Forte hausse de l’immobilier suisse : l’accès à la propriété progresse, tandis que les loyers stagnent

Le marché immobilier suisse s’est scindé en deux réalités bien distinctes. Alors que les futurs propriétaires doivent faire face à une hausse persistante des prix, certes un peu moins rapide, les locataires assistent à une stagnation soudaine et inattendue. Cette évolution divergente redessine le paysage du logement dans toute la Confédération. Les prix de l’immobilier résidentiel ont poursuivi leur hausse jusqu’à la fin de l’année dernière, malgré les incertitudes économiques générales. À l’inverse, le marché locatif a brutalement freiné.

Après deux années éprouvantes de forte inflation, les loyers proposés ont enfin cessé d’augmenter. Cette divergence dessine un paysage complexe : l’accès à la propriété reste une valeur refuge intéressante, mais toujours plus coûteuse, tandis que le secteur locatif marque une pause. Les données sont sans équivoque : la hausse simultanée des coûts pour les acheteurs et les locataires appartient au passé. Elle a laissé place à une évolution contrastée qui retient l’attention des investisseurs comme des habitantes et habitants de Suisse.

Depuis dix ans, la tendance est toujours la même : à la hausse. Les chiffres sont impressionnants. Au cours de la dernière décennie, les prix des maisons individuelles et des appartements en propriété ont grimpé de 50 %. Il ne s’agit pas d’une simple croissance, mais d’une profonde transformation du niveau de richesse en Suisse. La valeur du patrimoine des propriétaires a explosé, renforçant la place de l’immobilier comme pièce maîtresse des portefeuilles d’investissement helvétiques.

Même en 2024, alors que d’autres secteurs vacillaient, le phénomène a perduré dans tout le pays. L’appétit pour la propriété est vorace, porté par la volonté culturelle et économique de se constituer un patrimoine tangible. Le rythme s’est légèrement modéré vers la fin de la période, mais la tendance à long terme est indéniable. Une hausse de 50 % en dix ans exerce une pression considérable sur les nouveaux venus et trace une ligne de démarcation entre celles et ceux qui ont acheté tôt et celles et ceux qui cherchent aujourd’hui encore à accéder à la propriété.

Après des années à mettre les locataires à rude épreuve, le marché locatif a enfin marqué un temps d’arrêt. L’indice suisse des offres immobilières, établi par Swiss Marketplace Group (SMG) et Cifi, fait état d’une baisse étonnante de 0,4 % des loyers proposés. Ce léger recul surprend sur un marché habitué à des hausses incessantes. Le contexte est toutefois essentiel : cette stagnation fait suite à une augmentation cumulée de plus de 8 % en 2022 et 2023.

Les locataires ne devraient pas se réjouir trop tôt. Il s’agit moins d’une correction que d’une stabilisation à un niveau historiquement élevé. Le marché reprend son souffle après une envolée alimentée par l’inflation. Si la pression immédiate s’est atténuée, le coût de la vie reste un lourd fardeau. Cette baisse de 0,4 % n’est qu’une fluctuation statistique comparée aux fortes hausses des deux années précédentes : les locataires restent dans une situation précaire, loin d’une véritable amélioration.

Alors que les régions rurales sont en plein essor, les principaux centres économiques de Suisse connaissent un refroidissement rare. La surchauffe persistante du marché immobilier s’atténue dans les centres urbains. Fait surprenant, les régions les plus chères enregistrent les plus fortes baisses des loyers demandés. Zurich affiche un recul de 3,1 %, tandis que la région lémanique accuse une baisse de 0,8 %.

La hausse des prix de la propriété a également ralenti dans ces pôles. Par rapport à la progression nationale, Zurich n’a enregistré qu’une hausse modeste de 3 %, et la région lémanique n’a progressé que de 1 %. Ce resserrement des écarts de prix laisse penser qu’un plafond a été atteint dans ces zones prisées. Le marché se corrige dans le haut de gamme, tandis que l’inflation continue de se répercuter dans les régions périphériques plus abordables. La prime urbaine demeure, mais l’écart ne se creuse plus à toute vitesse.

Le ralentissement de la hausse des prix pourrait n’être qu’un mirage. Les spécialistes avertissent que le moteur redémarre déjà. Fredy Hasenmaile, économiste en chef chez Raiffeisen, prévoit une reprise portée par la baisse des taux d’intérêt. « Grâce à la forte baisse des coûts de financement et aux très bonnes perspectives d’une nouvelle baisse des taux d’intérêt, la demande devrait continuer à augmenter au début de la nouvelle année », affirme-t-il.

L’argent bon marché est le carburant du marché immobilier suisse. À mesure que le financement redevient accessible, le bref ralentissement de la demande devrait s’effacer. Fredy Hasenmaile s’attend à ce que « la hausse des prix s’accélère à nouveau ». Pour les acheteurs qui hésitent encore, la fenêtre d’opportunité se referme rapidement. Le marché se tend comme un ressort, prêt à entamer une nouvelle phase de croissance à mesure que l’environnement monétaire redevient favorable aux emprunteurs.