Zürich weist laut UBS weltweit das höchste Immobilienblasenrisiko auf

Zürich erreichte 1.69 Punkte, den höchsten Wert beim Immobilienblasenrisiko, den UBS in ihrer jährlichen Analyse bedeutender internationaler Wohnimmobilienmärkte ermittelt hat. Der Wert stieg von 1.55 Punkten im Vorjahr. Damit liegt die grösste Stadt der Schweiz vor Tokio und Miami.

Das Ranking spiegelt einen Markt wider, in dem die Nachfrage weiterhin auf ein sehr knappes Wohnungsangebot trifft. Als führendes Wirtschaftszentrum der Schweiz zieht Zürich internationale Fachkräfte an. Technologie- und Unternehmen im Bereich künstliche Intelligenz vergrössern zusätzlich den Kreis gut bezahlter Arbeitnehmender, die eine Wohnung suchen. Gleichzeitig liegt die Leerstandsquote der Stadt nahe bei null.

UBS stellte zudem einen Mangel an Wohneigentum fest. Das Angebot liegt weiterhin deutlich unter seinem historischen Niveau. Dadurch sind die Möglichkeiten für Menschen, die kaufen möchten, begrenzt, und der Druck auf den Mietmarkt nimmt zu. Tiefe Zinsen haben die Immobilienpreise zusätzlich gestützt. Die UBS-Analyse besagt jedoch nicht, dass jedes Zuhause oder jedes Quartier dem gleichen Risiko ausgesetzt ist.

Für Haushalte zeigt sich der Index in einer vertrauten Belastung vor Ort: Wer in Zürich eine Wohnung sucht, muss sich in einem Markt mit nur wenigen verfügbaren Angeboten behaupten. Die mangelnde Erschwinglichkeit hat die Kluft zwischen den begehrtesten Quartieren der Stadt und anderen Teilen des Immobilienmarkts vergrössert.

Tokio erreichte 1.54 Punkte und Miami 1.41 Punkte. Damit liegen beide Städte hinter Zürich, aber deutlich vor den europäischen Hauptstädten am unteren Ende des UBS-Vergleichs. Auch Genf verzeichnete mit 1.12 Punkten einen hohen Wert, gegenüber 1.05 Punkten im Jahr 2025.

Die Zahlen rücken beide grossen Schweizer Stadtmärkte erneut ins Blickfeld. Laut der UBS-Analyse sind die Immobilienpreise in Zürich in den vergangenen 20 Jahren unter den untersuchten Städten am stärksten gestiegen. Der Anstieg in Genf deutet darauf hin, dass sich der Druck über das grösste Finanz- und Technologiezentrum des Landes hinaus ausbreitet. Die beiden Städte haben jedoch unterschiedliche Wirtschaftsprofile und Wohnungsmärkte.

Am anderen Ende des Rankings setzte UBS den Indexwert für Paris auf 0.33 Punkte, für London auf 0.30 und für New York auf 0.28. San Francisco erreichte minus 0.02 Punkte, São Paulo minus 0.24. Der Index soll Bewertungen und Marktbedingungen in verschiedenen Städten vergleichen. Die Zahlen zeigen daher ein relatives Risiko und sind keine Prognose, dass die Preise um einen bestimmten Betrag sinken werden.

UBS nahm in diesem Jahr erstmals Lissabon und Seoul in die Studie auf. Der erweiterte Vergleich umfasst 23 internationale Städte und bietet einen breiteren Kontext für die Position der Schweiz im Ranking.

Eine Leerstandsquote nahe bei null setzt das Zürcher Wohnungsangebot unter Druck. UBS bezeichnete den Wohnungsmangel als einen zentralen Grund für den erhöhten Wert beim Blasenrisiko der Stadt. Kommen neue Wohnungen und Eigenheime auf den Markt, kann die Nachfrage sie rasch aufnehmen, besonders in Quartieren nahe Verkehrsanbindungen und grossen Arbeitgebern.

Der Druck betrifft nicht nur potenzielle Käuferinnen und Käufer. Mietende haben wenig Auswahl, während es für Haushalte, die bereits Wohneigentum besitzen, zunehmend schwieriger werden kann, innerhalb der Stadt umzuziehen, ohne sich finanziell deutlich stärker zu belasten. Der Mangel wirkt sich auch auf Arbeitgeber aus, die Mitarbeitende von ausserhalb der Region einstellen müssen, darunter Fachkräfte aus dem Ausland.

Tiefe Zinsen haben die Immobilienpreise gestützt, indem sie Kredite verbilligten und Immobilien als Anlage attraktiver machten. Die Einschätzung von UBS verbindet diese Finanzierungsbedingungen mit Preistrends, Erschwinglichkeit sowie dem Verhältnis von Nachfrage und Angebot. Der resultierende Wert bedeutet nicht, dass ein Einbruch unmittelbar bevorsteht. Er signalisiert, dass Bewertungen und Marktbedingungen einen Bereich erreicht haben, der mit einem erhöhten Korrekturrisiko verbunden ist.

Die Erschwinglichkeit ist weiterhin ungleich verteilt. UBS stellte eine wachsende Kluft zwischen den begehrtesten Quartieren und dem übrigen Markt fest. Dadurch kann Zürich in einem Quartier erschwinglich und in einem anderen ausser Reichweite erscheinen.

Die beiden grössten städtischen Immobilienmärkte der Schweiz weisen im UBS-Index nun einen zunehmenden Druck auf. Der Wert für Zürich stieg innerhalb eines Jahres um 0.14 Punkte, jener für Genf um 0.07 Punkte. Diese Veränderungen sind für ein Land von Bedeutung, in dem grosse Arbeitgeber, internationale Organisationen und Finanzinstitute auf wenige urbane Zentren konzentriert sind.

Die Daten rücken auch das Wohnungsangebot ins Zentrum der Debatte. Mehr Wohnraum könnte den Wettbewerb abschwächen. Die Entwicklung in Schweizer Städten wird jedoch durch begrenzte Flächen, Planungsregeln und lokalen Widerstand geprägt. Die Quellanalyse beziffert nicht, wie viele zusätzliche Wohnungen Zürich oder Genf benötigen würden, und enthält keine Preisprognose.

Für Käuferinnen und Käufer ist der UBS-Wert ein Anlass, Finanzierungskosten, Erschwinglichkeit und die Bedingungen vor Ort sorgfältig zu prüfen. Für die Politik zeigt er die Folgen auf, wenn die Nachfrage schneller wächst als der Wohnungsbestand. Für Mietende bleibt das unmittelbare Problem praktischer Natur: Bei tiefem Leerstand gibt es weniger Auswahl und weniger Verhandlungsspielraum.

Das Ranking von Zürich wird weiterhin Aufmerksamkeit auf sich ziehen, während UBS den Markt in ihrer internationalen Stichprobe verfolgt. Die nächsten Werte werden zeigen, ob das Angebot genug zunimmt, um den Druck zu mindern, oder ob die Nachfrage aus einer wachsenden Wirtschaft die Bewertungen weiter steigen lässt.