I prezzi degli immobili in Svizzera continuano a salire, mentre cresce la difficoltà di acquisto

Nei dodici mesi fino a settembre 2026, i prezzi degli immobili in Svizzera sono aumentati del 3.3%, proseguendo la loro tendenza al rialzo in tutto il Paese. L’indice dei prezzi degli immobili privati di CIFI ha registrato un aumento dello 0.8% nel terzo trimestre, che comprende le transazioni concluse tra luglio e settembre.

Gli ultimi dati aumentano la pressione sulle economie domestiche, già confrontate con costi iniziali elevati, requisiti di credito rigorosi e una scelta limitata in molte zone della Svizzera. Condizioni di finanziamento favorevoli non sono bastate a rendere l’acquisto di una casa accessibile a un maggior numero di acquirenti. CIFI, società di consulenza immobiliare di proprietà di Swiss Marketplace Group, ha dichiarato che molte economie domestiche continuano ad avere difficoltà a entrare nel mercato immobiliare.

I dati di mercato indicano anche un divario crescente tra i prezzi e la capacità di acquisto. Con l’aumento dei prezzi delle abitazioni, gli acquirenti necessitano di maggiori capitali propri e redditi più alti per soddisfare i criteri di sostenibilità finanziaria. Alcuni potenziali proprietari hanno reagito rinviando l’acquisto, riducendo il budget o rinunciando del tutto a entrare nel mercato.

L’effetto si riflette sui livelli di attività. Le transazioni immobiliari sono diminuite, seguite da un calo dei volumi dei prestiti ipotecari. I dati mostrano un mercato in cui i prezzi continuano a salire, mentre diminuisce il numero di economie domestiche in grado di parteciparvi. Per chi cerca casa, il percorso verso l’acquisto diventa più lungo e impegnativo dal punto di vista finanziario.

Le case unifamiliari hanno registrato il maggiore aumento annuo, pari al 3.9%, mentre i prezzi degli appartamenti di proprietà sono saliti del 2.8% nello stesso periodo. I dati trimestrali sono più ravvicinati: i prezzi degli appartamenti sono aumentati dello 0.8%, contro lo 0.7% delle case unifamiliari.

La differenza è importante per le economie domestiche svizzere, perché i due segmenti si rivolgono a fasce diverse del mercato. Gli appartamenti rappresentano spesso il primo passo verso la proprietà, in particolare per chi acquista in città e centri densamente popolati, dove il terreno è scarso. Le case unifamiliari richiedono più capitale e si trovano spesso più lontano dai principali centri occupazionali, perciò nella decisione d’acquisto entrano in gioco anche gli spostamenti casa-lavoro e le infrastrutture.

I dati di CIFI coprono il mercato nazionale e le informazioni pubblicate non forniscono una ripartizione dettagliata per Cantone. I prezzi e l’accessibilità finanziaria possono variare sensibilmente tra le aree metropolitane, i comuni più piccoli e le regioni rurali. La tendenza nazionale è tuttavia chiara: nel trimestre sono aumentati i prezzi di entrambe le principali categorie di abitazioni di proprietà.

Per le economie domestiche che pianificano un acquisto, anche un aumento annuo contenuto si accumula rapidamente. Dopo un rincaro annuo del 3.9%, un’abitazione del valore di CHF 1 milione costerebbe CHF 39 000 in più, senza considerare imposte, spese e costi di finanziamento. Questo calcolo spiega perché gli acquirenti possano sentirsi sempre più lontani dalla proprietà, anche quando i tassi ipotecari rimangono relativamente favorevoli.

Nel terzo trimestre i prezzi degli immobili da investimento sono aumentati dell’1.4%, superando il rincaro trimestrale delle abitazioni di proprietà. Secondo CIFI, la domanda è rimasta forte per gli immobili residenziali plurifamiliari e gli edifici a uso misto con spazi commerciali.

Il persistente interesse degli investitori aggiunge un ulteriore elemento al problema dell’accessibilità finanziaria che le economie domestiche devono affrontare. Gli immobili plurifamiliari sono beni che generano reddito, mentre gli edifici a uso misto possono combinare gli introiti degli affitti con quelli delle locazioni commerciali. Gli investitori valutano quindi questi immobili in base ai rendimenti attesi e alla domanda a lungo termine, mentre le famiglie si concentrano di norma sul reddito, sui risparmi e sul costo mensile dell’ipoteca.

La fonte non indica singoli investitori, Cantoni o volumi di transazione per questo segmento. Mostra però che la domanda non si è indebolita in modo uniforme nell’intero mercato immobiliare. Il comparto degli investimenti resta attivo, anche se diminuiscono le transazioni per gli immobili di proprietà e i volumi dei prestiti ipotecari.

Questa differenza può influire sull’offerta disponibile per chi vorrebbe acquistare un’abitazione. Gli immobili plurifamiliari e gli edifici a uso misto possono attirare acquirenti con accesso a capitali ingenti, mentre le economie domestiche si contendono un numero inferiore di abitazioni finanziabili nel rispetto delle regole attuali. L’ultimo indice non dimostra un rapporto diretto di causa ed effetto, ma fotografa un mercato in cui la domanda d’investimento resta solida e il potere d’acquisto delle economie domestiche è limitato.

Il calo delle transazioni non si è ancora tradotto in una diminuzione dei prezzi, e gli acquirenti si trovano così a dover affrontare un mercato meno attivo ma ancora in crescita. CIFI ha segnalato una flessione delle transazioni immobiliari e dei volumi dei prestiti ipotecari, mentre nel terzo trimestre i prezzi medi sono comunque aumentati.

Questa tendenza si inserisce in una sfida più ampia per il mercato abitativo svizzero: la domanda rimane forte, mentre in molte zone la costruzione non ha tenuto il passo. Swissinfo ha già riferito che l’elevata immigrazione e la costruzione insufficiente di nuove abitazioni hanno contribuito ad aggravare la penuria di case e appartamenti. Gli attuali dati sui prezzi misurano in modo aggiornato la pressione che questa penuria esercita sugli acquirenti.

Le prospettive per le economie domestiche dipenderanno da diversi fattori, tra cui le condizioni di finanziamento, la crescita dei redditi, l’offerta di nuove abitazioni e la disponibilità dei proprietari a vendere. I dati disponibili non formulano previsioni sui prezzi per i prossimi trimestri e non quantificano il numero di economie domestiche escluse dalla proprietà.

Per ora, la direzione è chiara. I prezzi sono aumentati in tutte le principali categorie di abitazioni di proprietà elencate da CIFI e gli immobili da investimento hanno attirato una domanda trimestrale ancora più forte. Chi entra sul mercato svizzero nella seconda metà del 2026 deve fare i conti con prezzi richiesti più alti, margini di manovra ridotti e la crescente necessità di scendere a compromessi sulla posizione, la superficie o i tempi d’acquisto.