Les prix de l’immobilier en Suisse continuent de grimper, au détriment de l’accessibilité financière

Les prix de l’immobilier en Suisse ont augmenté de 3,3 % sur un an jusqu’en septembre 2026, poursuivant leur hausse dans tout le pays. L’indice CIFI des prix de l’immobilier résidentiel a enregistré une progression de 0,8 % au troisième trimestre, pour les transactions réalisées entre juillet et septembre.

Ces derniers chiffres accentuent la pression sur les ménages, déjà confrontés à des coûts d’entrée élevés, à des critères de prêt stricts et à un choix limité dans de nombreuses régions de Suisse. Des conditions d’emprunt favorables n’ont pas suffi à rendre l’accès à la propriété possible pour davantage d’acheteurs. CIFI, un cabinet de conseil immobilier appartenant au Swiss Marketplace Group, indique que de nombreux ménages peinent toujours à devenir propriétaires.

Les données du marché mettent également en évidence un écart grandissant entre les prix et la capacité d’achat. À mesure que les logements deviennent plus chers, les acheteurs doivent disposer d’un apport plus élevé et de revenus supérieurs pour satisfaire aux critères d’accessibilité financière. Certains acheteurs potentiels ont réagi en reportant leur achat, en réduisant leur budget ou en renonçant complètement au marché.

Cette situation se reflète dans le niveau d’activité. Les transactions immobilières ont diminué, suivies d’un recul des volumes de crédits hypothécaires. Les chiffres montrent un marché où les prix continuent d’augmenter alors que le nombre de ménages en mesure d’y participer diminue. Pour les acheteurs, la recherche d’un logement devient un processus plus long et plus coûteux.

Les maisons individuelles ont enregistré la plus forte hausse annuelle, à 3,9 %, tandis que les appartements occupés par leurs propriétaires ont progressé de 2,8 % sur la même période. Les chiffres trimestriels sont plus proches : le prix des appartements a augmenté de 0,8 %, contre 0,7 % pour les maisons individuelles.

Cette différence compte pour les ménages suisses, car ces deux segments répondent à des besoins distincts. Les appartements constituent souvent la première étape vers la propriété, en particulier pour les acheteurs des villes et localités densément peuplées, où les terrains sont rares. Les maisons individuelles nécessitent davantage de capital et se trouvent souvent plus loin des principaux centres d’emploi, ce qui ajoute les questions de déplacements et d’infrastructures à la décision d’achat.

Les chiffres de CIFI couvrent le marché national et ne fournissent pas de ventilation détaillée par canton dans les informations publiées. Les prix et l’accessibilité financière peuvent varier considérablement entre les régions métropolitaines, les petites communes et les zones rurales, mais la tendance nationale reste claire : les deux grandes catégories de logements occupés par leurs propriétaires ont renchéri durant le trimestre.

Pour les ménages qui prévoient un achat, même une hausse annuelle modeste s’accumule rapidement. Un logement affiché à 1 million de francs coûterait 39 000 francs de plus après une hausse annuelle de 3,9 %, avant impôts, frais et coûts de financement. Ce calcul illustre pourquoi les acheteurs peuvent se sentir toujours plus éloignés de la propriété, même lorsque les taux hypothécaires restent relativement favorables.

Les prix des biens immobiliers de rendement ont augmenté de 1,4 % au troisième trimestre, dépassant la hausse trimestrielle des logements occupés par leurs propriétaires. Selon CIFI, la demande est restée forte pour les immeubles d’habitation et les biens à usage mixte comprenant des locaux commerciaux.

L’intérêt persistant des investisseurs ajoute une dimension supplémentaire au problème d’accessibilité financière auquel sont confrontés les ménages. Les immeubles d’habitation génèrent des revenus, et les bâtiments à usage mixte peuvent combiner des loyers résidentiels et commerciaux. Les investisseurs évaluent donc ces biens en fonction des rendements attendus et de la demande à long terme, tandis que les familles se concentrent généralement sur leurs revenus, leur épargne et le coût mensuel d’une hypothèque.

La source ne précise pas l’identité des investisseurs, les cantons concernés ni le volume des transactions pour ce segment. Elle montre toutefois que la demande ne s’est pas affaiblie de manière uniforme sur le marché immobilier. Le segment des placements reste actif, alors que les transactions de logements occupés par leurs propriétaires et les volumes de crédits hypothécaires diminuent.

Cette différence peut influer sur l’offre disponible pour les personnes qui souhaitent devenir propriétaires. Les immeubles d’habitation et les sites à usage mixte peuvent attirer des acheteurs disposant d’un capital important, tandis que les ménages se disputent un nombre plus restreint de logements qu’ils peuvent financer selon les règles en vigueur. Le dernier indice n’établit pas de lien direct de cause à effet, mais il décrit un marché où la demande d’investissement reste solide et le pouvoir d’achat des ménages limité.

Le recul des transactions ne s’est pas encore traduit par une baisse des prix, ce qui oblige les acheteurs à composer avec un marché moins actif où les prix continuent d’augmenter. CIFI a fait état d’une diminution des transactions immobilières et des volumes de crédits hypothécaires, alors que les prix moyens ont progressé au troisième trimestre.

Cette tendance s’inscrit dans un problème plus large du logement en Suisse : la demande reste forte, tandis que la construction n’a pas suivi le rythme dans de nombreuses régions. Swissinfo a déjà rapporté que l’immigration élevée et le manque de nouveaux logements ont contribué à aggraver la pénurie de maisons et d’appartements. Les chiffres actuels des prix donnent une nouvelle mesure de la pression que cette pénurie exerce sur les acheteurs.

Les perspectives des ménages dépendront de plusieurs facteurs, notamment des conditions d’emprunt, de la croissance des revenus, de l’offre de nouveaux logements et de la volonté des propriétaires de vendre. Les données disponibles ne prévoient pas l’évolution des prix pour les prochains trimestres et ne quantifient pas le nombre de ménages écartés de la propriété.

Pour l’heure, la tendance est établie. Les prix ont augmenté dans toutes les grandes catégories de logements occupés par leurs propriétaires recensées par CIFI, et la demande trimestrielle pour les biens de rendement a été encore plus forte. Les acheteurs suisses qui entrent sur le marché à la fin de 2026 doivent faire face à des prix plus élevés, à une marge de manœuvre plus réduite et à la nécessité croissante de faire des concessions sur l’emplacement, la taille ou le moment de l’achat.