Immobilien
Immobilienpreise in der Schweiz steigen weiter, während Käufer mit Erschwinglichkeitsproblemen kämpfen
Die Immobilienpreise in der Schweiz stiegen im dritten Quartal um 0.8% und im Jahresvergleich um 3.3%. Damit wird Wohneigentum trotz relativ günstiger Finanzierungsbedingungen zunehmend unerschwinglich.
Die Immobilienpreise in der Schweiz stiegen im Jahr bis September 2026 um 3.3%, womit die Kosten für Wohneigentum im ganzen Land weiter zunahmen. Der private Immobilienpreisindex von CIFI verzeichnete im dritten Quartal einen Anstieg von 0.8%. Er umfasst Transaktionen zwischen Juli und September.
Die jüngsten Zahlen erhöhen den Druck auf Haushalte, die bereits mit hohen Einstiegskosten, strengen Kreditvergabekriterien und einer begrenzten Auswahl in vielen Teilen der Schweiz konfrontiert sind. Günstige Finanzierungsbedingungen haben nicht ausgereicht, um Wohneigentum für mehr Käuferinnen und Käufer erschwinglich zu machen. CIFI, ein Immobilienberatungsunternehmen im Besitz der Swiss Marketplace Group, erklärte, viele Haushalte hätten weiterhin Mühe, Wohneigentum zu erwerben.
Die Marktdaten weisen zudem auf eine wachsende Kluft zwischen Preisen und Kaufkraft hin. Wenn Wohnimmobilien teurer werden, benötigen Käuferinnen und Käufer höhere Eigenmittel und ein höheres Einkommen, um die Tragbarkeitstests zu bestehen. Einige potenzielle Eigentümerinnen und Eigentümer haben deshalb Käufe aufgeschoben, ihr Budget reduziert oder den Markt ganz verlassen.
Die Folgen zeigen sich bei der Marktaktivität. Die Immobilientransaktionen sind zurückgegangen, gefolgt von einem Rückgang des Hypothekarvolumens. Die Zahlen zeigen einen Markt, in dem die Preise weiter steigen, während immer weniger Haushalte teilnehmen können. Für Kaufinteressierte wird die Suche nach einem Eigenheim zu einem längeren und finanziell anspruchsvolleren Prozess.
Wohnungen und Häuser werden teurer
Einfamilienhäuser verzeichneten mit 3.9% den stärksten jährlichen Anstieg, während die Preise für selbst bewohnte Eigentumswohnungen im selben Zeitraum um 2.8% zunahmen. Bei den Quartalszahlen lagen die beiden Kategorien näher beieinander: Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen um 0.8%, jene für Einfamilienhäuser um 0.7%.
Der Unterschied ist für Schweizer Haushalte relevant, weil die beiden Segmente unterschiedliche Marktbereiche abdecken. Eigentumswohnungen sind oft der erste Weg zum Wohneigentum, besonders für Käuferinnen und Käufer in dicht besiedelten Städten und Gemeinden, wo Land knapp ist. Einfamilienhäuser erfordern mehr Kapital und befinden sich häufig weiter entfernt von grossen Arbeitszentren. Dadurch spielen auch Pendelwege und Infrastruktur bei der Kaufentscheidung eine Rolle.
Die Zahlen von CIFI decken den nationalen Markt ab und enthalten in den veröffentlichten Informationen keine detaillierte Aufschlüsselung nach Kantonen. Preise und Erschwinglichkeit können sich zwischen Ballungsräumen, kleineren Gemeinden und ländlichen Regionen erheblich unterscheiden. Der nationale Trend ist jedoch eindeutig: Beide grossen Kategorien von selbst genutztem Wohneigentum verteuerten sich im Quartal.
Für Haushalte, die einen Kauf planen, summiert sich selbst ein moderater jährlicher Preisanstieg rasch. Ein Eigenheim im Wert von 1 Million Franken würde nach einem jährlichen Anstieg von 3.9% vor Steuern, Gebühren und Finanzierungskosten 39'000 Franken mehr kosten. Diese Rechnung zeigt, weshalb sich Käuferinnen und Käufer dem Wohneigentum zunehmend fern fühlen können, selbst wenn die Hypothekarzinsen relativ günstig bleiben.
Anlageinteresse an Mehrfamilienhäusern bleibt hoch
Die Preise für Anlageimmobilien stiegen im dritten Quartal um 1.4% und damit stärker als jene für selbst bewohnte Eigenheime. Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Liegenschaften mit Gewerbeflächen blieb stark, wie CIFI mitteilte.
Das anhaltende Interesse von Investorinnen und Investoren verschärft das Erschwinglichkeitsproblem für Haushalte zusätzlich. Mehrfamilienhäuser sind renditeorientierte Anlagen, und gemischt genutzte Gebäude können Mieteinnahmen mit Gewerbemieten verbinden. Investorinnen und Investoren beurteilen solche Immobilien daher anhand der erwarteten Rendite und der langfristigen Nachfrage. Familien konzentrieren sich in der Regel auf Einkommen, Ersparnisse und die monatlichen Hypothekarkosten.
Die Quelle nennt für dieses Segment weder einzelne Investorinnen und Investoren noch Kantone oder Transaktionsvolumen. Sie zeigt jedoch, dass die Nachfrage nicht im gesamten Immobilienmarkt gleichermassen nachgelassen hat. Der Anlagebereich bleibt aktiv, obwohl die Transaktionen mit selbst bewohntem Wohneigentum und das Hypothekarvolumen zurückgehen.
Diese Aufteilung kann das Angebot für künftige Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer beeinflussen. Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Grundstücke können Käuferinnen und Käufer mit Zugang zu beträchtlichem Kapital anziehen, während Haushalte um einen kleineren Bestand an Wohnimmobilien konkurrieren, die sie gemäss den geltenden Regeln finanzieren können. Der jüngste Index belegt keinen direkten Ursache-Wirkungs-Zusammenhang. Er hält jedoch einen Markt fest, in dem die Nachfrage nach Anlageimmobilien stabil bleibt und die Kaufkraft der Haushalte eingeschränkt ist.
Knappes Angebot hält den Druck aufrecht
Der Rückgang der Transaktionen hat bisher nicht zu sinkenden Preisen geführt. Käuferinnen und Käufer müssen sich somit in einem weniger aktiven Markt mit weiterhin steigenden Preisen zurechtfinden. CIFI meldete einen Rückgang der Immobilientransaktionen und des Hypothekarvolumens, während die Durchschnittspreise im dritten Quartal weiter zunahmen.
Dieses Muster passt zu einer breiteren, in der Schweiz festgestellten Herausforderung auf dem Wohnungsmarkt: Die Nachfrage bleibt stark, während der Bau in vielen Gebieten nicht Schritt gehalten hat. Swissinfo berichtete zuvor, dass die hohe Zuwanderung und der unzureichende Neubau zu einer Verschärfung des Mangels an Häusern und Wohnungen beigetragen hätten. Die aktuellen Preiszahlen zeigen erneut, wie stark sich dieser Mangel auf Kaufinteressierte auswirkt.
Die Aussichten für Haushalte hängen von mehreren Faktoren ab, darunter die Finanzierungsbedingungen, das Einkommenswachstum, das Angebot an neuen Wohnungen und Häusern sowie die Verkaufsbereitschaft der Eigentümerinnen und Eigentümer. Die verfügbaren Daten enthalten keine Preisprognose für die kommenden Quartale und beziffern nicht, wie viele Haushalte vom Wohneigentum ausgeschlossen wurden.
Die Richtung ist vorerst klar. Die Preise stiegen in allen von CIFI aufgeführten grossen Kategorien von selbst bewohntem Wohneigentum, und Anlageimmobilien verzeichneten im Quartalsvergleich eine noch stärkere Nachfrage. Schweizer Käuferinnen und Käufer, die Ende 2026 in den Markt einsteigen, müssen mit höheren Angebotspreisen, weniger Spielraum und grösseren Kompromissen bei Lage, Grösse oder Kaufzeitpunkt rechnen.