Una modifica delle regole di pianificazione sblocca 4’000 potenziali appartamenti a Zurigo

A Zurigo, circa 4’000 appartamenti potrebbero ora essere realizzati dopo che una modifica delle norme federali ha revocato il blocco edilizio che frenava progetti in tutta la città. L’ordinanza modificata attenua l’impatto delle restrizioni in materia di pianificazione e tutela dei beni culturali, aprendo la strada a domande che in precedenza erano state oggetto di lunghe opposizioni o non potevano essere portate avanti.

Il momento è importante. Zurigo resta il mercato abitativo più teso della Svizzera: in media si contano solo sette appartamenti sfitti ogni 10’000 abitazioni, secondo Swissinfo. La domanda da parte di residenti, lavoratori e imprese continua a far salire la pressione su affitti e prezzi d’acquisto, mentre la città fatica ad aggiungere abitazioni con sufficiente rapidità.

La decisione non significa che 4’000 appartamenti già terminati saranno subito disponibili sul mercato. Permette ai progetti interessati di entrare o rientrare nella procedura di pianificazione in base alle regole riviste. Zurigo potrà iniziare ad accettare le domande secondo il nuovo quadro normativo dal 1° novembre 2026.

La modifica fa seguito a anni di controversie su come conciliare la protezione delle aree urbane con la necessità di costruire. Per il governo cittadino, lo sblocco dei progetti offre un notevole margine d’azione, anche se il numero finale di abitazioni realizzate dipenderà dall’approvazione, dal finanziamento e dai tempi di costruzione di ciascun progetto.

Secondo l’Ufficio per lo sviluppo urbano della città, il precedente inventario di pianificazione copriva circa tre quarti della superficie totale di Zurigo. Le restrizioni si applicavano quindi ben oltre un ristretto elenco di monumenti protetti o di quartieri storici.

Martin Schneider, vicedirettore dell’ufficio, ha affermato che l’inventario aveva creato difficoltà per un’ampia gamma di proposte edilizie. Anche interventi modesti, tra cui parcheggi sotterranei e installazioni di pannelli solari, potevano suscitare ricorsi. Queste procedure ritardavano i progetti abitativi più grandi e aumentavano i costi per promotori immobiliari e cooperative.

«Questa decisione rappresenta per noi una svolta molto importante», ha dichiarato Schneider alla radiotelevisione pubblica svizzera SRF. Ha descritto la decisione federale come un notevole sollievo per la città, dopo che il problema aveva ripetutamente bloccato le costruzioni.

L’ordinanza mantiene le tutele in materia di pianificazione e patrimonio, modificando però il modo in cui incidono sui progetti nelle aree urbane. Il governo federale afferma che le disposizioni riviste dovrebbero semplificare e accelerare le procedure di pianificazione e autorizzazione, senza limitare in modo sproporzionato la protezione degli spazi urbani.

Per il settore abitativo zurighese, la prova concreta arriverà con la presentazione delle domande. Le autorità dovranno stabilire come applicare le nuove regole ai singoli siti, come gestire i ricorsi e se sarà possibile decidere più rapidamente senza ridurre l’esame degli edifici e dei quartieri di particolare rilievo.

Secondo le regole riviste, Zurigo prevede che molti progetti possano ottenere l’approvazione nell’arco di sei mesi o un anno. Questa tempistica potrebbe accorciare il percorso dalla domanda iniziale alla costruzione, in particolare per i progetti rimasti bloccati a causa di obiezioni legate alla pianificazione.

Le prime domande basate sulle nuove disposizioni potranno essere presentate dal 1° novembre 2026. Promotori immobiliari, cooperative abitative ed enti pubblici dovranno quindi tradurre la modifica federale in proposte concrete per i singoli siti. Ogni progetto dovrà comunque affrontare le consuete questioni di progettazione, uso del suolo, infrastrutture e finanziamento.

La città ha individuato nell’edilizia cooperativa uno dei settori in cui le restrizioni precedenti hanno avuto conseguenze particolarmente dannose. Le cooperative forniscono una quota significativa dell’offerta abitativa non di mercato di Zurigo, ma i ritardi possono rendere i progetti più costosi e difficili da finanziare. Una procedura di autorizzazione più rapida potrebbe migliorarne le prospettive, soprattutto quando i terreni e i piani di progetto sono già disponibili.

L’ordinanza modifica le condizioni di pianificazione. Non garantisce che tutti i progetti bloccati saranno realizzati, né stabilisce gli affitti dei nuovi appartamenti. Costi di costruzione, prezzi dei terreni, condizioni di finanziamento e modello di proprietà determineranno l’esito finale. La previsione della città è quindi un obiettivo amministrativo, non una promessa di un sollievo immediato sul mercato abitativo.

La modifica delle regole amplia la potenziale offerta abitativa di Zurigo, ma non risolve la questione che sta più a cuore ai residenti: chi potrà permettersi i nuovi appartamenti. Il materiale di partenza non fornisce previsioni sugli affitti né una stima di quanti dei 4’000 appartamenti saranno considerati accessibili.

Questa distinzione influenzerà la reazione politica. Zurigo registra un tasso di abitazioni sfitte eccezionalmente basso e una concorrenza intensa per trovare casa. Al tempo stesso, in una recente analisi citata da Swissinfo, UBS ha indicato Zurigo come la città con il rischio di bolla immobiliare più elevato al mondo. Un aumento delle costruzioni potrebbe attenuare la pressione nel tempo, ma la nuova offerta da sola non determinerà se gli affitti scenderanno o resteranno fuori portata per molte economie domestiche.

Le prossime tappe sono concrete. L’ordinanza rivista entrerà in vigore il 1° novembre 2026. Da quel momento Zurigo potrà esaminare le domande secondo le nuove disposizioni e verificare la tempistica promessa, pari a sei mesi o un anno per l’approvazione.

Residenti, cooperative e promotori immobiliari seguiranno tre indicatori: quante domande saranno presentate, quante verranno approvate e quanti appartamenti saranno infine completati. Questi dati mostreranno se l’intervento federale si tradurrà in un apporto significativo al parco immobiliare di Zurigo o resterà soprattutto uno sblocco amministrativo di progetti sulla carta.