Preise für Zweitwohnungen in Schweizer Tourismusregionen seit 2020 um 46% gestiegen

Ein atemberaubender Preisanstieg von 46% hat die Schweizer Alpenlandschaft seit 2020 neu geprägt und Zweitwohnungen zu Luxusobjekten gemacht, die zunehmend ausser Reichweite geraten. Laut einer neuen Analyse von Wüest Partner ist der Markt für Ferienwohnungen regelrecht explodiert, angetrieben von der ungebrochenen Nachfrage nach Rückzugsorten in den Alpen. Das ist kein sanfter Anstieg, sondern ein steiler Aufstieg. Während die übrige Wirtschaft mit den Nachwirkungen der Pandemie rang, stieg der Wert von Zweitwohnungen im mittleren Preissegment mit einer aggressiven Jahresrate von 6,5%.

Die Daten zeichnen das Bild eines überhitzten Marktes. Ein Rückzugsort in den Schweizer Alpen war noch nie so teuer. Dazu beigetragen hat ein Wandel im Lebensstil, bei dem digitale Vernetzung und Natur einen hohen Stellenwert haben. Dieser beispiellose Boom hat die Eintrittsschwelle grundlegend verändert und ein Umfeld mit hohen Einsätzen geschaffen, in dem die Nachfrage das Angebot regelmässig bei Weitem übersteigt. Auch nachdem sich der Staub des Ansturms nach der Pandemie gelegt hat, bleiben die Zahlen hartnäckig hoch. Das deutet darauf hin, dass der «Schweizer Traum» vom Bergchalet rasch zu einem exklusiven Privileg für wenige Wohlhabende wird.

Während wohlhabende Investorinnen und Investoren die steigenden Immobilienwerte feiern, stehen Einheimische vor einer akuten Krise der Bezahlbarkeit. Der Unterschied ist frappant: Während die Preise für Zweitwohnungen um 46% in die Höhe schnellten, stiegen die Preise für selbstgenutzte Erstwohnungen vergleichsweise moderat um 32%. Diese Lücke von 14 Prozentpunkten verdeutlicht, wie stark sich der Wohnungsmarkt entkoppelt: Immobilien werden zunehmend als Ferienobjekte statt als Wohnraum für die lokale Arbeitsbevölkerung bewertet.

Die Folgen sind gravierend. Der Erstwohnungsmarkt, der jährlich um 4,6% wächst, belastet die Budgets bereits stark. Der jährliche Anstieg von 6,5% auf dem Zweitwohnungsmarkt setzt das verfügbare Land und die Ressourcen jedoch noch stärker unter Druck. In vielen Tourismusorten ist es inzwischen schwieriger, eine Wohnung zu finden als in den dicht besiedelten Schweizer Städten. Diese Entwicklung droht, Berggemeinden auszuhöhlen und lebendige Dörfer in «Geisterorte» mit verschlossenen Chalets zu verwandeln, die nur während der Hochsaison zum Leben erwachen. Einheimische können sich das Wohnen in ihrem eigenen Umfeld dann nicht mehr leisten.

Nicht alle Schweizer Bergregionen profitieren gleichermassen von diesem Immobilienboom. Die Zentralschweiz und Graubünden haben sich als absolute Spitzenreiter erwiesen und verzeichnen jährliche Wachstumsraten von kräftigen 8,3% beziehungsweise 7,7%. Das Wallis folgt dicht dahinter und hat zuletzt auf ein Wachstumstempo von 6,2% beschleunigt. Diese Regionen sind zu Kapitalmagneten geworden und ziehen Käuferinnen und Käufer an, die für erstklassige Lagen Aufpreise zu zahlen bereit sind.

Im starken Gegensatz dazu bildet das Tessin eine Ausnahme und liegt deutlich hinter den Alpenregionen zurück. Mit einem Preisindex von gerade einmal 105 gegenüber dem Basiswert von 2016 hat sich im Südkanton kaum etwas bewegt, während die Zentralschweiz auf einen Indexstand von 163 hochschnellte. Die Ostschweiz (133) und Bern (142) liegen im Mittelfeld. Diese geografische Aufsplitterung zeigt einen Markt, der von bestimmten Lebensstilvorlieben geprägt ist: Käuferinnen und Käufer konzentrieren sich gezielt auf Regionen mit gut ausgebauter Infrastruktur und guter Erreichbarkeit das ganze Jahr über. Weniger gut erschlossene Gebiete bleiben zurück.

Ein «perfekter Sturm» aus strukturellen Einschränkungen und veränderten Arbeitsgewohnheiten treibt die Preise in die Höhe. Das Angebot ist praktisch gelähmt: Das Zweitwohnungsgesetz (Lex Weber) und strenge Raumplanungsgesetze machen es in vielen Gemeinden nahezu unmöglich, die Kapazitäten auszubauen. Es gibt schlicht keinen Platz zum Bauen. Dadurch entsteht ein anhaltender Engpass, der den Preisdruck verstärkt.

Gleichzeitig hat sich die Nachfrage verändert. Der Aufstieg der «Workation»-Kultur, bei der ortsunabhängiges Arbeiten mit Freizeit verbunden wird, hat Ferienwohnungen zu halbdauerhaft genutzten Wohnsitzen gemacht. Käuferinnen und Käufer suchen nicht länger nur eine Unterkunft für ein Wochenende, sondern ganzjährig nutzbare Wohnungen mit vollständiger digitaler Anbindung. Wie Wüest Partner festhält, ist die Zahlungsbereitschaft in Destinationen mit ganzjähriger Attraktivität am höchsten. Diese strukturelle Knappheit sorgt gemeinsam mit dem Lebensstil digitaler Nomadinnen und Nomaden dafür, dass das grundlegende Ungleichgewicht zwischen dem begrenzten Platz in den Alpen und der unbegrenzten Nachfrage bestehen bleibt, selbst wenn sich der Markt etwas abkühlt.

Mit Blick auf 2025 zeigen sich Anzeichen einer Normalisierung des Marktes, doch eine Entlastung ist nicht in Sicht. Wüest Partner prognostiziert einen weiteren Anstieg der Zweitwohnungspreise um 4,3%. Das ist zwar eine Verlangsamung, aber weiterhin ein klarer Aufwärtstrend. Interessanterweise dürfte der Erstwohnungsmarkt mit einem Anstieg von 4,5% dieses Tempo leicht übertreffen. Das deutet auf eine Annäherung der hohen Kosten in allen Marktsegmenten hin.

Die Zeit rascher, zweistelliger Wertsteigerungen könnte sich dem Ende zuneigen, doch das Preisniveau hat sich dauerhaft erhöht. Da regulatorische Hürden neue Angebotsimpulse verhindern und ein Einbruch der Nachfrage nicht absehbar ist, sind hohe Preise zur neuen Normalität geworden. Für potenzielle Käuferinnen und Käufer wird das Zeitfenster kleiner, für Einheimische steigt der Druck. Die Schweizer Tourismusregionen festigen ihren Status als exklusive Premiumstandorte, in denen der Preis für den Zugang nicht nur von der Aussicht, sondern auch von der Knappheit des Schlüssels bestimmt wird.