Warum Wohneigentum in den Schweizer Kantonen so unterschiedlich verbreitet ist

2024 waren in der Schweiz nur 35.7% der dauerhaft bewohnten Wohnungen von ihren Eigentümerinnen und Eigentümern bewohnt. Dieser nationale Wert zählt die Schweiz zu den Ländern Europas mit einem niedrigen Wohneigentumsanteil. Er verdeckt jedoch ein kantonales Gefälle, das sich von Region zu Region stark verändert.

In Appenzell Innerrhoden wurden 55.8% der Wohnungen von ihren Eigentümerinnen und Eigentümern bewohnt. Es folgte das Wallis mit 52.6%, dann der Jura mit 48.3%. Am anderen Ende der Rangliste verzeichnete Basel-Stadt lediglich 14.0%, während Genf auf 18.6% kam. Der Unterschied zwischen den beiden Kantonen beträgt mehr als 40 Prozentpunkte.

Zürich erreichte trotz hoher Einkommen und einer starken Wirtschaft eine Wohneigentumsquote von 27.1%. Die Waadt kam auf 29.6%, Zug auf 32.0% und Luzern auf 33.0%. Diese Zahlen zeigen, warum ein nationaler Durchschnitt Haushalten nur begrenzt als Orientierung dient, wenn sie entscheiden, wo sie sich eine Niederlassung leisten können.

Das Muster ist nicht nur auf die persönlichen finanziellen Verhältnisse zurückzuführen. Das Wohnungsangebot, die Siedlungsdichte, die Mobilität der Haushalte und die verfügbaren Wohnungstypen beeinflussen alle die Chancen, ein Eigenheim zu kaufen. Die Schweizer Karte des Wohneigentums folgt eng der geografischen Verteilung: Ländliche und periphere Kantone verzeichnen im Allgemeinen deutlich höhere Quoten als dicht besiedelte städtische Zentren.

Ländliche Kantone stehen an der Spitze der Rangliste des Wohneigentums. Appenzell Innerrhoden, das Wallis, der Jura und Appenzell Ausserrhoden vereinen Dörfer, kleinere Städte und eine geringere Siedlungsdichte mit einem grösseren Angebot an Einfamilienhäusern.

Ausserhalb der grossen städtischen Zentren ist Land im Allgemeinen leichter verfügbar. Dadurch haben Haushalte mehr Möglichkeiten, Immobilien zu finden, die traditionell gekauft werden, darunter Einfamilienhäuser und grössere Wohnungen. Mehr als die Hälfte der Schweizer Eigentümerinnen und Eigentümer wohnt in Einfamilienhäusern, während Mieterinnen und Mieter deutlich stärker in kleineren Wohnungen konzentriert sind.

Der Wohnungsbestand ist deshalb ebenso wichtig wie das Haushaltseinkommen. Ein Kanton mit vielen für den Mietmarkt gebauten Mehrfamilienhäusern bietet weniger mögliche Kaufobjekte, selbst wenn die Einwohnerinnen und Einwohner genug verdienen, um die monatlichen Kosten zu tragen. In ländlichen Gebieten bleiben Familienhaushalte zudem eher länger am selben Ort und wohnen häufiger in Häusern mit zusätzlichem Platz. Diese Bedingungen begünstigen Wohneigentum.

Das Wallis veranschaulicht dieses Muster deutlich. Mit einer Wohneigentumsquote von 52.6% liegt es landesweit weit oben, während die dicht besiedelte Waadt, die an das Wallis grenzt, 29.6% verzeichnet. Die Kantonsgrenze hebt die übergeordnete Wohngeografie nicht auf. Sie markiert einen Wandel bei der Landverfügbarkeit, der Siedlungsform und den Immobilien, die auf den Markt kommen.

Die Wohneigentumsquote von 14.0% in Basel-Stadt spiegelt einen Wohnungsbestand wider, der grösstenteils auf das Mieten ausgerichtet ist. Die Quote von 18.6% in Genf und jene von 27.1% in Zürich weisen auf denselben Druck hin, auch wenn jeder Kanton seinen eigenen Markt und seine eigene Preisstruktur hat.

In dicht besiedelten Städten gibt es viele Mehrfamilienhäuser, nur wenig Bauland für Neubauten und eine starke Nachfrage von Berufstätigen, Studierenden und international mobilen Einwohnerinnen und Einwohnern. Viele Haushalte rechnen ausserdem damit, aus beruflichen oder familiären Gründen wieder umzuziehen, wodurch Mieten praktischer ist als Kaufen. Das verfügbare Angebot verstärkt diese Präferenz, denn kleine und mittelgrosse Wohnungen prägen den städtischen Markt.

Hohe Einkommen beseitigen diese Einschränkungen nicht. Zürich zählt zu den wohlhabendsten Kantonen der Schweiz, doch seine Wohneigentumsquote liegt weiterhin deutlich unter dem nationalen Durchschnitt von 35.7%. Ein Haushalt kann erheblich mehr verdienen als ein Haushalt in einem ländlichen Kanton und dennoch mit einem höheren Eigenkapitalbedarf, einer teureren Immobilie und stärkerer Konkurrenz durch andere Käuferinnen und Käufer konfrontiert sein.

In Genf ist das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage besonders angespannt. Die Wohnkosten steigen, wenn der Bau nicht mit der Nachfrage Schritt hält. Gleichzeitig zieht der internationale Arbeitsmarkt der Stadt Einwohnerinnen und Einwohner an, die möglicherweise jahrelang zur Miete wohnen, bevor sie entscheiden, ob sie sich dauerhaft niederlassen. Wirtschaftlicher Wohlstand in der Stadt und Wohneigentum gehen deshalb nur dann Hand in Hand, wenn geeignete und erschwingliche Immobilien verfügbar sind.

Die Schweizer Hypothekarregeln können Käuferinnen und Käufer ausschliessen, die die heutigen Zinskosten tragen könnten. Banken prüfen die Tragbarkeit üblicherweise anhand eines theoretischen Zinssatzes, der weit über dem aktuell bezahlten Zinssatz liegt. Die FINMA betrachtet eine Berechnung mit einem Hypothekarzinssatz von 5% sowie Unterhalts- und Amortisationskosten als nachhaltigen Richtwert.

Kreditgeber verlangen zudem in der Regel mindestens 20% Eigenkapital, berechnet auf Grundlage der Bewertung der Immobilie durch die Bank. Dieses Eigenkapital kann schwierig aufzubringen sein, insbesondere für jüngere Haushalte, die mit hohen Mieten und steigenden Kaufpreisen konfrontiert sind. Eine Käuferin oder ein Käufer kann über ein stabiles Einkommen verfügen und die Bankprüfung dennoch nicht bestehen, weil die theoretische jährliche Belastung zu hoch ist.

Der Standort verstärkt diesen Effekt. Ein Haushalt, der sich für eine Immobilie im Jura, im Kanton Solothurn oder in Teilen des Wallis qualifizieren kann, erfüllt möglicherweise nicht dieselben Anforderungen für ein vergleichbares Eigenheim in Zürich, Zug, der Waadt, Genf oder Basel. Entscheidend ist der Preis der Immobilie, der sowohl den erforderlichen Eigenkapitalanteil als auch das für die Tragbarkeit nötige Einkommen erhöht.

Diese Regeln begrenzen die finanziellen Risiken im Hypothekarsystem, ziehen aber auch eine klare Grenze zwischen Haushalten mit beträchtlichen Ersparnissen und solchen, die hauptsächlich auf Erwerbseinkommen angewiesen sind. In teuren Kantonen erreichen viele Kaufinteressierte diese Grenze, bevor sie überhaupt in die Verhandlungsphase gelangen.

Der Wohnort beeinflusst, ob Menschen kaufen. Genf, Zürich, die Waadt und Basel ziehen junge Erwachsene, internationale Arbeitskräfte und Haushalte an, die möglicherweise erneut umziehen. Diese Gruppen wohnen eher zur Miete, besonders wenn die Preise in der Stadt einen Kauf erschweren und der lokale Wohnungsbestand nur wenige geeignete Immobilien bietet.

Ländliche und periphere Kantone haben stärker verwurzelte Bevölkerungen und einen grösseren Anteil an Familien, die in geräumigen Häusern leben. Familien, die voraussichtlich in derselben Gegend bleiben, haben stärkere Gründe, Wohneigentum zu erwerben, insbesondere wenn Einfamilienhäuser zu Preisen verfügbar sind, die den Tragbarkeitstests der Banken standhalten. Demografie und Wohnungsangebot verstärken sich so gegenseitig im Laufe der Zeit.

Die kantonalen Zahlen zeigen verschiedene Ausprägungen des Schweizer Marktes. Appenzell Innerrhoden erreichte 55.8%, der Jura 48.3% und Solothurn 45.2%. Basel-Stadt kam lediglich auf 14.0%, Genf auf 18.6%. Zwischen diesen Extremen liegen Kantone wie Bern mit 37.9%, das Tessin mit 38.7% und St. Gallen mit 39.7%.

Politische Diskussionen, die sich allein auf die nationale Quote von 35.7% stützen, lassen diese lokalen Bedingungen ausser Acht. In der Schweiz gibt es mehrere Wohnungsmärkte, die jeweils von der verfügbaren Fläche, dem Gebäudebestand, den Preisen und der Bevölkerung geprägt sind. Für Haushalte kann der Wohnkanton die Chancen auf Wohneigentum ebenso stark beeinflussen wie das Einkommen.