Secondo UBS, Zurigo presenta il rischio di bolla immobiliare più alto al mondo

Zurigo ha raggiunto 1,69 punti, il livello di rischio di bolla immobiliare più alto rilevato da UBS nell’analisi annuale dei principali mercati immobiliari internazionali. Il dato è salito dai 1,55 punti dell’anno scorso, portando la città più grande della Svizzera davanti a Tokyo e Miami.

La classifica riflette un mercato in cui la domanda continua a scontrarsi con un’offerta abitativa molto limitata. In quanto principale centro economico della Svizzera, Zurigo attira professionisti internazionali; le aziende tecnologiche e di intelligenza artificiale si aggiungono alla schiera di lavoratori ben retribuiti in cerca di un alloggio. Nel contempo, il tasso di abitazioni sfitte in città è vicino allo zero.

UBS ha inoltre rilevato una carenza di abitazioni di proprietà. L’offerta resta nettamente al di sotto del livello storico, limitando le possibilità per chi vuole acquistare e aumentando la pressione sul mercato degli affitti. Anche i bassi tassi d’interesse hanno sostenuto i prezzi immobiliari, sebbene l’analisi di UBS non affermi che tutte le abitazioni o tutti i quartieri presentino lo stesso grado di rischio.

Per le economie domestiche, l’indice si traduce in una difficoltà ben nota a livello locale: trovare casa a Zurigo significa competere in un mercato con poche offerte. Il problema dell’accessibilità economica ha ampliato il divario tra i quartieri più ambiti della città e le altre parti del mercato immobiliare.

Tokyo ha ottenuto 1,54 punti e Miami 1,41, collocandosi entrambe dietro a Zurigo ma ben al di sopra delle capitali europee in fondo al confronto di UBS. Anche Ginevra ha registrato un valore elevato, pari a 1,12 punti, in aumento rispetto a 1,05 punti nel 2025.

I dati riportano entrambi i principali mercati urbani svizzeri sotto i riflettori. Secondo l’analisi di UBS, negli ultimi 20 anni Zurigo ha registrato l’aumento dei prezzi immobiliari più marcato tra le città esaminate. L’incremento a Ginevra suggerisce che la pressione si stia estendendo oltre il principale centro finanziario e tecnologico del Paese, benché le due città abbiano profili economici e mercati abitativi diversi.

All’altro capo della classifica, UBS ha attribuito a Parigi un valore indice di 0,33 punti, a Londra 0,30 e a New York 0,28. San Francisco ha registrato -0,02 punti, mentre São Paulo si è attestata a -0,24. L’indice serve a confrontare le valutazioni e le condizioni di mercato delle diverse città: i valori indicano quindi un rischio relativo e non prevedono che i prezzi scenderanno di una determinata percentuale.

Quest’anno UBS ha incluso per la prima volta nello studio Lisbona e Seul. Il confronto ampliato comprende 23 città internazionali e offre un contesto più ampio per valutare la posizione della Svizzera in classifica.

Un tasso di abitazioni sfitte vicino allo zero mantiene sotto pressione l’offerta abitativa di Zurigo. UBS ha individuato nella carenza di alloggi uno dei fattori centrali alla base dell’elevato rischio di bolla immobiliare della città. Quando arrivano sul mercato nuovi appartamenti e abitazioni di proprietà, la domanda può assorbirli rapidamente, soprattutto nei quartieri vicini ai collegamenti di trasporto e ai principali datori di lavoro.

La pressione non riguarda soltanto chi intende acquistare. Gli inquilini hanno poca scelta, mentre per le economie domestiche che già possiedono un’abitazione può diventare sempre più difficile traslocare all’interno della città senza assumersi un impegno finanziario molto maggiore. La carenza tocca anche le aziende che devono reclutare personale al di fuori della regione, compresi i lavoratori provenienti dall’estero.

I bassi tassi d’interesse hanno sostenuto i prezzi immobiliari rendendo meno costosi i prestiti e aumentando l’attrattiva degli immobili come investimento. La valutazione di UBS combina queste condizioni finanziarie con le tendenze dei prezzi, l’accessibilità economica e l’equilibrio tra domanda e offerta. Il punteggio risultante non significa che un crollo sia imminente. Segnala che le valutazioni e le condizioni di mercato sono entrate in una fascia associata a un rischio di correzione elevato.

L’accessibilità economica resta disomogenea. UBS ha rilevato un divario crescente tra i quartieri più ambiti e il resto del mercato, una dinamica che può far apparire Zurigo accessibile in un quartiere e fuori portata in un altro.

I due maggiori mercati immobiliari urbani della Svizzera mostrano ora una pressione crescente nell’indice UBS. In un anno il punteggio di Zurigo è aumentato di 0,14 punti, mentre quello di Ginevra è salito di 0,07 punti. Questi cambiamenti sono rilevanti per un Paese in cui i principali datori di lavoro, le organizzazioni internazionali e gli istituti finanziari sono concentrati in un numero ristretto di centri urbani.

I dati riportano inoltre l’offerta abitativa al centro del dibattito. Costruire più alloggi potrebbe attenuare la concorrenza, ma lo sviluppo delle città svizzere è condizionato dai limiti di spazio, dalle norme di pianificazione e dalle opposizioni locali. L’analisi di UBS non quantifica il numero di abitazioni supplementari necessarie a Zurigo o Ginevra e non fornisce previsioni sui prezzi.

Per chi acquista, il dato di UBS invita a esaminare attentamente i costi di finanziamento, l’accessibilità economica e le condizioni del mercato locale. Per i responsabili politici, mette in evidenza le conseguenze di una domanda che cresce più rapidamente del parco immobiliare. Per gli inquilini, il problema immediato resta concreto: un tasso di abitazioni sfitte basso significa meno scelta e minore possibilità di negoziare.

La posizione di Zurigo in classifica continuerà ad attirare l’attenzione mentre UBS monitora i mercati del suo campione internazionale. I prossimi dati mostreranno se l’offerta aumenterà abbastanza da allentare la pressione o se la domanda proveniente da un’economia in crescita continuerà a spingere le valutazioni verso l’alto.