Les prix des logements en Suisse continuent d’augmenter malgré la hausse des taux hypothécaires

Les maisons individuelles ont augmenté de 2,0 % et les appartements de 1,7 % au troisième trimestre 2026, prolongeant une hausse des prix que le renchérissement des hypothèques à taux fixe n’a pas réussi à enrayer. Les derniers chiffres de l’indice des prix des transactions de Raiffeisen montrent que l’achat d’un logement a coûté plus cher dans toute la Suisse entre juillet et septembre.

La comparaison annuelle est encore plus marquée pour les appartements. Les prix ont augmenté de 5,9 % par rapport au troisième trimestre 2025, contre une hausse de 3,6 % pour les maisons individuelles. Ces chiffres concernent les logements occupés par leur propriétaire et se fondent sur les prix effectifs des transactions transmis par Raiffeisen et le Swiss Real Estate Datapool.

Cette distinction est importante sur un marché où les prix affichés ne correspondent pas forcément aux ventes conclues. L’indice suit les prix effectivement payés par les acheteurs et donne ainsi une image directe de la pression à laquelle sont confrontés les ménages qui souhaitent accéder à la propriété. Pour les familles qui renouvellent leur financement ou entrent pour la première fois sur le marché, la combinaison de coûts d’emprunt plus élevés et de prix d’achat en hausse réduit la marge de manœuvre. Les données du troisième trimestre montrent également que la demande reste suffisamment forte pour absorber l’impact financier de prêts à taux fixe plus coûteux.

Zurich a enregistré la plus forte hausse annuelle des prix des maisons individuelles, à 4,8 %, suivie de près par la Suisse occidentale, à 4,6 %. Les hausses les plus marquées restent concentrées dans les régions où l’emploi, les liaisons de transport et la rareté des terrains constructibles soutiennent durablement la demande.

La Suisse méridionale a enregistré une hausse annuelle de 3,3 % pour les maisons individuelles, tandis que la Suisse orientale affichait 3,5 %. Ces chiffres témoignent d’une progression soutenue, même s’ils sont inférieurs à ceux de Zurich et de la Suisse romande. Les écarts régionaux montrent un marché national qui évolue dans la même direction, mais à des rythmes différents.

Les prix des appartements ont suivi une autre tendance. La Suisse méridionale arrive en tête avec une hausse annuelle de 7,4 %, tandis que la région lémanique n’a enregistré que 0,4 %. Ce résultat montre pourquoi une moyenne nationale peut masquer des réalités très différentes pour les acheteurs. Un ménage à la recherche d’un logement dans la région genevoise fait face à une hausse des prix plus lente qu’un ménage achetant en Suisse méridionale, sans que cela rende l’un ou l’autre marché globalement abordable.

La situation géographique continue de déterminer le prix d’accès au logement en Suisse. La proximité des emplois, des écoles, des liaisons ferroviaires et des infrastructures existantes entretient une forte concurrence dans plusieurs régions, tandis que l’offre peine à suivre.

Les communes touristiques ont enregistré une hausse annuelle de 7,9 % des prix des appartements, le résultat le plus élevé parmi les catégories de communes mesurées par l’indice. La demande d’appartements dans les régions de villégiature continue de soutenir les prix, en particulier là où les nouvelles constructions sont limitées et où les règles sur les résidences secondaires restreignent le parc disponible.

Les communes centrales présentent une autre tendance. Les prix des maisons individuelles y ont augmenté de 5,2 % sur un an, tandis que ceux des appartements ont progressé de 1,6 %. L’écart entre les deux types de logements laisse penser que la rareté des terrains et l’offre limitée de maisons individuelles ont un effet particulièrement marqué dans les communes établies.

Ces catégories ne décrivent pas tous les marchés locaux et ne doivent pas être considérées comme une prévision pour une rue ou un canton en particulier. Elles illustrent toutefois le rôle de la géographie locale et des conditions d’aménagement dans le marché suisse du logement. Les centres touristiques se disputent un nombre limité d’appartements, tandis que les communes centrales offrent peu de possibilités de construire des maisons individuelles.

Pour les futurs acheteurs, cela implique de chercher à l’échelle locale. Un changement de commune peut influer à la fois sur le niveau des prix et sur le type de logement disponible, même au sein d’une même grande région.

Le renchérissement des hypothèques à taux fixe n’a pas encore infléchi la tendance du marché, selon Fredy Hasenmaile, économiste en chef de Raiffeisen. Il a déclaré que la hausse des taux d’intérêt reste trop modérée pour contrebalancer la forte dynamique haussière des prix.

L’autre facteur est l’offre. Le nombre de logements disponibles à l’achat en Suisse est limité, ce qui renforce la position des vendeurs même si le financement devient plus coûteux. Lorsque les acheteurs se disputent un petit nombre de biens, les taux hypothécaires ne suffisent pas forcément à faire baisser les prix de manière générale.

L’indice de Raiffeisen mesure les transactions conclues. Les derniers chiffres reflètent donc les ventes réalisées, plutôt que les prix demandés, qui peuvent ensuite être revus à la baisse. La hausse trimestrielle persistante est ainsi un indicateur important pour toute personne qui évalue l’accessibilité financière actuelle. Les acheteurs doivent tenir compte de deux coûts distincts : le prix du logement et les intérêts du prêt qui sert à le financer.

Les données montrent également pourquoi un ralentissement général peut prendre du temps. Une hausse modeste des coûts d’emprunt peut réduire les moyens de certains ménages, mais une forte demande et le peu de biens proposés à la vente peuvent continuer à tirer les prix des logements effectivement mis sur le marché vers le haut.

Les chiffres du troisième trimestre montrent que les acheteurs en Suisse font face à un marché où le coût de la propriété et les prix d’accès augmentent tous deux. Les appartements ont renchéri de 5,9 % sur un an, tandis que les maisons individuelles ont progressé de 3,6 %, avant même de tenir compte du coût du financement.

Cette combinaison continuera de rendre le choix entre achat et location très dépendant du lieu, du revenu du ménage et de la durée pendant laquelle l’acheteur prévoit de rester. Un ménage peut trouver un logement moins cher dans une commune, mais les frais de déplacement, le peu de biens disponibles ou la nécessité de rénover peuvent changer la donne. Les locataires en Suisse sont eux aussi confrontés à un marché tendu, en particulier dans les centres d’emploi et les régions touristiques prisées.

L’indice des prix des transactions de Raiffeisen ne fournit pas de prévision pour le trimestre suivant. Son message actuel est plus limité et clair : jusqu’au troisième trimestre 2026, le renchérissement des hypothèques à taux fixe n’a pas affaibli la tendance nationale des prix. Toute évolution durable dépendra de l’équilibre entre les conditions de financement, la demande des acheteurs et l’offre de logements à vendre.

Pour les ménages qui prévoient d’acheter, les derniers chiffres régionaux soulignent l’intérêt de comparer les communes plutôt que de se fier à une seule moyenne nationale.