Änderung der Planungsvorschriften macht 4’000 mögliche Wohnungen in Zürich frei

Nach einer Änderung der Bundesvorschriften könnten in Zürich nun rund 4’000 Wohnungen vorangetrieben werden. Damit wurde ein Baustopp aufgehoben, der Projekte in der ganzen Stadt gebremst hatte. Die geänderte Verordnung schwächt die Auswirkungen von Planungs- und Denkmalschutzvorschriften ab und ebnet den Weg für Vorhaben, die zuvor langwierigen Einsprachen ausgesetzt waren oder nicht weiterverfolgt werden konnten.

Der Zeitpunkt ist entscheidend. Zürich hat weiterhin den angespanntesten Wohnungsmarkt der Schweiz. Laut Swissinfo stehen im Durchschnitt nur sieben Wohnungen pro 10’000 Wohnungen leer. Die Nachfrage von Einwohnerinnen und Einwohnern, Arbeitnehmenden und Unternehmen belastet die Miet- und Kaufpreise weiterhin, während es der Stadt schwerfällt, rasch genügend Wohnraum zu schaffen.

Der Entscheid bringt nicht sofort 4’000 fertiggestellte Wohnungen auf den Markt. Er ermöglicht es den betroffenen Projekten, das Planungsverfahren nach den überarbeiteten Regeln zu beginnen oder wieder aufzunehmen. Zürich kann ab dem 1. November 2026 Gesuche im Rahmen der neuen Bestimmungen entgegennehmen.

Der Änderung gingen jahrelange Auseinandersetzungen darüber voraus, wie sich der Schutz städtischer Gebiete mit dem Baubedarf vereinbaren lässt. Für die Stadtregierung bedeutet die Freigabe blockierter Projekte einen deutlich grösseren Handlungsspielraum. Wie viele Wohnungen tatsächlich entstehen, hängt jedoch von der Bewilligung, Finanzierung und Bauzeit jedes einzelnen Projekts ab.

Das frühere Planungsinventar erfasste rund drei Viertel der Gesamtfläche Zürichs, wie das Amt für Städtebau der Stadt angibt. Damit galten die Einschränkungen weit über eine kleine Zahl geschützter Baudenkmäler oder historischer Strassenzüge hinaus.

Martin Schneider, stellvertretender Direktor des Amts, sagte, das Inventar habe eine Vielzahl von Bauvorhaben erschwert. Selbst kleinere Eingriffe, darunter Tiefgaragen und Solaranlagen, konnten Einsprachen auslösen. Diese Verfahren verzögerten grössere Wohnbauprojekte und erhöhten die Kosten für Bauträger und Genossenschaften.

«Dieser Entscheid ist für uns ein sehr wichtiger Durchbruch», sagte Schneider gegenüber dem Schweizer Radio und Fernsehen SRF. Er bezeichnete den Bundesentscheid als grosse Erleichterung für die Stadt, nachdem ein Problem den Bau wiederholt verhindert hatte.

Die Verordnung behält den Planungs- und Denkmalschutz bei, ändert aber, wie sich diese Vorschriften auf Projekte im Stadtgebiet auswirken. Der Bund erklärt, die überarbeiteten Bestimmungen sollten Planungs- und Bewilligungsverfahren vereinfachen und beschleunigen, ohne den Schutz städtischer Räume unverhältnismässig einzuschränken.

Für den Zürcher Wohnungssektor zeigt sich die praktische Bewährungsprobe, sobald die Gesuche eingehen. Die Behörden müssen klären, wie die neuen Regeln für einzelne Standorte gelten, wie Einsprachen behandelt werden und ob sich Entscheide schneller fällen lassen, ohne die Prüfung wichtiger Gebäude und Quartiere zu schwächen.

Zürich rechnet damit, dass viele Projekte nach den überarbeiteten Regeln innerhalb von sechs Monaten bis zu einem Jahr bewilligt werden. Dieser Zeitrahmen könnte den Weg vom ersten Gesuch bis zum Baubeginn verkürzen, insbesondere bei Vorhaben, die bisher wegen Planungseinsprachen feststeckten.

Erste Gesuche nach den neuen Bestimmungen können ab dem 1. November 2026 eingereicht werden. Bauträger, Wohnbaugenossenschaften und öffentliche Stellen müssen die Änderung des Bundes dann in konkrete Vorhaben für einzelne Standorte umsetzen. Bei jedem Projekt bleiben die üblichen Fragen zu Gestaltung, Landnutzung, Infrastruktur und Finanzierung zu klären.

Die Stadt hat den genossenschaftlichen Wohnungsbau als einen Bereich bezeichnet, in dem die bisherigen Einschränkungen besonders schwerwiegende Folgen hatten. Genossenschaften stellen einen beträchtlichen Teil des nicht gewinnorientierten Wohnraums in Zürich bereit. Verzögerungen können Projekte jedoch verteuern und ihre Finanzierung erschweren. Ein schnelleres Bewilligungsverfahren könnte ihre Aussichten verbessern, insbesondere wenn das Land und die Projektpläne bereits vorhanden sind.

Die Verordnung ändert die Planungsbedingungen. Sie garantiert weder, dass jedes blockierte Projekt gebaut wird, noch legt sie die Mieten in neuen Wohnungen fest. Baukosten, Landpreise, Finanzierungsbedingungen und das Eigentumsmodell bestimmen das Ergebnis. Die Prognose der Stadt ist deshalb ein Verwaltungsziel und kein Versprechen für eine sofortige Entlastung auf dem Wohnungsmarkt.

Die Regeländerung erweitert das mögliche Wohnungsangebot in Zürich, beantwortet aber nicht die wichtigste Frage für die Einwohnerinnen und Einwohner: Wer wird sich die neuen Wohnungen leisten können? Das Quellenmaterial enthält weder Mietzinsprognosen noch eine Schätzung dazu, wie viele der 4’000 Wohnungen als bezahlbar gelten werden.

Dieser Unterschied wird die politische Reaktion prägen. In Zürich ist der Leerstand ausserordentlich niedrig und der Wettbewerb um Wohnungen intensiv. Gleichzeitig hat UBS die Stadt in einer kürzlich veröffentlichten Analyse, auf die sich Swissinfo bezieht, als Stadt mit dem weltweit höchsten Risiko einer Immobilienblase bezeichnet. Mehr Neubauten könnten den Druck mit der Zeit lindern. Das zusätzliche Angebot allein entscheidet jedoch nicht darüber, ob die Mieten sinken oder für viele Haushalte weiterhin unerschwinglich bleiben.

Die nächsten Meilensteine stehen fest. Die überarbeitete Verordnung tritt am 1. November 2026 in Kraft. Danach kann Zürich Gesuche nach den neuen Bestimmungen bearbeiten und die angekündigte Bewilligungsdauer von sechs Monaten bis zu einem Jahr erproben.

Einwohnerinnen und Einwohner, Genossenschaften und Bauträger werden drei Kennzahlen beobachten: wie viele Gesuche eingereicht werden, wie viele bewilligt werden und wie viele Wohnungen schliesslich fertiggestellt werden. Diese Zahlen werden zeigen, ob der Eingriff des Bundes den Zürcher Wohnungsbestand spürbar erweitert oder vor allem Projekte auf dem Papier administrativ freigibt.