Wirtschaft
Boom bei Schweizer Immobilien: Wohneigentum wird immer teurer, während die Mieten stagnieren
Die Preise für Schweizer Wohnimmobilien steigen weiter: Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen haben innerhalb eines Jahrzehnts um 50 Prozent zugelegt, während der Mietmarkt angesichts veränderter Marktdynamiken eine ungewöhnliche Stagnation verzeichnet.
Der Schweizer Immobilienmarkt hat sich in zwei unterschiedliche Realitäten aufgespalten. Während angehende Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer mit weiter steigenden, wenn auch etwas langsamer zunehmenden Preisen konfrontiert sind, erleben Mieterinnen und Mieter eine plötzliche und unerwartete Stagnation. Diese Entkopplung verändert die Wohnungsdebatte in der ganzen Schweiz. Die Preise für Wohnimmobilien setzten ihren Aufwärtstrend bis zum Ende des vergangenen Jahres fort und trotzten damit der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheit. Im deutlichen Gegensatz dazu ist der Mietmarkt abrupt zum Stillstand gekommen.
Nach zwei zermürbenden Jahren mit hoher Inflation sind die ausgeschriebenen Mietpreise endlich nicht weiter gestiegen. Diese Divergenz zeichnet ein komplexes Bild: Wohneigentum bleibt eine lukrative, aber zunehmend kostspielige Festung, während der Mietsektor eine Verschnaufpause einlegt. Die Daten sind eindeutig: Der gleichzeitige Anstieg der Kosten für Käuferinnen und Käufer sowie für Mieterinnen und Mieter ist vorbei. An seine Stelle ist eine volatile Spaltung getreten, die alle Investorinnen und Investoren sowie die Bevölkerung in der Schweiz aufmerksam verfolgen sollten.
Der unaufhaltsame Aufstieg: Ein Jahrzehnt rasant steigender Immobilienwerte
Seit zehn Jahren zeigt die Entwicklung nur in eine Richtung: nach oben. Die Zahlen sind beeindruckend. In den vergangenen zehn Jahren sind die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen um satte 50 Prozent gestiegen. Das ist nicht bloss Wachstum, sondern eine grundlegende Verschiebung der Vermögensbasis in der Schweiz. Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer haben einen enormen Wertzuwachs ihres Eigenkapitals erlebt und Immobilien damit als Kronjuwel Schweizer Anlageportfolios gefestigt.
Auch 2024 blieb diese Entwicklung im ganzen Land ungebrochen, während andere Branchen ins Wanken gerieten. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist enorm, angetrieben vom kulturellen und wirtschaftlichen Bestreben, sich Sachwerte zu sichern. Gegen Ende des Zeitraums liess das Tempo etwas nach, doch der langfristige Trend ist unbestreitbar. Ein Preisanstieg von 50 Prozent innerhalb eines Jahrzehnts setzt neu hinzukommende Käuferinnen und Käufer stark unter Druck und zieht eine klare Grenze zwischen jenen, die früh gekauft haben, und jenen, die jetzt verzweifelt versuchen, auf der Immobilienleiter Fuss zu fassen.
Das Plateau bei den Mieten: eine vorübergehende Entlastung für Mieterinnen und Mieter?
Nachdem der Mietmarkt Mieterinnen und Mieter jahrelang stark belastet hat, gibt er nun endlich nach. Der von der Swiss Marketplace Group (SMG) und Cifi erstellte Swiss Real Estate Offer Index weist einen überraschenden Rückgang der ausgeschriebenen Mietpreise um 0,4 Prozent aus. Dieser leichte Rückgang kommt für einen Markt, der an unablässige Erhöhungen gewöhnt ist, überraschend. Entscheidend ist jedoch der Kontext: Der Stillstand folgt auf einen kumulierten Anstieg von mehr als 8 Prozent in den Jahren 2022 und 2023.
Mieterinnen und Mieter sollten nicht zu früh jubeln. Diese Plateauphase ist weniger eine Korrektur als vielmehr eine Stabilisierung auf historisch hohem Niveau. Nach einem Inflationssprint kann der Markt nun verschnaufen. Der unmittelbare Druck hat zwar nachgelassen, doch die Lebenshaltungskosten bleiben eine grosse Belastung. Im Vergleich zu den massiven Anstiegen der beiden Vorjahre ist der Rückgang um 0,4 Prozent statistisch kaum mehr als ein Ausreisser. Für Mieterinnen und Mieter bedeutet das eine prekäre Wartesituation statt einer echten Erholung.
Abkühlung in den Städten: Zürich und Genf weichen vom landesweiten Trend ab
Während die ländlichen Gebiete boomen, kühlt sich die Entwicklung in den wirtschaftlichen Zentren der Schweiz ungewöhnlich stark ab. Die unerbittliche Hitze des Immobilienmarkts lässt in den urbanen Zentren nach. Überraschenderweise verzeichnen die teuersten Regionen den stärksten Rückgang der ausgeschriebenen Mietpreise. In Zürich sind sie um 3,1 Prozent gesunken, in der Genferseeregion um 0,8 Prozent.
Auch der Anstieg der Wohneigentumspreise hat sich in diesen Zentren verlangsamt. Verglichen mit dem landesweiten Anstieg legte Zürich nur moderat um 3 Prozent zu, in der Genferseeregion waren es gerade einmal 1 Prozent. Diese Verengung der Preisspanne deutet darauf hin, dass in diesen Premiumlagen eine Obergrenze erreicht ist. Am oberen Ende korrigiert sich der Markt, während die Inflation in den erschwinglicheren Randgebieten weiter spürbar ist. Der Aufpreis für urbane Lagen besteht weiterhin, doch die Lücke wächst nicht mehr im Eiltempo.
Die Prognose: Günstigeres Geld befeuert den nächsten Boom
Die Pause bei der Preisbeschleunigung dürfte eine Täuschung sein. Fachleute warnen, dass der Motor bereits wieder anspringt. Fredy Hasenmaile, Chefökonom bei Raiffeisen, rechnet mit einem erneuten Aufschwung, der durch sinkende Zinsen angetrieben wird. «Dank des starken Rückgangs der Finanzierungskosten und der sehr guten Aussichten auf weiter sinkende Zinsen dürfte die Nachfrage zu Beginn des neuen Jahres weiter steigen», sagt Hasenmaile.
Günstiges Geld ist der Raketentreibstoff des Schweizer Immobilienmarkts. Wenn Finanzierungen wieder erschwinglicher werden, dürfte die kurze Nachfragedelle verschwinden. Hasenmaile erwartet, «dass sich die Preisentwicklung erneut beschleunigen sollte». Für Käuferinnen und Käufer, die noch zögern, schliesst sich das Zeitfenster für günstige Gelegenheiten rasch. Der Markt spannt sich wie eine Feder, bereit für die nächste Wachstumsphase, während sich die geldpolitischen Rahmenbedingungen wieder zugunsten der Kreditnehmenden verändern.