Les prix des logements en Suisse continuent de grimper malgré la hausse des taux hypothécaires

Les maisons individuelles ont renchéri de 2,0% et les appartements de 1,7% au troisième trimestre 2026, prolongeant la hausse des prix sur le marché suisse de la propriété occupée par leur propriétaire. Les derniers chiffres de l’indice des prix des transactions de Raiffeisen montrent que les acheteurs ont continué de payer davantage entre juillet et septembre, malgré une nouvelle hausse du coût des hypothèques à taux fixe.

À l’échelle annuelle, l’écart est encore plus marqué. Les maisons individuelles ont renchéri de 3,6% par rapport au troisième trimestre 2025, tandis que les appartements ont progressé de 5,9%. L’indice suit les prix d’achat effectifs communiqués par Raiffeisen et le Swiss Real Estate Datapool, et non les prix demandés par les vendeurs.

Cette distinction compte sur un marché où de nombreux biens attirent plusieurs acheteurs potentiels et restent peu longtemps disponibles. Des coûts d’emprunt plus élevés peuvent réduire le budget des ménages, mais le nombre limité de logements continue de soutenir les prix des transactions. Fredy Hasenmaile, économiste en chef chez Raiffeisen, a déclaré que la hausse des taux hypothécaires restait trop modérée pour briser la dynamique haussière du marché.

Pour les ménages qui hésitent entre acheter et louer, le calcul est difficile. Un acheteur doit faire face à la fois à un prix d’achat plus élevé et à un financement plus coûteux, tandis que les locataires continuent de se heurter à une faible disponibilité dans de nombreuses régions.

Une hypothèque à taux fixe sur 10 ans coûtait 2,07% à la fin septembre, selon le portail de comparaison en ligne Comparis. Le taux indicatif, calculé à partir des taux moyens proposés par une trentaine de banques, a augmenté avec la hausse des rendements sur les marchés des capitaux et des coûts de refinancement des banques.

Les hypothèques à taux fixe sur cinq ans s’établissaient à 1,90%, tandis que celles sur trois ans atteignaient 1,75%, contre 1,38% trois mois plus tôt. Cette évolution alourdit les coûts mensuels de financement des nouveaux acheteurs et des propriétaires dont l’hypothèque arrive à échéance.

Cette hausse s’explique par un mécanisme différent d’une modification du taux directeur de la Banque nationale suisse. La BNS a maintenu son taux directeur à 0%, mais les prix des hypothèques en Suisse reflètent aussi la situation sur les marchés internationaux des capitaux. La hausse des taux à l’étranger, l’affaiblissement du franc et la montée des prix de l’énergie ont accentué la pression sur les coûts de financement à long terme.

Dirk Renkert, expert financier cité par Comparis, a déclaré que les perspectives économiques plus favorables et la faiblesse de la monnaie avaient accru la probabilité d’un durcissement de la politique monétaire, même si la faible inflation rendait peu probable une hausse précipitée des taux par la BNS.

Pour les acheteurs, ces chiffres soulignent l’importance de comparer les durées des taux fixes, les évaluations de la capacité financière et les risques liés au refinancement. Même un taux hypothécaire supérieur à 2% peut influer sur le montant qu’un ménage est en mesure d’emprunter selon les règles suisses de crédit.

Zurich a enregistré la plus forte hausse annuelle des maisons individuelles, à 4,8%, juste devant la Suisse romande, à 4,6%. Les chiffres régionaux montrent à quel point la localisation continue de façonner le marché immobilier suisse.

La Suisse méridionale et la Suisse orientale ont affiché des hausses annuelles plus modérées pour les maisons individuelles, de 3,3% et 3,5% respectivement. Ces écarts reflètent les différences entre les pôles d’emploi, les liaisons de transport, la disponibilité des terrains et la demande des ménages résidents comme des acheteurs de résidences secondaires.

La situation est différente pour les appartements. La Suisse méridionale a enregistré la plus forte hausse annuelle, à 7,4%. Dans la région lémanique, en revanche, les prix des appartements n’ont progressé que de 0,4% sur la même période. Cela ne signifie pas que les logements sont devenus globalement abordables autour du Léman. Cela indique que la hausse des prix y a été beaucoup plus faible que dans les autres régions au cours de l’année considérée.

Le type de commune constitue un autre facteur. Les maisons individuelles dans les communes-centres ont gagné 5,2% sur l’année. Les prix des appartements dans les communes touristiques ont progressé de 7,9%, tandis que ceux des appartements dans les communes-centres n’ont augmenté que de 1,6%.

Ces différences limitent la pertinence des moyennes nationales pour les ménages. Un acheteur à Zurich, une famille à la recherche d’espace en Suisse centrale et un investisseur qui s’intéresse à une commune touristique sont confrontés à des conditions d’offre et de demande distinctes.

La rareté de l’offre de logements reste le principal soutien des prix, selon Fredy Hasenmaile. La pénurie de logements en Suisse limite le nombre de biens disponibles pour les ménages, même lorsque le financement devient moins avantageux.

Dans de nombreuses régions du pays, la construction peine à suivre la demande. La croissance démographique, la concentration des emplois dans les grands centres et les restrictions qui encadrent les nouveaux projets immobiliers influent toutes sur l’offre à disposition des acheteurs. Résultat: jusqu’ici, la hausse modérée des coûts d’emprunt n’a atténué la pression qu’à la marge.

La pénurie touche aussi les locataires. Les personnes qui ne remplissent pas les exigences financières ou réglementaires nécessaires à un achat restent sur le marché locatif, ce qui intensifie la concurrence pour les appartements disponibles. Le coût élevé du logement est déjà un facteur dans les décisions concernant le lieu de travail et de résidence, en particulier en Suisse romande.

Le système hypothécaire suisse ajoute à la complexité. Les acheteurs doivent généralement disposer de fonds propres importants et les banques évaluent leur capacité financière selon des calculs prudents, qui peuvent dépasser le taux d’intérêt actuel. Un ménage peut donc obtenir un prêt au taux en vigueur tout en devant démontrer qu’il pourrait supporter un coût calculé bien plus élevé.

Pour les futurs propriétaires, le marché cumule trois pressions: la hausse des prix, le renchérissement des financements à taux fixe et le choix limité. Tant que davantage de logements ne seront pas mis sur le marché, ces facteurs continueront probablement de peser sur l’accessibilité financière.

La suite dépendra de la capacité de l’offre à augmenter plus vite que la demande et de l’évolution des taux sur les marchés des capitaux. Les données actuelles ne montrent pas que la hausse du coût des hypothèques au troisième trimestre ait stoppé la progression des prix d’achat.

Le taux directeur de 0% de la Banque nationale suisse constitue un élément des perspectives, mais les hypothèques à taux fixe réagissent aux conditions du marché à plus long terme. Comparis a indiqué que les taux avaient surtout augmenté en raison de la hausse des coûts de refinancement des banques. Une nouvelle hausse pourrait réduire le nombre d’acheteurs, en particulier parmi les ménages déjà proches de leurs limites de capacité financière.

Une augmentation durable des coûts d’emprunt pourrait finir par peser sur les transactions ou ralentir la hausse des prix. L’effet varierait selon les régions et les types de biens. Les régions où la demande liée à l’emploi est forte et où le nombre de logements est faible pourraient continuer d’attirer des acheteurs, tandis que les marchés davantage tributaires de la demande discrétionnaire ou des résidences secondaires pourraient réagir plus rapidement à une évolution des coûts de financement.

Les ménages peuvent réduire certains risques en comparant les prêteurs, en envisageant différentes durées de taux fixe et en tenant compte des coûts à l’échéance. Le calculateur national du logement présenté par Swissinfo permet aussi de comparer l’achat et la location selon les lieux.

Pour l’heure, les chiffres du troisième trimestre révèlent un marché toujours marqué par un déséquilibre fondamental: trop de ménages se disputent trop peu de logements. Les taux hypothécaires ont augmenté, mais l’offre reste le facteur le plus déterminant.