I prezzi delle seconde case nelle regioni turistiche svizzere salgono del 46% dal 2020

Un’impennata dei prezzi del 46% ha ridisegnato il paesaggio alpino svizzero dal 2020, trasformando le residenze secondarie in beni di lusso sempre meno accessibili. Secondo una nuova analisi di Wüest Partner, il mercato delle case di vacanza è esploso, spinto da una domanda incessante di soggiorni nelle Alpi. Non si tratta di una crescita graduale, ma di un’ascesa verticale. Mentre il resto dell’economia faceva i conti con le ripercussioni della pandemia, il valore delle seconde case di fascia media è aumentato a un ritmo annuo sostenuto del 6,5%.

I dati descrivono un mercato in ebollizione. Un rifugio nelle Alpi svizzere non è mai stato così caro, complice un cambiamento dello stile di vita che privilegia la possibilità di lavorare da remoto e il contatto con la natura. Questo boom senza precedenti ha modificato radicalmente le condizioni di accesso al mercato, creando una situazione ad alto rischio in cui la domanda supera costantemente l’offerta. Anche dopo la fine della frenesia post-pandemica, i prezzi restano ostinatamente elevati: il «sogno svizzero» di uno chalet di montagna sta rapidamente diventando un privilegio esclusivo riservato a pochi benestanti.

Mentre gli investitori facoltosi festeggiano l’impennata del valore dei loro immobili, i residenti locali devono fare i conti con una grave crisi di accessibilità economica. La disparità è netta: i prezzi delle seconde case sono aumentati del 46%, mentre quelli delle abitazioni primarie occupate dai proprietari hanno registrato un incremento relativamente contenuto del 32%. Questa differenza di 14 punti percentuali evidenzia una pericolosa separazione tra i due mercati immobiliari, in cui gli immobili vengono valutati sempre più come case di vacanza e sempre meno come abitazioni per la manodopera locale.

Le conseguenze sono gravi. Il mercato delle abitazioni primarie, in crescita del 4,6% all’anno, mette già a dura prova i bilanci delle famiglie, ma la crescita annua del 6,5% delle residenze secondarie esercita un’enorme pressione sul suolo disponibile e sulle risorse. In molte località turistiche trovare un appartamento è ormai più difficile che nei centri urbani densamente popolati della Svizzera. Questa dinamica rischia di svuotare le comunità di montagna, trasformando villaggi vivaci in «paesi fantasma», con chalet chiusi che si animano soltanto durante l’alta stagione e residenti locali costretti a rinunciare a vivere nel luogo a cui appartengono.

Non tutte le vette svizzere sono uguali in questa corsa al rialzo immobiliare. La Svizzera centrale e i Grigioni si sono affermati come i motori principali del boom, con tassi di crescita annui vertiginosi, rispettivamente dell’8,3% e del 7,7%. Il Vallese segue da vicino, dopo aver accelerato di recente fino al 6,2%. Queste regioni sono diventate poli di attrazione per i capitali, richiamando acquirenti disposti a pagare di più per le località migliori.

In netto contrasto, il Ticino è un caso a sé e resta molto indietro rispetto alle regioni alpine. Con un indice dei prezzi di appena 105 rispetto alla base del 2016, il cantone a sud delle Alpi ha registrato una crescita minima, mentre la Svizzera centrale è balzata a quota 163. La Svizzera orientale (133) e Berna (142) si collocano a metà strada. Questa frammentazione geografica rivela un mercato guidato da preferenze di vita specifiche: gli acquirenti puntano con decisione sulle regioni dotate di buone infrastrutture e collegamenti durante tutto l’anno, lasciando indietro le aree meno integrate.

Una «tempesta perfetta» di vincoli strutturali e nuove abitudini lavorative alimenta questa esplosione dei prezzi. L’offerta è di fatto paralizzata: la legge sulle abitazioni secondarie (Lex Weber) e le severe norme di pianificazione del territorio rendono praticamente impossibile aumentare la capacità ricettiva in molti Comuni. Semplicemente, non c’è spazio per costruire e si crea così un collo di bottiglia persistente che mantiene alta la pressione sui prezzi.

Nel frattempo, la domanda è cambiata. La diffusione della «workation», che combina il lavoro a distanza con il tempo libero, ha trasformato le case di vacanza in abitazioni semi-permanenti. Gli acquirenti non cercano più un semplice appoggio per il fine settimana, ma alloggi ben collegati e utilizzabili tutto l’anno. Come osserva Wüest Partner, le destinazioni attrattive in ogni stagione registrano la maggiore disponibilità a pagare. Questa scarsità strutturale, unita allo stile di vita dei nomadi digitali, fa sì che, anche se il mercato rallenta leggermente, lo squilibrio di fondo tra lo spazio alpino limitato e una domanda senza limiti resti intatto.

In vista del 2025, il mercato mostra segnali di normalizzazione, ma non si intravede alcun sollievo. Wüest Partner prevede un ulteriore aumento del 4,3% dei prezzi delle residenze secondarie: un rallentamento, certo, ma la tendenza resta chiaramente al rialzo. È interessante notare che si prevede una crescita leggermente superiore, del 4,5%, per il mercato primario, il che indica una convergenza dei costi elevati in tutti i segmenti.

La fase dei rapidi aumenti a due cifre potrebbe attenuarsi, ma il livello minimo dei prezzi si è alzato in modo permanente. Senza possibilità di nuovi impulsi sul fronte dell’offerta a causa dei vincoli normativi e senza segnali di un crollo della domanda, i prezzi elevati sono diventati la nuova normalità. Per i potenziali acquirenti, la finestra delle opportunità si restringe; per i residenti locali, la pressione aumenta. Le regioni turistiche svizzere consolidano il loro status di enclave esclusive e di fascia alta, dove il prezzo d’accesso è determinato non solo dal panorama, ma anche dalla scarsità stessa dell’offerta.