Schweizer Immobilienpreise steigen trotz höherer Hypothekarzinsen weiter

Einfamilienhäuser verteuerten sich im dritten Quartal 2026 um 2,0% und Wohnungen um 1,7%, womit sich die Preissteigerungen auf dem Schweizer Markt für selbst genutztes Wohneigentum fortsetzten. Die jüngsten Zahlen des Raiffeisen-Transaktionspreisindex zeigen, dass Käuferinnen und Käufer zwischen Juli und September weiterhin mehr bezahlten, obwohl Festhypotheken erneut teurer wurden.

Auf Jahresbasis ist der Unterschied noch deutlicher. Einfamilienhäuser wurden gegenüber dem dritten Quartal 2025 3,6% teurer, während die Preise für Wohnungen um 5,9% stiegen. Der Index erfasst tatsächliche Kaufpreise, die Raiffeisen und der Swiss Real Estate Datapool zur Verfügung stellen, und nicht die von Verkäufern ausgeschriebenen Angebotspreise.

Dieser Unterschied ist in einem Markt wichtig, in dem sich oft mehrere Interessierte für eine Immobilie melden und diese nicht lange verfügbar bleibt. Höhere Finanzierungskosten können die Kaufkraft der Haushalte einschränken, doch die geringe Zahl verfügbarer Häuser stützt die Transaktionspreise weiterhin. Fredy Hasenmaile, Chefökonom bei Raiffeisen, sagte, der Anstieg der Hypothekarzinsen sei noch zu moderat, um die Aufwärtsdynamik des Marktes zu brechen.

Für Haushalte, die Wohneigentum und Miete gegeneinander abwägen, ergibt sich eine schwierige Rechnung. Kaufinteressierte müssen sowohl einen höheren Kaufpreis als auch teurere Finanzierungen bewältigen, während Mieterinnen und Mieter in vielen Regionen weiterhin mit einem knappen Angebot konfrontiert sind.

Eine zehnjährige Festhypothek kostete Ende September 2,07%, wie das Online-Vergleichsportal Comparis mitteilte. Der Richtzinssatz, der anhand der durchschnittlichen Angebote von rund 30 Banken berechnet wird, stieg, als die Renditen am Kapitalmarkt zunahmen und die Refinanzierungskosten der Banken stiegen.

Fünfjährige Festhypotheken lagen bei 1,90%, während dreijährige Hypotheken 1,75% erreichten, gegenüber 1,38% drei Monate zuvor. Dadurch steigen die monatlichen Finanzierungskosten für neue Käuferinnen und Käufer sowie für Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer, deren Hypothek bald erneuert werden muss.

Der Anstieg hat einen anderen Mechanismus als eine Änderung des Leitzinses der Schweizerischen Nationalbank. Die SNB liess ihren Leitzins bei 0%, doch die Schweizer Hypothekarzinsen werden auch von den Bedingungen an den internationalen Kapitalmärkten beeinflusst. Höhere Zinsen im Ausland, ein schwächerer Franken und steigende Energiepreise haben den Druck auf die Kosten langfristiger Finanzierungen erhöht.

Dirk Renkert, ein von Comparis zitierter Finanzexperte, sagte, der günstigere Wirtschaftsausblick und die Währungsschwäche hätten die Wahrscheinlichkeit einer strafferen Geldpolitik erhöht. Wegen der tiefen Inflation dürfte die SNB jedoch nicht übereilt die Zinsen anheben.

Für Kaufinteressierte unterstreichen die Zahlen, wie wichtig es ist, Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten, die Tragbarkeit und die Risiken bei der Refinanzierung zu vergleichen. Auch ein Hypothekarzins von über 2% kann sich darauf auswirken, wie viel ein Haushalt gemäss den Schweizer Kreditvergaberegeln aufnehmen kann.

Zürich verzeichnete bei Einfamilienhäusern mit 4,8% den stärksten jährlichen Anstieg, dicht gefolgt von der Westschweiz mit 4,6%. Die regionalen Zahlen zeigen, wie stark der Standort den Schweizer Immobilienmarkt weiterhin prägt.

In der Süd- und Ostschweiz fiel der jährliche Preisanstieg bei Einfamilienhäusern moderater aus und betrug 3,3% beziehungsweise 3,5%. Die Unterschiede spiegeln die verschiedenen Arbeitsmarktzentren, Verkehrsanbindungen, die Verfügbarkeit von Bauland sowie die Nachfrage sowohl von ansässigen Haushalten als auch von Zweitwohnungskäufern wider.

Bei Wohnungen zeigt sich ein anderes Muster. Die Südschweiz verzeichnete mit 7,4% den stärksten jährlichen Anstieg. In der Genferseeregion stiegen die Wohnungspreise im gleichen Zeitraum dagegen lediglich um 0,4%. Das bedeutet nicht, dass Wohnen rund um den See generell erschwinglicher geworden ist. Vielmehr fiel der Preisanstieg im erfassten Jahr deutlich schwächer aus als in anderen Regionen.

Auch der Gemeindetyp spielt eine Rolle. Einfamilienhäuser in zentralen Gemeinden verteuerten sich im Jahresvergleich um 5,2%. Die Preise für Wohnungen in Tourismusgemeinden stiegen um 7,9%, während sie in zentralen Gemeinden lediglich um 1,6% zunahmen.

Diese Unterschiede machen nationale Durchschnittswerte für Haushalte nur bedingt aussagekräftig. Kaufinteressierte in Zürich, eine Familie auf der Suche nach mehr Platz in der Zentralschweiz und Investoren, die eine Tourismusgemeinde in Betracht ziehen, sehen sich mit unterschiedlichen Angebots- und Nachfragebedingungen konfrontiert.

Das knappe Wohnungsangebot stützt die Preise weiterhin am stärksten, sagte Hasenmaile. Der Wohnungsmangel in der Schweiz begrenzt die Zahl der für Haushalte verfügbaren Immobilien, selbst wenn die Finanzierung weniger attraktiv wird.

In vielen Landesteilen kann die Bautätigkeit mit der Nachfrage kaum Schritt halten. Das Bevölkerungswachstum, die Konzentration von Arbeitsplätzen in den grossen Zentren und Einschränkungen für neue Bauvorhaben beeinflussen das Angebot für Kaufinteressierte. Dadurch hat der moderate Anstieg der Finanzierungskosten den Druck auf dem Markt bislang nur am Rand verringert.

Der Mangel betrifft auch Mieterinnen und Mieter. Wer die finanziellen oder regulatorischen Voraussetzungen für einen Kauf nicht erfüllt, bleibt auf dem Mietmarkt und verstärkt den Wettbewerb um verfügbare Wohnungen. Hohe Wohnkosten beeinflussen bereits die Entscheidungen darüber, wo Menschen arbeiten und leben, besonders in der französischsprachigen Schweiz.

Das Schweizer Hypothekarsystem ist komplex. Käuferinnen und Käufer benötigen in der Regel beträchtliches Eigenkapital, und die Banken prüfen die Tragbarkeit anhand konservativer Berechnungen, die über dem aktuellen Zinssatz liegen können. Ein Haushalt kann deshalb zwar bei den heutigen Zinsen eine Hypothek erhalten, muss aber dennoch nachweisen, dass er deutlich höhere kalkulatorische Kosten verkraften könnte.

Für angehende Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer kommen drei Belastungen zusammen: steigende Preise, höhere Festhypothekarzinsen und eine begrenzte Auswahl. Solange nicht mehr Wohnungen auf den Markt kommen, dürfte die Erschwinglichkeit unter Druck bleiben.

Die nächste Phase hängt davon ab, ob das Angebot schneller wächst als die Nachfrage und wie sich die Kapitalmarktzinsen entwickeln. Die aktuellen Daten zeigen nicht, dass der Anstieg der Hypothekarzinsen im dritten Quartal die Kaufpreisentwicklung gebremst hat.

Der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank von 0% ist ein Faktor für den Ausblick, doch Festhypotheken reagieren auf längerfristige Marktbedingungen. Comparis zufolge stiegen die Zinsen vor allem, weil sich die Refinanzierungskosten der Banken erhöhten. Ein weiterer Anstieg könnte den Kreis der Kaufinteressierten verkleinern, insbesondere bei Haushalten, die ihre Tragbarkeit bereits nahezu ausgeschöpft haben.

Ein anhaltender Anstieg der Finanzierungskosten könnte sich letztlich auf die Zahl der Transaktionen auswirken oder das Preiswachstum bremsen. Die Auswirkungen würden je nach Region und Immobilientyp unterschiedlich ausfallen. Gebiete mit einer starken Nachfrage nach Arbeitsplätzen und wenigen Wohnungen könnten weiterhin Interessierte anziehen, während Märkte mit einer stärkeren Nachfrage nach Ferien- oder Zweitwohnungen schneller auf Veränderungen der Finanzierungskosten reagieren könnten.

Haushalte können einen Teil des Risikos mindern, indem sie Kreditgeber vergleichen, unterschiedliche Festhypothekarlaufzeiten prüfen und die Kosten bei einer Erneuerung berücksichtigen. Der von Swissinfo hervorgehobene nationale Wohnkostenrechner bietet ebenfalls eine Möglichkeit, die Kosten von Kaufen und Mieten an verschiedenen Standorten zu vergleichen.

Die Zahlen des dritten Quartals zeigen vorerst einen Markt, der weiterhin von einem grundlegenden Ungleichgewicht geprägt ist: Zu viele Haushalte konkurrieren um zu wenige Wohnungen. Die Hypothekarzinsen sind gestiegen, doch das Angebot bleibt der stärkere Einflussfaktor.