Schweizer Banken wegen laxen Hypothekarkreditpraktiken in der Kritik

Die Finanzstabilität der Schweiz steht vor einer kritischen Belastungsprobe, und der Ruf kommt aus dem Innern des Hauses. In einer scharfen und beispiellosen Rüge hat die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (Finma) eine wachsende Zahl von Banken dafür verurteilt, die Regeln für Hypothekarkredite allzu locker auszulegen. Die Untersuchung der Aufsichtsbehörde, bei der im vergangenen Jahr die Praktiken von 27 Banken und 18 Versicherern unter die Lupe genommen wurden, zeigt einen beunruhigenden Trend: Finanzinstitute wenden systematisch interne Richtlinien an, die deutlich weniger streng sind als die gesetzlichen Anforderungen.

Dabei handelt es sich nicht bloss um ein bürokratisches Versehen, sondern um eine Abkehr von grundlegenden Solvenzanforderungen. Die Finma hat ausdrücklich gewarnt, dass die Selbstregulierung keinen ausreichenden Schutz vor Risiken bietet. Indem die Banken eine Aufweichung der Kreditvergabestandards zulassen, setzen sie die Schweizer Wirtschaft erheblichen Schwachstellen aus. Die Botschaft der Aufsichtsbehörde ist klar und unmissverständlich: Die Zeit der laschen Aufsicht ist vorbei. Während die Banken ein aggressives Wachstum ihrer Portfolios über die Vorsicht stellen, begeben sie sich in einem Sektor in Gefahr, den die Finma mittlerweile als eines der grössten Risiken für die Schweiz als Finanzplatz einstuft.

Hinter der Fassade des robusten Schweizer Immobilienmarkts verbirgt sich eine potenziell problematische Praxis: die Manipulation von Immobilienbewertungen. Die Prüfung der Finma hat erhebliche Schwächen bei der Bewertung von Immobilien durch Banken und Versicherer aufgedeckt. Besonders beanstandet wird dabei die Verwendung tieferer Kapitalisierungssätze für Renditeliegenschaften. Dieser technische Kniff hat dramatische reale Auswirkungen: Er bläht den wahrgenommenen Wert von Vermögenswerten künstlich auf und schafft so einen scheinbaren Eigenkapitalpuffer, der bei einem Abschwung am Markt möglicherweise gar nicht vorhanden ist.

Werden Kapitalisierungssätze gedrückt, steigen die Immobilienwerte auf dem Papier und rechtfertigen so höhere Kredite, als die Liegenschaft realistisch tragen kann. Diese Abkopplung von der Realität ist alarmierend. Indem Banken solche überhöhten Bewertungen akzeptieren, vergeben sie faktisch Kredite auf Grundlage heisser Luft. Die Ergebnisse der Aufsichtsbehörde deuten darauf hin, dass die Branche selbstzufrieden geworden ist und sich auf optimistische Modelle statt auf belastbare Marktdaten stützt. Diese «Bewertungsillusion» droht Kreditgeber massiven Verlusten auszusetzen, wenn sich der Immobilienmarkt korrigiert. Eine vermeintlich sichere Hypothek kann sich so über Nacht in einen toxischen Vermögenswert verwandeln.

Die Nachhaltigkeit wird kurzfristigen Gewinnen geopfert, während Kreditgeber die Volatilität der Zinssätze ausser Acht lassen. Der Bericht der Finma hebt ein schwerwiegendes Versäumnis bei der Beurteilung der Kreditwürdigkeit von Schuldnern hervor: Künftige Zinsschwankungen werden nicht angemessen berücksichtigt. In einem Umfeld mit tiefen Zinsen mögen Hypotheken erschwinglich erscheinen, doch dies vermittelt sowohl Kreditnehmenden als auch Banken ein falsches Sicherheitsgefühl. Das Potenzial für stark steigende Zinsen zu ignorieren, ist, als sässe man auf einer tickenden Zeitbombe.

Damit eine Finanzierung wirklich nachhaltig ist, muss die Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmenden anhand von Szenarien mit höheren Zinsen einem Stresstest unterzogen werden. Die derzeit laxen Praktiken deuten jedoch darauf hin, dass viele Kredite aufgrund von Best-Case-Szenarien statt auf Grundlage eines umsichtigen Risikomanagements bewilligt werden. Steigen die Zinsen, könnte der Schock durch höhere monatliche Zahlungsverpflichtungen eine Welle von Zahlungsausfällen auslösen. Die Finma fordert eine Rückkehr zur Realität und besteht darauf, dass die Kreditwürdigkeitsprüfungen über die heutigen Zinssätze hinausblicken müssen, damit Schuldner den finanziellen Herausforderungen von morgen gewachsen sind.

Die Auswirkungen des Durchgreifens der Finma reichen weit über die Compliance-Abteilungen in Zürich und Genf hinaus. Es geht um die Integrität des Schweizer Finanzplatzes. Die Finma hat erklärt, dass die Grundsätze der Selbstregulierung lediglich einen «Mindeststandard» darstellen. Damit signalisiert sie, dass der geltende Regulierungsrahmen möglicherweise grundlegend überarbeitet werden muss. Da der Immobilien- und Hypothekarsektor als eine der grössten Bedrohungen für die nationale Finanzstabilität eingestuft wurde, sind die Tage der «Gentlemen’s Agreements» bei den Bankenstandards gezählt.

Für die Schweizer Bevölkerung ist dies eine deutliche Erinnerung daran, dass die Stabilität des Wohnungsmarkts untrennbar mit der Disziplin des Bankensektors verbunden ist. Wenn die Banken ihre Zügel nicht anziehen und zu strengen Solvenzanforderungen zurückkehren, könnte die Aufsichtsbehörde gezwungen sein, mit härteren Massnahmen einzugreifen. Die Botschaft an die 45 überprüften Institute und die gesamte Branche ist unmissverständlich: Bringen Sie Ihr Haus unverzüglich in Ordnung, sonst riskieren Sie den Ruf und die Stabilität der weltbekannten Schweizer Finanzfestung.