Pourquoi la propriété du logement reste si contrastée entre les cantons suisses

En Suisse, seuls 35,7% des logements occupés à titre permanent étaient habités par leur propriétaire en 2024. Ce chiffre national place la Suisse parmi les pays européens où la propriété du logement est peu répandue, mais il masque des écarts cantonaux qui varient fortement d’une région à l’autre.

En Appenzell Rhodes-Intérieures, 55,8% des logements étaient occupés par leurs propriétaires. Le Valais suivait avec 52,6%, puis le Jura avec 48,3%. À l’autre extrémité du classement, Bâle-Ville n’enregistrait que 14,0%, tandis que Genève atteignait 18,6%. L’écart entre ces deux cantons dépasse 40 points de pourcentage.

Zurich, malgré ses revenus élevés et sa forte économie, affichait un taux de propriété du logement de 27,1%. Vaud se situait à 29,6%, Zoug à 32,0% et Lucerne à 33,0%. Ces chiffres montrent pourquoi la moyenne nationale n’est guère utile aux ménages qui cherchent à déterminer où ils peuvent s’établir à un prix abordable.

Cette tendance ne s’explique pas uniquement par les finances personnelles. L’offre de logements, la densité de l’habitat, la mobilité des ménages et les types de biens disponibles influencent tous les chances d’accéder à la propriété. La carte suisse de la propriété suit de près la géographie du pays, les cantons ruraux et périphériques affichant généralement des taux bien plus élevés que les centres urbains denses.

Les cantons ruraux dominent le haut du classement de la propriété du logement. Appenzell Rhodes-Intérieures, le Valais, le Jura et Appenzell Rhodes-Extérieures combinent villages, petites villes et habitat moins dense avec une offre plus importante de maisons individuelles.

Les terrains sont généralement plus disponibles en dehors des grands centres urbains. Les ménages ont ainsi davantage de possibilités de trouver des biens traditionnellement achetés, notamment des maisons individuelles et des logements plus spacieux. Plus de la moitié des propriétaires occupants suisses vivent dans des maisons individuelles, tandis que les locataires se concentrent beaucoup plus dans de petits appartements.

Le parc immobilier compte donc autant que le revenu des ménages. Un canton qui dispose de nombreux immeubles conçus pour la location offre moins de biens susceptibles d’être achetés, même lorsque les habitants gagnent suffisamment pour assumer les coûts mensuels. Dans les régions rurales, les familles sont aussi plus susceptibles de rester longtemps au même endroit et d’occuper des logements plus spacieux, des conditions qui favorisent généralement la propriété.

Le Valais illustre clairement cette tendance. Son taux de propriété de 52,6% le place parmi les premiers cantons du pays, alors que Vaud, densément peuplé et voisin, affiche 29,6%. La frontière cantonale n’efface pas la géographie plus large du logement. Elle marque un changement dans la disponibilité des terrains, la forme de l’habitat et les types de logements mis sur le marché.

Le taux de propriété de 14,0% à Bâle-Ville reflète un parc immobilier urbain largement axé sur la location. Le taux de 18,6% à Genève et celui de 27,1% à Zurich témoignent des mêmes contraintes, même si chaque canton possède son propre marché et sa propre structure de prix.

Les villes denses comptent une forte proportion d’immeubles, disposent de peu de terrains pour de nouvelles constructions et connaissent une demande soutenue de la part des travailleurs, des étudiants et des personnes très mobiles à l’échelle internationale. De nombreux ménages s’attendent aussi à déménager à nouveau pour des raisons professionnelles ou familiales, ce qui rend la location plus pratique que l’achat. L’offre de biens renforce cette préférence, car les appartements de petite et moyenne taille dominent le marché urbain.

Des revenus élevés ne font pas disparaître ces contraintes. Zurich est l’un des cantons les plus prospères de Suisse, mais son taux de propriété reste bien inférieur à la moyenne nationale de 35,7%. Un ménage peut gagner nettement plus qu’un ménage rural et néanmoins devoir réunir un apport plus important, acheter un bien plus cher et faire face à une concurrence plus forte entre acheteurs.

Genève est confrontée à un équilibre particulièrement tendu entre l’offre et la demande. Les coûts du logement augmentent lorsque les constructions ne suivent pas la demande, tandis que le marché du travail international de la ville attire des habitants qui peuvent louer pendant des années avant de décider s’ils souhaitent s’établir durablement. La prospérité urbaine et la propriété du logement ne vont donc de pair que si des biens adaptés et abordables sont disponibles.

Les règles hypothécaires suisses peuvent exclure des acheteurs capables d’assumer les intérêts au taux actuel. Les banques évaluent généralement la capacité financière en appliquant un taux d’intérêt théorique bien supérieur à celui que l’emprunteur paie effectivement. La FINMA considère qu’un calcul basé sur un taux hypothécaire de 5%, auquel s’ajoutent les frais d’entretien et d’amortissement, constitue une référence durable.

Les prêteurs exigent aussi généralement au moins 20% de fonds propres, calculés sur la base de l’estimation du bien par la banque. Il peut être difficile de réunir cet apport, en particulier pour les jeunes ménages confrontés à des loyers élevés et à la hausse des prix d’achat. Un acheteur peut avoir un revenu stable et néanmoins ne pas satisfaire aux critères de la banque, parce que la charge annuelle théorique est trop élevée.

Le lieu d’achat accentue l’effet de ces règles. Un ménage qui peut obtenir un financement pour un bien dans le Jura, à Soleure ou dans certaines parties du Valais peut ne pas satisfaire aux mêmes critères pour un logement comparable à Zurich, Zoug, Vaud, Genève ou Bâle. Le problème tient au prix du bien, qui augmente à la fois l’apport requis et le revenu nécessaire pour satisfaire aux calculs de capacité financière.

Ces règles limitent les risques financiers dans l’ensemble du système hypothécaire, mais elles tracent aussi une ligne nette entre les ménages disposant d’une épargne importante et ceux qui comptent principalement sur leurs revenus du travail. Dans les cantons chers, cette limite est atteinte avant même que de nombreux acheteurs potentiels n’entament les négociations.

Le lieu de résidence contribue à déterminer si les habitants achètent leur logement. Genève, Zurich, Vaud et Bâle attirent de jeunes adultes, des travailleurs internationaux et des ménages susceptibles de déménager à nouveau. Ces groupes sont plus enclins à louer, notamment lorsque les prix en ville rendent l’achat difficile et que le parc immobilier local offre peu de biens adaptés.

Les cantons ruraux et périphériques ont une population plus sédentaire et une proportion plus élevée de familles vivant dans des logements spacieux. Les familles qui prévoient de rester dans la même région ont davantage de raisons d’acheter, surtout lorsque des maisons individuelles sont disponibles à des prix qui satisfont aux critères de capacité financière des banques. La démographie et l’offre de logements se renforcent ainsi mutuellement au fil du temps.

Les chiffres cantonaux révèlent plusieurs réalités du marché suisse. Appenzell Rhodes-Intérieures atteignait 55,8%, tandis que le Jura affichait 48,3% et Soleure 45,2%. Bâle-Ville n’atteignait que 14,0%, contre 18,6% à Genève. Entre ces deux extrêmes se situent des cantons comme Berne, à 37,9%, le Tessin, à 38,7%, et Saint-Gall, à 39,7%.

Les débats politiques qui s’appuient uniquement sur le taux national de 35,7% passent à côté de ces réalités locales. La Suisse compte plusieurs marchés du logement, chacun façonné par la disponibilité des terrains, le parc immobilier, les prix et la population qui lui sont propres. Pour les ménages, le canton de résidence peut influencer les perspectives d’accès à la propriété autant que le revenu.