Schweizer Wohneigentum verteuert sich trotz höherer Hypothekarzinsen weiter

Einfamilienhäuser verteuerten sich im dritten Quartal 2026 um 2,0%, Wohnungen um 1,7%. Damit setzte sich der Preisanstieg fort, den auch höhere Kosten für Festhypotheken nicht aufhalten konnten. Die neuesten Zahlen des Raiffeisen Transaktionspreisindex zeigen, dass Wohneigentum in der ganzen Schweiz zwischen Juli und September teurer wurde.

Im Jahresvergleich fiel der Anstieg bei Wohnungen noch deutlicher aus. Die Preise nahmen gegenüber dem dritten Quartal 2025 um 5,9% zu, verglichen mit einem Anstieg von 3,6% bei Einfamilienhäusern. Die Zahlen beziehen sich auf selbst genutztes Wohneigentum und beruhen auf tatsächlichen Transaktionspreisen, die von Raiffeisen und dem Swiss Real Estate Datapool geliefert wurden.

Dieser Unterschied ist in einem Markt wichtig, in dem ausgeschriebene Preise nicht unbedingt den tatsächlich abgeschlossenen Verkäufen entsprechen. Der Index erfasst, was Käuferinnen und Käufer tatsächlich bezahlt haben, und vermittelt damit einen direkten Einblick in den Druck auf Haushalte, die Wohneigentum erwerben möchten. Für Familien, die ihre Finanzierung erneuern oder erstmals in den Markt einsteigen, schränkt die Kombination aus höheren Kreditkosten und steigenden Kaufpreisen den finanziellen Spielraum ein. Die Daten des dritten Quartals zeigen zudem, dass die Nachfrage stark genug bleibt, um die finanziellen Auswirkungen teurerer Festhypotheken aufzufangen.

Zürich verzeichnete mit 4,8% den stärksten jährlichen Anstieg der Preise für Einfamilienhäuser. Die Westschweiz lag mit 4,6% knapp dahinter. Die stärksten Zuwächse konzentrieren sich weiterhin auf Regionen, in denen Arbeitsplätze, Verkehrsverbindungen und knappes Bauland die anhaltende Nachfrage stützen.

In der Südschweiz stiegen die Preise für Einfamilienhäuser im Jahresvergleich um 3,3%, in der Ostschweiz um 3,5%. Auch diese Werte stehen für ein kräftiges Wachstum, liegen jedoch unter jenen von Zürich und der französischsprachigen Westschweiz. Die regionalen Unterschiede weisen auf einen nationalen Markt hin, der sich überall in dieselbe Richtung, aber unterschiedlich schnell bewegt.

Bei den Wohnungspreisen zeigte sich ein anderes Muster. Die Südschweiz lag mit einem jährlichen Anstieg von 7,4% an der Spitze, während die Genferseeregion lediglich 0,4% verzeichnete. Das Ergebnis zeigt, weshalb ein nationaler Durchschnitt sehr unterschiedliche Bedingungen für Käuferinnen und Käufer verdecken kann. Ein Haushalt, der in der Region Genf sucht, sieht sich einem langsameren Preisanstieg gegenüber als jemand, der in der Südschweiz kauft. Das bedeutet jedoch nicht, dass einer der beiden Märkte allgemein erschwinglich wäre.

Der Standort bestimmt weiterhin, wie viel der Zugang zu Schweizer Wohnraum kostet. Die Nähe zu Arbeitsplätzen, Schulen, Bahnverbindungen und bestehender Infrastruktur hält den Wettbewerb in mehreren Regionen intensiv, während das Angebot nur begrenzt auf die Nachfrage reagiert.

In Tourismusgemeinden stiegen die Wohnungspreise im Jahresvergleich um 7,9%. Das ist der stärkste Wert unter den von diesem Index erfassten Gemeindekategorien. Die Nachfrage nach Wohnungen in Ferienorten treibt die Preise weiterhin in die Höhe, insbesondere dort, wo Neubauten eingeschränkt sind und Regeln für Zweitwohnungen das verfügbare Angebot begrenzen.

In zentralen Gemeinden zeigte sich ein anderes Muster. Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen im Jahresverlauf um 5,2%, während die Wohnungspreise in diesen Gemeinden um 1,6% zunahmen. Der Unterschied zwischen den beiden Immobilientypen deutet darauf hin, dass die Knappheit an Bauland und das begrenzte Angebot an freistehenden Häusern in etablierten Gemeinden besonders stark ins Gewicht fallen.

Diese Kategorien bilden nicht jeden lokalen Markt ab und sind nicht als Prognose für eine einzelne Strasse oder einen Kanton zu verstehen. Sie veranschaulichen jedoch, wie stark der Schweizer Wohnungsmarkt von der lokalen Geografie und den Planungsbedingungen geprägt ist. Tourismuszentren konkurrieren um eine begrenzte Zahl von Wohnungen, während zentrale Gemeinden nur wenige Möglichkeiten bieten, zusätzliche Einfamilienhäuser zu bauen.

Für Kaufinteressierte bedeutet das, dass die Suche stark vom konkreten Standort abhängt. Ein Wechsel der Gemeinde kann sowohl das Preisniveau als auch die Art der verfügbaren Immobilien beeinflussen, selbst innerhalb derselben Grossregion.

Höhere Kosten für Festhypotheken haben die Marktentwicklung bisher nicht gedreht, sagt Fredy Hasenmaile, Chefökonom bei Raiffeisen. Der Anstieg der Zinsen sei nach wie vor zu moderat, um die starke Aufwärtsdynamik der Preise zu überwinden.

Ein weiterer entscheidender Faktor ist das Angebot. In der Schweiz stehen nur begrenzt Wohnimmobilien zum Kauf bereit. Dieser Mangel stärkt die Position der Verkäufer, selbst wenn die Finanzierung teurer wird. Wenn Käuferinnen und Käufer um wenige Häuser konkurrieren, reichen die Hypothekarzinsen allein möglicherweise nicht aus, um die Preise allgemein sinken zu lassen.

Der Raiffeisenindex erfasst abgeschlossene Transaktionen. Die jüngsten Zahlen spiegeln somit tatsächlich zustande gekommene Verkäufe wider und nicht Angebotspreise, die später möglicherweise gesenkt werden. Das macht den anhaltenden vierteljährlichen Anstieg für alle bedeutsam, die die aktuelle Erschwinglichkeit beurteilen. Käuferinnen und Käufer müssen zwei separate Kosten berücksichtigen: den Preis der Immobilie und die Zinsen für den zu ihrer Finanzierung aufgenommenen Kredit.

Die Daten zeigen auch, weshalb eine allgemeine Abkühlung einige Zeit dauern kann. Höhere Kreditkosten können die Kaufkraft mancher Haushalte einschränken. Eine starke Nachfrage und ein knappes Angebot können die Transaktionspreise für jene Immobilien, die tatsächlich auf den Markt kommen, dennoch weiter steigen lassen.

Die Zahlen des dritten Quartals zeigen, dass Schweizer Käuferinnen und Käufer mit steigenden Kosten für Wohneigentum und höheren Einstiegspreisen konfrontiert sind. Wohnungen verteuerten sich im Jahresvergleich um 5,9%, Einfamilienhäuser um 3,6%, noch bevor die Finanzierungskosten berücksichtigt werden.

Diese Kombination macht den Entscheid zwischen Kaufen und Mieten weiterhin stark abhängig vom Standort, vom Haushaltseinkommen und davon, wie lange jemand voraussichtlich in der Immobilie bleiben wird. In einer Gemeinde findet ein Haushalt möglicherweise ein günstigeres Objekt, doch Pendelkosten, ein knappes Angebot oder notwendige Renovationen können die Rechnung verändern. Auch Mieterinnen und Mieter in der Schweiz sehen sich einem umkämpften Wohnungsmarkt gegenüber, insbesondere in Arbeitszentren und beliebten Tourismusgebieten.

Der Raiffeisen Transaktionspreisindex enthält keine Prognose für das nächste Quartal. Seine aktuelle Aussage ist enger gefasst und klar: Bis zum dritten Quartal 2026 hatten höhere Kosten für Festhypotheken den nationalen Preistrend nicht abgeschwächt. Eine anhaltende Veränderung hängt davon ab, wie sich Finanzierungsbedingungen, Nachfrage und das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern entwickeln.

Für Haushalte, die einen Kauf planen, unterstreichen die neuesten regionalen Zahlen, wie wichtig es ist, Gemeinden miteinander zu vergleichen, statt sich auf einen einzigen nationalen Durchschnitt zu verlassen.