturali ed economiche e dalla volontà di investire in beni tangibili. Verso la fine del periodo il ritmo è leggermente rallentato, ma la tendenza di lungo periodo è innegabile. Un rincaro del 50% in dieci anni mette sotto forte pressione chi si affaccia ora sul mercato e traccia di fatto una linea di demarcazione tra chi ha acquistato per tempo e chi cerca oggi, con fatica, di muovere i primi passi nel mercato immobiliare.

Dopo anni di continui rincari, il mercato degli affitti ha finalmente frenato. L’indice svizzero delle offerte immobiliari, elaborato da Swiss Marketplace Group (SMG) e Cifi, segnala una sorprendente diminuzione dello 0,4% dei prezzi degli affitti proposti. Questa lieve flessione sorprende in un mercato abituato ad aumenti incessanti. È però fondamentale considerare il contesto: la stabilizzazione arriva dopo un rincaro cumulato di oltre l’8% nel 2022 e nel 2023.

Gli inquilini non dovrebbero festeggiare troppo presto. Più che una correzione, questa pausa rappresenta una stabilizzazione a livelli storicamente elevati. Dopo una corsa inflazionistica, il mercato riprende fiato. La pressione immediata si è attenuata, ma il costo della vita resta un onere pesante. La flessione dello 0,4% è una variazione statistica minima rispetto ai forti aumenti dei due anni precedenti: gli inquilini si trovano quindi in una fase di stallo precaria, non in una vera ripresa.

Mentre le zone rurali sono in pieno fermento, nei principali centri economici svizzeri si osserva un raro raffreddamento. La pressione del mercato immobiliare si sta attenuando nei centri urbani. A sorpresa, le regioni più costose registrano i maggiori cali dei prezzi degli affitti proposti. A Zurigo la flessione è stata del 3,1%, mentre nella regione del Lemano è stata dello 0,8%.

Anche la crescita dei prezzi degli immobili in proprietà ha rallentato in questi centri. Rispetto all’aumento registrato a livello nazionale, a Zurigo i prezzi sono cresciuti appena del 3% e nella regione del Lemano soltanto dell’1%. Questa riduzione delle differenze di prezzo suggerisce che in queste zone di fascia alta sia stato raggiunto un tetto. Il mercato si sta correggendo nella fascia più costosa, mentre l’inflazione continua a farsi sentire nelle zone periferiche più accessibili. Il sovrapprezzo delle aree urbane resta, ma il divario non si allarga più a ritmo vertiginoso.

La pausa nell’accelerazione dei prezzi potrebbe essere solo un’illusione. Gli esperti avvertono che il motore sta già ripartendo. Fredy Hasenmaile, capo economista di Raiffeisen, prevede una ripresa alimentata dal calo dei tassi d’interesse. «Grazie al netto calo dei costi di finanziamento e alle ottime prospettive di un’ulteriore diminuzione dei tassi d’interesse, la domanda dovrebbe continuare a crescere all’inizio del nuovo anno», afferma Hasenmaile.

Il denaro a buon mercato è il carburante del mercato immobiliare svizzero. Con un accesso più facile ai finanziamenti, la breve pausa della domanda dovrebbe svanire. Hasenmaile prevede che «l’andamento dei prezzi dovrebbe quindi accelerare ancora una volta». Per chi è indeciso se acquistare, la finestra di opportunità si sta chiudendo rapidamente. Il mercato si sta caricando come una molla, pronto a entrare nella prossima fase di crescita con un contesto monetario nuovamente favorevole a chi prende denaro in prestito.