Nel mirino le banche svizzere per pratiche ipotecarie poco rigorose

La stabilità finanziaria della Svizzera è sottoposta a una prova di resistenza cruciale, e l’allarme arriva dall’interno. In una reprimenda severa e senza precedenti, l’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (Finma) ha condannato un numero crescente di banche per aver applicato con leggerezza le regole sulla concessione di ipoteche. L’indagine dell’autorità di vigilanza, che nell’ultimo anno ha esaminato le pratiche di 27 banche e 18 assicuratori, rivela una tendenza preoccupante: gli istituti finanziari applicano sistematicamente direttive interne nettamente meno rigorose dei requisiti legali.

Non si tratta semplicemente di una svista burocratica, ma di un allontanamento dai criteri fondamentali di solvibilità. Finma ha avvertito esplicitamente che l’autoregolamentazione non è una barriera sufficiente contro i rischi. Consentendo un allentamento dei criteri di concessione dei crediti, le banche espongono l’economia svizzera a gravi vulnerabilità. Il messaggio dell’autorità di vigilanza è chiaro e intransigente: l’epoca della vigilanza indulgente è finita. Dando la priorità a una crescita aggressiva dei portafogli rispetto alla prudenza, le banche si espongono a pericoli in un settore che Finma considera ormai uno dei maggiori rischi per la Svizzera in quanto piazza finanziaria.

Dietro la robustezza del mercato immobiliare svizzero si cela una pratica potenzialmente tossica: la manipolazione delle valutazioni immobiliari. L’audit di Finma ha messo in luce gravi lacune nel modo in cui banche e assicuratori valutano gli immobili, in particolare il ricorso a tassi di capitalizzazione più bassi per gli immobili da investimento. Questa manovra tecnica ha un effetto concreto e marcato: gonfia artificialmente il valore apparente degli attivi, creando una riserva patrimoniale fittizia che potrebbe non esistere in caso di flessione del mercato.

Quando i tassi di capitalizzazione vengono abbassati, il valore degli immobili aumenta sulla carta e giustifica prestiti più elevati di quanto gli attivi possano realisticamente sostenere. Questo scollamento dalla realtà è allarmante. Accettando valutazioni gonfiate, le banche concedono di fatto crediti senza solide garanzie. I risultati dell’autorità di vigilanza suggeriscono che il settore si sia adagiato, affidandosi a modelli ottimistici invece che a dati concreti di mercato. Questa «illusione di valutazione» rischia di esporre i creditori a perdite ingenti in caso di correzione del mercato immobiliare, trasformando da un giorno all’altro un’ipoteca apparentemente sicura in un attivo tossico.

La sostenibilità viene sacrificata in nome di vantaggi a breve termine, mentre i creditori chiudono un occhio sulla volatilità dei tassi d’interesse. Il rapporto di Finma evidenzia una grave lacuna nella valutazione della solvibilità dei debitori: l’incapacità di tenere adeguatamente conto delle future oscillazioni dei tassi. In un contesto di tassi bassi, le ipoteche possono sembrare accessibili, ma ciò crea un falso senso di sicurezza sia per il debitore sia per la banca. Ignorare la possibilità di un forte aumento dei tassi equivale a sedersi su una bomba a orologeria.

Per essere davvero sostenibile, la capacità di pagamento di un debitore deve essere sottoposta a prove di resistenza basate su scenari di tassi d’interesse più elevati. Le attuali pratiche poco rigorose indicano invece che molti prestiti vengono approvati sulla base degli scenari più favorevoli, anziché di una gestione prudente dei rischi. Se i tassi salgono, l’aumento delle rate mensili potrebbe innescare un’ondata di insolvenze. Finma chiede di tornare alla realtà e insiste affinché le verifiche della solvibilità vadano oltre i tassi odierni, per assicurarsi che i debitori possano affrontare le condizioni finanziarie di domani.

L’intervento di Finma ha implicazioni che vanno ben oltre i dipartimenti di compliance di Zurigo e Ginevra. È in gioco l’integrità del marchio finanziario svizzero. Finma ha dichiarato che i principi dell’autoregolamentazione costituiscono soltanto uno «standard minimo», segnalando che l’attuale quadro normativo potrebbe dover essere sottoposto a una revisione sostanziale. Con il settore immobiliare e ipotecario indicato come una delle principali minacce alla stabilità finanziaria nazionale, l’epoca degli «accordi tra gentiluomini» sugli standard bancari volge al termine.

Per la popolazione svizzera, è un chiaro monito: la stabilità del mercato abitativo è indissolubilmente legata alla disciplina del settore bancario. Se le banche non stringono i cordoni della borsa e non tornano a criteri di solvibilità rigorosi, l’autorità di vigilanza potrebbe essere costretta a intervenire con maggiore fermezza. Il messaggio alle 45 istituzioni esaminate, e all’intero settore, è inequivocabile: rimettersi immediatamente in carreggiata, oppure rischiare di compromettere la reputazione e la stabilità della fortezza finanziaria svizzera, rinomata in tutto il mondo.