Perché la proprietà dell’abitazione resta così diseguale tra i cantoni svizzeri

Nel 2024, in Svizzera solo il 35.7% delle abitazioni occupate in permanenza era occupato dai proprietari. Questo dato nazionale colloca la Svizzera tra i Paesi europei con una bassa quota di proprietari, ma cela differenze cantonali che variano notevolmente da una regione all’altra.

Ad Appenzello Interno, il 55.8% delle abitazioni era occupato dai proprietari. Seguivano il Vallese, con il 52.6%, e il Giura, con il 48.3%. All’altro estremo della classifica, Basilea Città registrava appena il 14.0%, mentre Ginevra raggiungeva il 18.6%. La differenza tra i due cantoni supera 40 punti percentuali.

Zurigo, nonostante i redditi elevati e un’economia solida, registrava una quota di proprietari pari al 27.1%. Vaud si attestava al 29.6%, Zugo al 32.0% e Lucerna al 33.0%. Questi dati mostrano perché la media nazionale offre indicazioni limitate alle economie domestiche che cercano di capire dove possono permettersi di stabilirsi.

Il quadro non dipende soltanto dalle finanze personali. L’offerta di alloggi, la densità degli insediamenti, la mobilità delle economie domestiche e le tipologie di abitazione disponibili incidono tutte sulle possibilità di acquistare. La distribuzione della proprietà in Svizzera ricalca da vicino la geografia: in genere i cantoni rurali e periferici registrano quote molto più alte rispetto ai centri urbani densamente popolati.

I cantoni rurali occupano le prime posizioni nella classifica dei proprietari. Appenzello Interno, Vallese, Giura e Appenzello Esterno combinano villaggi, piccoli centri e insediamenti meno densi con una maggiore disponibilità di case unifamiliari.

Al di fuori dei grandi centri urbani il terreno è generalmente più disponibile. Le economie domestiche hanno quindi più occasioni di trovare immobili tradizionalmente acquistati, tra cui case unifamiliari e abitazioni più spaziose. Più della metà dei proprietari che vivono nella propria abitazione in Svizzera risiede in case unifamiliari, mentre gli inquilini si concentrano molto di più negli appartamenti piccoli.

Il patrimonio abitativo conta quindi quanto il reddito delle economie domestiche. Un cantone con molti condomini costruiti per il mercato locativo offre meno immobili potenzialmente acquistabili, anche quando i residenti guadagnano abbastanza per sostenere i costi mensili. Nelle zone rurali, inoltre, le economie domestiche familiari tendono più spesso a restare a lungo nello stesso luogo e a occupare abitazioni con più spazio, condizioni che favoriscono la proprietà.

Il Vallese illustra chiaramente questa dinamica. Con una quota di proprietari del 52.6%, si colloca ai primi posti a livello nazionale, mentre il Vaud, densamente popolato e confinante, registra il 29.6%. Il confine cantonale non cancella la geografia abitativa più ampia: segna un cambiamento nella disponibilità di terreni, nella forma degli insediamenti e nei tipi di abitazioni presenti sul mercato.

La quota di proprietari del 14.0% a Basilea Città riflette un patrimonio abitativo urbano in gran parte incentrato sugli affitti. La quota ginevrina, pari al 18.6%, e quella zurighese, al 27.1%, indicano pressioni analoghe, anche se ciascun cantone ha un proprio mercato e una propria struttura dei prezzi.

Nelle città dense vi è un’elevata quota di edifici plurifamiliari, pochi terreni per nuove costruzioni e una forte domanda da parte di lavoratori, studenti e residenti internazionali mobili. Molte economie domestiche prevedono inoltre di trasferirsi nuovamente per motivi di lavoro o familiari, il che rende l’affitto più pratico dell’acquisto. Anche l’offerta disponibile rafforza questa preferenza, poiché nel mercato urbano predominano gli appartamenti piccoli e medi.

I redditi elevati non eliminano questi vincoli. Zurigo è uno dei cantoni più prosperi della Svizzera, eppure la sua quota di proprietari resta ben al di sotto della media nazionale del 35.7%. Un’economia domestica può guadagnare molto più di una in un cantone rurale e trovarsi comunque di fronte a un capitale proprio iniziale maggiore, a un immobile più caro e a una concorrenza più forte da parte di altri acquirenti.

Ginevra deve fare i conti con un equilibrio particolarmente teso tra domanda e offerta. I costi abitativi aumentano quando le costruzioni non tengono il passo con la domanda, mentre il mercato del lavoro internazionale della città attira residenti che possono restare in affitto per anni prima di decidere se stabilirsi in modo permanente. Prosperità urbana e proprietà dell’abitazione procedono quindi di pari passo solo se sono disponibili immobili adeguati e a prezzi accessibili.

Le regole ipotecarie svizzere possono escludere acquirenti che sarebbero in grado di sostenere gli interessi attuali. Le banche verificano spesso la sostenibilità applicando un tasso d’interesse teorico molto superiore a quello pagato in quel momento dal debitore. La FINMA considera un calcolo basato su un tasso ipotecario del 5%, insieme ai costi di manutenzione e ammortamento, un parametro sostenibile.

In genere gli istituti di credito richiedono inoltre almeno il 20% di capitale proprio, calcolato sulla stima dell’immobile effettuata dalla banca. Mettere da parte questa somma può essere difficile, soprattutto per le economie domestiche più giovani, alle prese con affitti elevati e prezzi d’acquisto in aumento. Un acquirente può avere un reddito stabile e tuttavia non superare la valutazione della banca, perché l’onere annuo teorico è troppo alto.

Il luogo in cui si acquista amplifica l’effetto. Un’economia domestica che soddisfa i criteri per un immobile nel Giura, a Soletta o in alcune zone del Vallese potrebbe non superarli per un’abitazione equivalente a Zurigo, Zugo, Vaud, Ginevra o Basilea. Il problema è il prezzo dell’immobile, che aumenta sia il capitale proprio richiesto sia il reddito necessario per superare i calcoli di sostenibilità.

Queste regole limitano i rischi finanziari nell’intero sistema ipotecario, ma tracciano anche una netta distinzione tra le economie domestiche con risparmi consistenti e quelle che dipendono principalmente dal reddito da lavoro. Nei cantoni costosi, molti potenziali acquirenti si scontrano con questa barriera prima ancora di avviare le trattative.

Il luogo di residenza contribuisce a determinare se si acquista casa. Ginevra, Zurigo, Vaud e Basilea attirano giovani adulti, lavoratori internazionali ed economie domestiche che potrebbero trasferirsi ancora. Questi gruppi tendono più spesso ad affittare, soprattutto quando i prezzi cittadini rendono difficile l’acquisto e il patrimonio abitativo locale offre poche soluzioni adatte.

I cantoni rurali e periferici hanno popolazioni più stabili e una quota maggiore di famiglie che vivono in abitazioni spaziose. Le famiglie che prevedono di restare nella stessa zona hanno maggiori motivi per acquistare, in particolare quando sono disponibili case unifamiliari a prezzi compatibili con i criteri di sostenibilità delle banche. Demografia e offerta abitativa si rafforzano così a vicenda nel tempo.

I dati cantonali mostrano le diverse realtà del mercato svizzero. Appenzello Interno ha raggiunto il 55.8%, mentre il Giura ha registrato il 48.3% e Soletta il 45.2%. Basilea Città si è fermata al 14.0%, con Ginevra al 18.6%. Tra questi estremi si situano cantoni come Berna, al 37.9%, il Ticino, al 38.7%, e San Gallo, al 39.7%.

I dibattiti politici che si basano soltanto sul dato nazionale del 35.7% trascurano le condizioni locali. In Svizzera esistono più mercati abitativi, ciascuno caratterizzato dalla propria disponibilità di terreni, dal patrimonio edilizio, dai prezzi e dalla popolazione. Per le economie domestiche, il cantone di residenza può influire sulle prospettive di diventare proprietari tanto quanto il reddito.