I prezzi delle abitazioni in Svizzera continuano a salire nonostante le ipoteche più care

Nel terzo trimestre del 2026 le case unifamiliari sono rincarate del 2,0% e gli appartamenti dell’1,7%, proseguendo una tendenza al rialzo che l’aumento dei costi delle ipoteche a tasso fisso non è riuscito a fermare. Gli ultimi dati dell’indice dei prezzi delle transazioni di Raiffeisen mostrano che tra luglio e settembre acquistare un’abitazione è diventato più caro in tutta la Svizzera.

Il confronto annuo evidenzia un rincaro ancora più marcato degli appartamenti. I prezzi sono aumentati del 5,9% rispetto al terzo trimestre del 2025, contro un rincaro del 3,6% per le case unifamiliari. I dati riguardano le abitazioni di proprietà e si basano sui prezzi effettivi delle transazioni comunicati da Raiffeisen e dallo Swiss Real Estate Datapool.

La distinzione è importante in un mercato in cui i prezzi pubblicizzati possono non corrispondere a quelli delle vendite concluse. L’indice rileva quanto hanno effettivamente pagato gli acquirenti e offre così una visione diretta della pressione sulle economie domestiche che cercano di diventare proprietarie. Per le famiglie che rinnovano il finanziamento o entrano per la prima volta sul mercato, la combinazione di costi di finanziamento più elevati e prezzi d’acquisto in aumento riduce il margine di manovra. I dati del terzo trimestre mostrano inoltre che la domanda resta abbastanza forte da assorbire l’impatto finanziario dei prestiti a tasso fisso più costosi.

Zurigo ha registrato il maggiore aumento annuo dei prezzi delle case unifamiliari, pari al 4,8%, seguita da vicino dalla Svizzera occidentale, con il 4,6%. I rincari più forti restano concentrati nelle regioni in cui l’occupazione, i collegamenti di trasporto e la scarsità di terreni edificabili sostengono una domanda costante.

Nella Svizzera meridionale le case unifamiliari sono rincarate del 3,3% su base annua, mentre nella Svizzera orientale l’aumento è stato del 3,5%. Si tratta comunque di una crescita sostenuta, seppur inferiore a quella di Zurigo e della Svizzera occidentale francofona. Le differenze regionali indicano un mercato nazionale che si muove nella stessa direzione, ma a velocità diverse.

I prezzi degli appartamenti hanno seguito un andamento diverso. La Svizzera meridionale ha guidato la classifica nazionale con un aumento annuo del 7,4%, mentre la regione del Lemano ha registrato appena lo 0,4%. Il dato mostra come una media nazionale possa nascondere condizioni molto diverse per chi acquista. Una famiglia alla ricerca di un’abitazione nei dintorni di Ginevra deve fare i conti con una crescita dei prezzi più lenta rispetto a chi compra nella Svizzera meridionale, senza che questo renda accessibile in generale nessuno dei due mercati.

La località continua a determinare il costo dell’accesso all’alloggio in Svizzera. La vicinanza a posti di lavoro, scuole, collegamenti ferroviari e servizi consolidati mantiene intensa la concorrenza in diverse regioni, mentre la risposta dell’offerta resta limitata.

Nei comuni turistici i prezzi degli appartamenti sono aumentati del 7,9% su base annua, il risultato più elevato tra le categorie di comuni considerate dall’indice. La domanda di appartamenti nelle località di villeggiatura continua a sostenere i prezzi, in particolare dove le nuove costruzioni sono limitate e le regole sulle abitazioni secondarie riducono l’offerta disponibile.

Nei comuni centrali si è osservato un andamento diverso. I prezzi delle case unifamiliari sono saliti del 5,2% nell’arco dell’anno, mentre quelli degli appartamenti in questi comuni sono aumentati dell’1,6%. La differenza tra le due tipologie immobiliari suggerisce che la scarsità di terreni e la limitata offerta di case indipendenti esercitano una pressione particolarmente forte nei centri abitati consolidati.

Queste categorie non descrivono ogni mercato locale e non vanno interpretate come una previsione per una singola strada o un singolo cantone. Illustrano però come il mercato immobiliare svizzero sia influenzato dalla geografia locale e dalle condizioni pianificatorie. I centri turistici si contendono un numero limitato di appartamenti, mentre nei comuni centrali vi sono poche possibilità di aggiungere abitazioni indipendenti.

Per chi intende acquistare, la ricerca deve quindi concentrarsi su una località precisa. Cambiare comune può incidere sia sul livello dei prezzi sia sulla tipologia di abitazione disponibile, anche all’interno della stessa grande regione.

L’aumento dei costi delle ipoteche a tasso fisso non ha ancora cambiato la direzione del mercato, secondo Fredy Hasenmaile, capo economista di Raiffeisen. A suo avviso, l’aumento dei tassi d’interesse è ancora troppo moderato per contrastare la forte dinamica al rialzo dei prezzi.

Un altro fattore è l’offerta. In Svizzera sono poche le abitazioni disponibili per l’acquisto e questa scarsità dà ai venditori un potere negoziale anche se il finanziamento diventa più caro. Quando gli acquirenti si contendono un numero ridotto di case, i soli tassi ipotecari potrebbero non bastare a provocare un calo generalizzato dei prezzi.

L’indice di Raiffeisen rileva le transazioni concluse: gli ultimi dati rispecchiano quindi gli affari effettivamente portati a termine sul mercato, non i prezzi richiesti che potrebbero essere ridotti in seguito. Per chi valuta l’attuale accessibilità economica, il continuo aumento trimestrale è dunque significativo. Gli acquirenti devono considerare due costi distinti: il prezzo dell’abitazione e gli interessi sul prestito utilizzato per finanziarla.

I dati spiegano anche perché un raffreddamento generale potrebbe richiedere tempo. Un aumento moderato dei costi di finanziamento può ridurre il potere d’acquisto di alcune economie domestiche, ma una domanda forte e pochi immobili in vendita possono continuare a spingere al rialzo i prezzi delle transazioni per le abitazioni che arrivano sul mercato.

I dati del terzo trimestre mostrano che gli acquirenti svizzeri si trovano di fronte a un mercato in cui aumentano sia i costi della proprietà sia i prezzi d’accesso. Gli appartamenti sono rincarati del 5,9% su base annua e le case unifamiliari del 3,6%, prima ancora di aggiungere al calcolo il costo del finanziamento.

Con una combinazione del genere, la scelta tra acquistare e affittare dipenderà molto dalla località, dal reddito dell’economia domestica e dal periodo durante il quale si prevede di restare nell’abitazione. Una famiglia potrebbe trovare un acquisto meno caro in un comune, ma i costi di pendolarismo, la scarsità di immobili in vendita o la necessità di ristrutturare possono cambiare i conti. Anche chi affitta in Svizzera deve fare i conti con un mercato competitivo, soprattutto nei centri occupazionali e nelle località turistiche più richieste.

L’indice dei prezzi delle transazioni di Raiffeisen non contiene previsioni per il prossimo trimestre. Il messaggio attuale è più circoscritto e chiaro: nel terzo trimestre del 2026, l’aumento dei costi delle ipoteche a tasso fisso non aveva indebolito la tendenza nazionale dei prezzi. Un cambiamento duraturo dipenderà dall’equilibrio tra condizioni di finanziamento, domanda degli acquirenti e offerta di abitazioni in vendita.

Per le economie domestiche che pianificano un acquisto, gli ultimi dati regionali confermano l’importanza di confrontare i comuni invece di affidarsi a un’unica media nazionale.