In Svizzera i prezzi delle abitazioni continuano a salire nonostante i mutui più cari

Nel terzo trimestre del 2026 i prezzi delle case unifamiliari sono aumentati del 2,0% e quelli degli appartamenti dell’1,7%, prolungando una serie di rincari sul mercato svizzero delle abitazioni di proprietà. Gli ultimi dati dell’indice dei prezzi delle transazioni di Raiffeisen mostrano che tra luglio e settembre gli acquirenti hanno continuato a pagare di più, nonostante un nuovo aumento dei costi dei mutui a tasso fisso.

Su base annua la differenza è ancora più marcata. Rispetto al terzo trimestre del 2025, le case unifamiliari sono diventate più care del 3,6%, mentre gli appartamenti sono rincarati del 5,9%. L’indice rileva i prezzi effettivi di acquisto comunicati da Raiffeisen e dallo Swiss Real Estate Datapool, non i prezzi richiesti dai venditori negli annunci.

La distinzione è importante in un mercato in cui molti immobili attirano diversi potenziali acquirenti e restano poco a lungo sul mercato. Costi di finanziamento più elevati possono ridurre la capacità di spesa delle economie domestiche, ma il numero limitato di abitazioni continua a sostenere i prezzi delle transazioni. Fredy Hasenmaile, capo economista di Raiffeisen, ha affermato che l’aumento dei tassi ipotecari è ancora troppo moderato per frenare la dinamica al rialzo del mercato.

Per le economie domestiche che valutano se acquistare o restare in affitto, il calcolo è difficile. Chi compra deve fare i conti sia con un prezzo d’acquisto più alto sia con un finanziamento più caro, mentre gli inquilini continuano a confrontarsi con una disponibilità limitata in molte regioni.

A fine settembre un’ipoteca fissa a 10 anni costava il 2,07%, secondo il portale di comparazione online Comparis. Il tasso indicativo, calcolato sulla base della media dei tassi proposti da circa 30 banche, è salito con l’aumento dei rendimenti sui mercati dei capitali e dei costi di rifinanziamento delle banche.

Le ipoteche fisse a cinque anni si attestavano all’1,90%, mentre quelle a tre anni raggiungevano l’1,75%, rispetto all’1,38% di tre mesi prima. L’aumento fa salire i costi mensili di finanziamento per chi compra casa e per i proprietari il cui contratto ipotecario sta per essere rinnovato.

L’aumento ha una dinamica diversa da una modifica del tasso guida della Banca nazionale svizzera. La BNS ha mantenuto il tasso guida allo 0%, ma i prezzi delle ipoteche svizzere risentono anche delle condizioni sui mercati internazionali dei capitali. I tassi più elevati all’estero, il franco più debole e l’aumento dei prezzi dell’energia hanno accresciuto la pressione sui costi di finanziamento a più lungo termine.

Dirk Renkert, esperto finanziario citato da Comparis, ha dichiarato che le prospettive economiche più favorevoli e l’indebolimento della valuta hanno aumentato la probabilità di una politica monetaria più restrittiva, anche se la bassa inflazione rende improbabile che la BNS si affretti ad aumentare i tassi.

Per chi intende acquistare, i dati sottolineano l’importanza di confrontare le durate dei tassi fissi, le verifiche di sostenibilità finanziaria e i rischi legati al rifinanziamento. Anche un tasso ipotecario superiore al 2% può incidere sull’importo che un’economia domestica è in grado di prendere in prestito secondo le regole svizzere in materia di credito.

Zurigo ha registrato il maggiore aumento annuo dei prezzi delle case unifamiliari, pari al 4,8%, seguita da vicino dalla Svizzera occidentale, al 4,6%. I dati regionali mostrano quanto la posizione continui a influenzare il mercato immobiliare svizzero.

La Svizzera meridionale e quella orientale hanno registrato aumenti annui più moderati per le case unifamiliari, rispettivamente del 3,3% e del 3,5%. Le differenze rispecchiano la diversa presenza di centri occupazionali, collegamenti di trasporto e terreni disponibili, nonché la domanda sia delle economie domestiche residenti sia di chi cerca una seconda casa.

Per gli appartamenti il quadro cambia. La Svizzera meridionale ha segnato l’aumento annuo più forte, pari al 7,4%. Nella regione del Lago Lemano, invece, i prezzi degli appartamenti sono saliti soltanto dello 0,4% nello stesso periodo. Questo non significa che abitare nei dintorni del lago sia diventato generalmente accessibile. Indica che, nell’anno considerato, i prezzi sono aumentati molto meno che in altre regioni.

Anche il tipo di Comune fa la differenza. Nel corso dell’anno i prezzi delle case unifamiliari nei Comuni centrali sono aumentati del 5,2%. Gli appartamenti nei Comuni turistici sono rincarati del 7,9%, mentre nei Comuni centrali i prezzi degli appartamenti sono saliti solo dell’1,6%.

Queste differenze rendono le medie nazionali un riferimento limitato per le economie domestiche. Chi compra a Zurigo, una famiglia in cerca di spazio nella Svizzera centrale e un investitore interessato a un Comune turistico devono fare i conti con condizioni di domanda e offerta diverse.

La scarsità di abitazioni resta il principale fattore di sostegno dei prezzi, secondo Hasenmaile. La penuria di alloggi in Svizzera limita il numero di immobili disponibili per le economie domestiche, anche quando il finanziamento diventa meno conveniente.

In molte parti del Paese l’edilizia fatica a tenere il passo con la domanda. La crescita demografica, la concentrazione dei posti di lavoro nei grandi centri e i vincoli che interessano le nuove costruzioni incidono sull’offerta disponibile per gli acquirenti. Di conseguenza, finora il moderato aumento dei costi di finanziamento ha attenuato la pressione solo in misura marginale.

La penuria si ripercuote anche sugli inquilini. Chi non riesce a soddisfare i requisiti finanziari o normativi per acquistare resta sul mercato degli affitti, aumentando la concorrenza per gli appartamenti disponibili. Gli elevati costi abitativi sono già diventati un fattore nelle decisioni sul luogo in cui lavorare e vivere, in particolare nella Svizzera romanda.

Il sistema ipotecario svizzero aggiunge un ulteriore livello di complessità. In genere, chi acquista deve disporre di mezzi propri consistenti e le banche valutano la sostenibilità finanziaria applicando calcoli prudenti, che possono basarsi su un tasso superiore a quello attuale. Un’economia domestica può quindi ottenere un prestito al tasso odierno, ma deve comunque dimostrare di poter sostenere un costo calcolato molto più elevato.

Per chi intende acquistare, il mercato combina tre pressioni: prezzi in aumento, finanziamenti a tasso fisso più cari e scelta limitata. Finché non arriveranno sul mercato più abitazioni, questi fattori continueranno probabilmente a mettere a dura prova l’accessibilità finanziaria.

La prossima fase dipenderà dalla capacità dell’offerta di crescere più rapidamente della domanda e dall’andamento dei tassi sui mercati dei capitali. I dati attuali non mostrano che l’aumento dei costi ipotecari nel terzo trimestre abbia fermato il rincaro dei prezzi d’acquisto.

Il tasso guida dello 0% della Banca nazionale svizzera è un elemento delle prospettive, ma i mutui fissi rispondono alle condizioni di mercato a più lungo termine. Comparis ha dichiarato che i tassi sono aumentati soprattutto perché sono saliti i costi di rifinanziamento delle banche. Un ulteriore rincaro potrebbe ridurre il numero di potenziali acquirenti, in particolare tra le economie domestiche già vicine ai propri limiti di sostenibilità finanziaria.

Un aumento persistente dei costi di finanziamento potrebbe infine frenare le transazioni o rallentare la crescita dei prezzi. L’effetto varierebbe a seconda della regione e del tipo di immobile. Le zone con una forte domanda di lavoro e poche abitazioni potrebbero continuare ad attirare acquirenti, mentre i mercati con una domanda più discrezionale o legata alle seconde case potrebbero reagire più rapidamente alle variazioni dei costi di finanziamento.

Le economie domestiche possono ridurre alcuni rischi confrontando gli istituti di credito, valutando diverse durate dei tassi fissi e tenendo conto dei costi al momento del rinnovo. Il calcolatore nazionale degli alloggi segnalato da Swissinfo offre inoltre la possibilità di confrontare l’acquisto e l’affitto in diverse località.

Per ora, i dati del terzo trimestre mostrano un mercato ancora condizionato da uno squilibrio di fondo: troppe economie domestiche competono per troppo poche abitazioni. I tassi ipotecari sono saliti, ma l’offerta resta il fattore più determinante.