Une modification des règles d’aménagement ouvre la voie à 4 000 logements potentiels à Zurich

Environ 4 000 logements pourraient désormais voir le jour à Zurich après une modification de la réglementation fédérale qui a levé un gel des constructions touchant des projets dans toute la ville. L’ordonnance modifiée atténue les effets des restrictions liées à l’aménagement et à la protection du patrimoine, ouvrant la voie à des demandes qui faisaient auparavant l’objet de longues procédures d’opposition ou ne pouvaient pas aboutir.

Le calendrier compte. Zurich reste le marché du logement le plus tendu de Suisse, avec en moyenne sept appartements vacants pour 10 000 logements, selon Swissinfo. La demande des habitantes et habitants, des personnes actives et des entreprises continue de faire pression sur les loyers et les prix d’achat, tandis que la ville peine à construire suffisamment vite.

La décision ne met pas immédiatement 4 000 logements achevés sur le marché. Elle permet aux projets concernés d’entamer ou de reprendre la procédure d’aménagement selon les règles révisées. Zurich pourra commencer à accepter des demandes dans le cadre du nouveau dispositif le 1er novembre 2026.

Cette modification fait suite à des années de différends sur la manière de concilier la protection des zones urbaines et la nécessité de construire. Pour les autorités municipales, le déblocage des projets représente une marge de manœuvre nettement plus importante, même si le nombre final de logements réalisés dépendra de l’approbation, du financement et du calendrier de construction de chaque projet.

Selon l’Office du développement urbain de la ville, l’inventaire d’aménagement précédent couvrait environ les trois quarts de la superficie totale de Zurich. Sa portée étendue signifiait que les restrictions s’appliquaient bien au-delà d’une courte liste de monuments protégés ou de rues historiques.

Martin Schneider, directeur adjoint de l’office, a déclaré que cet inventaire avait compliqué de nombreux projets de construction. Même des interventions modestes, comme la création de parkings souterrains ou l’installation de panneaux solaires, pouvaient entraîner des recours. Ces procédures retardaient les grands projets de logements et augmentaient les coûts pour les promoteurs et les coopératives.

« Cette décision représente une avancée très importante pour nous », a déclaré Schneider à la SRF, le diffuseur public suisse. Il a qualifié la décision fédérale de grand soulagement pour la ville, après un problème qui avait bloqué à plusieurs reprises des constructions.

L’ordonnance maintient les protections liées à l’aménagement et au patrimoine, tout en modifiant leurs effets sur les projets dans l’ensemble du territoire urbain. Le gouvernement fédéral indique que les nouvelles dispositions devraient simplifier et accélérer les procédures d’aménagement et d’autorisation, sans restreindre de manière disproportionnée la protection des espaces urbains.

Pour le secteur du logement zurichois, le véritable test aura lieu à l’arrivée des demandes. Les autorités devront déterminer comment les nouvelles règles s’appliquent aux différents sites, comment les recours sont traités et si les décisions peuvent être accélérées sans réduire l’examen des bâtiments et des quartiers importants.

Avec les règles révisées, Zurich s’attend à ce que de nombreux projets obtiennent une autorisation dans un délai de six mois à un an. Ce calendrier prévisionnel pourrait raccourcir le parcours entre une première demande et le début de la construction, en particulier pour les projets jusque-là bloqués par des objections liées à l’aménagement.

Les premières demandes fondées sur les nouvelles dispositions pourront être déposées à partir du 1er novembre 2026. Les promoteurs, les coopératives d’habitation et les organismes publics devront ensuite traduire la modification fédérale en projets adaptés à chaque site. Chaque projet devra toujours répondre aux questions habituelles concernant la conception, l’utilisation du sol, les infrastructures et le financement.

La ville a identifié le logement coopératif comme l’un des domaines particulièrement touchés par les anciennes restrictions. Les coopératives fournissent une part importante des logements non marchands de Zurich, mais les retards peuvent rendre les projets plus coûteux et compliquer leur financement. Une procédure d’autorisation plus rapide pourrait améliorer leurs perspectives, en particulier lorsque les terrains et les plans sont déjà prêts.

L’ordonnance modifie les conditions d’aménagement. Elle ne garantit pas que chaque projet bloqué sera construit et ne fixe pas non plus les loyers des nouveaux appartements. Les coûts de construction, les prix des terrains, les conditions de financement et le modèle de propriété détermineront le résultat final. Les prévisions de la ville constituent donc un objectif administratif, et non une promesse de soulagement immédiat sur le marché du logement.

La modification des règles augmente le potentiel de l’offre de logements à Zurich, mais ne répond pas à la principale préoccupation des habitantes et habitants : qui pourra s’offrir les nouveaux logements ? Les informations disponibles ne donnent ni prévisions de loyers ni estimation du nombre de logements parmi les 4 000 qui seront considérés comme abordables.

Cette distinction déterminera la réaction politique. Le taux de vacance est exceptionnellement bas à Zurich et la concurrence pour trouver un logement est intense. Parallèlement, UBS a désigné la ville comme celle présentant le risque de bulle immobilière le plus élevé au monde, selon une analyse récente citée par Swissinfo. La construction de logements supplémentaires pourrait réduire la pression avec le temps, mais l’augmentation de l’offre ne suffira pas à déterminer si les loyers baisseront ou resteront hors de portée de nombreux ménages.

Les prochaines étapes sont précises. L’ordonnance révisée entrera en vigueur le 1er novembre 2026. Zurich pourra alors traiter les demandes selon les nouvelles dispositions et vérifier si le délai d’autorisation annoncé, de six mois à un an, est respecté.

Les habitantes et habitants, les coopératives et les promoteurs suivront trois indicateurs : le nombre de demandes déposées, le nombre d’autorisations délivrées et le nombre de logements finalement achevés. Ces chiffres montreront si l’intervention fédérale apporte une contribution significative au parc immobilier zurichois ou si elle se limite principalement à débloquer sur le papier des projets administratifs.