Perché gli affitti in Svizzera continuano a salire nonostante i bassi tassi ipotecari

Tra il 2005 e il 2025 gli affitti in Svizzera sono aumentati del 32,1%, anche se i costi dei finanziamenti ipotecari sono scesi a livelli storicamente bassi. I dati, pubblicati dall’Associazione svizzera degli inquilini in occasione della Giornata internazionale degli inquilini, riflettono una pressione che si fa sentire in un Paese in cui affittare è la norma, non una fase temporanea prima di acquistare casa. Circa due terzi delle economie domestiche svizzere vivono in affitto, la quota più alta d’Europa.

La discrepanza tra il tasso ipotecario di riferimento e le pigioni mensili è diventata un tema centrale nel dibattito sul costo della vita. Attualmente il tasso di riferimento è pari all’1,25%. Poiché in Svizzera le pigioni sono legate per legge a questo tasso, gli inquilini avrebbero potuto aspettarsi una riduzione quando i costi di finanziamento sono scesi. Secondo l’Associazione degli inquilini, tuttavia, il beneficio non è stato trasferito agli affittuari nella misura che il tasso avrebbe lasciato prevedere.

L’onere è particolarmente pesante per le economie domestiche con margini di bilancio limitati. Secondo l’associazione, le persone con un reddito lordo inferiore a 4’000 CHF spendono in media il 37,8% del proprio reddito per l’affitto. In città come Zurigo, dove gli appartamenti disponibili sono pochi, spesso le economie domestiche devono scegliere tra accettare costi più elevati, trasferirsi più lontano dal lavoro e dai servizi oppure restare in un alloggio che assorbe una quota crescente del reddito.

Un tasso di riferimento dell’1,25% non comporta automaticamente una riduzione della pigione. Le norme svizzere in materia di locazione legano le pigioni al tasso ipotecario di riferimento, ma l’adeguamento dipende dal singolo contratto, dalle precedenti variazioni della pigione e dalle condizioni legali che disciplinano gli aumenti o le riduzioni. L’associazione sostiene che molti inquilini non abbiano beneficiato pienamente del calo dei costi di finanziamento.

Anche il mercato degli alloggi si è fatto più teso. Quando gli appartamenti scarseggiano, i locatori riescono spesso a trovare nuovi inquilini disposti a pagare di più, soprattutto nelle regioni economicamente forti. Ciò crea una pressione in occasione dei cambi di appartamento e della stipula di nuovi contratti, anche quando gli inquilini attuali hanno motivi legali per chiedere una riduzione della pigione dopo un calo del tasso di riferimento.

Ne deriva una discrepanza tra le condizioni finanziarie dei proprietari immobiliari e i costi mensili sostenuti dagli inquilini. Tassi d’interesse più bassi possono ridurre le spese di finanziamento, mentre la scarsità sostiene i prezzi sul mercato. I proprietari devono far fronte anche ai costi di manutenzione, energia e ristrutturazione, ma i dati disponibili mostrano che l’indice degli affitti ha continuato a salire nel periodo in cui i tassi ipotecari erano eccezionalmente bassi. L’Associazione degli inquilini ritiene che il sistema debba applicare con maggiore fermezza il principio dell’affitto basato sui costi, secondo cui le pigioni riflettono i costi effettivi e un rendimento consentito, anziché la sola scarsità sul mercato.

Nel 2024 le società d’investimento possedevano il 44,4% delle abitazioni in affitto in Svizzera, rispetto al 28,7% nel 2000, secondo l’Associazione degli inquilini. Nello stesso periodo, la quota di abitazioni possedute da privati è scesa dal 57,3% al 43,2%. Questo cambiamento ha trasformato chi prende le decisioni in materia di alloggi in affitto e il modo in cui vengono valutati i redditi immobiliari.

I grandi proprietari possono offrire una gestione professionale e capitali per costruire o rinnovare. Gestiscono inoltre portafogli dai quali gli investitori si aspettano un rendimento. L’associazione afferma che le società d’investimento hanno ottenuto rendimenti elevati dal settore immobiliare, mentre gli inquilini hanno continuato a far fronte a costi crescenti e a una disponibilità in calo di alloggi a prezzi accessibili.

La proprietà è solo uno dei fattori che spiegano l’aumento delle pigioni. Il prezzo dei terreni, i costi di costruzione, le restrizioni in materia di pianificazione e la crescita demografica incidono tutti sull’offerta di alloggi. Il materiale di riferimento non attribuisce l’aumento del 32,1% a un’unica causa, ma descrive un mercato in cui il capitale finanziario ha acquisito un ruolo più importante, mentre gli inquilini restano esposti alla scarsità locale.

L’Associazione degli inquilini chiede alla Confederazione di rafforzare la Lex Koller, che limita determinati acquisti di immobili residenziali svizzeri da parte di cittadini stranieri non residenti e di persone prive di un permesso di soggiorno. Secondo l’associazione, norme più restrittive potrebbero frenare l’afflusso di capitale finanziario nel mercato immobiliare.

Le economie domestiche con un reddito lordo inferiore a 4’000 CHF spendono il 37,8% del reddito per l’affitto. Resta così meno denaro per alimentazione, trasporti, sanità, custodia dei bambini ed energia, ed è più difficile far fronte a una spesa imprevista. La pressione è particolarmente forte per chi non può trasferirsi facilmente a causa del lavoro, della scuola o delle responsabilità familiari.

I dati dell’OCSE relativi a otto Paesi, tra cui la Svizzera, mostrano che un’economia domestica su due a basso reddito che vive in affitto spende oltre il 40% del reddito disponibile per la pigione. Il dato si basa sul reddito disponibile e non sul salario lordo, e descrive quindi un bilancio domestico ancora più ristretto dopo imposte e trasferimenti.

Anche gli inquilini con redditi medi sono esposti quando le pigioni aumentano più rapidamente dei salari o quando un’economia domestica perde una fonte di reddito. Un aumento della pigione al momento del trasloco può costringere le persone a cercare casa fuori dalle comunità in cui vivono da tempo o ad accettare tragitti più lunghi. A Zurigo e in altre zone molto richieste, la scarsità di appartamenti a prezzi accessibili limita queste possibilità.

Il problema dell’accessibilità economica va quindi oltre le singole controversie tra locatori e inquilini. Incide sulla mobilità professionale, sulla formazione delle economie domestiche e sulla possibilità per i lavoratori di restare vicino al posto di lavoro e ai servizi pubblici. La quota insolitamente elevata di inquilini in Svizzera fa sì che i cambiamenti del mercato immobiliare riguardino una parte ampia della popolazione, non un gruppo ristretto di economie domestiche.

L’Associazione degli inquilini chiede un cambiamento di politica incentrato sull’affitto basato sui costi e su un maggior numero di alloggi di utilità pubblica. Critica inoltre la controproposta indiretta della Confederazione all’iniziativa dell’associazione «Più abitazioni a prezzi accessibili», avvertendo che potrebbe comportare un «ulteriore forte aumento degli affitti».

Gli alloggi di utilità pubblica potrebbero ampliare l’offerta di appartamenti gestiti con l’obiettivo di garantire prezzi accessibili, anziché massimizzare i rendimenti di mercato. L’associazione non presenta questa misura come una soluzione immediata: costruire abitazioni richiede terreni, finanziamenti, decisioni di pianificazione e tempo. Nel breve periodo, le organizzazioni degli inquilini chiedono un’applicazione più chiara delle regole sulle pigioni e maggiori possibilità di ottenere riduzioni quando il tasso di riferimento scende.

Il dibattito metterà alla prova anche il ruolo della Confederazione, dei Cantoni e dei Comuni. Le autorità locali controllano buona parte delle condizioni di pianificazione e possono sostenere l’edilizia cooperativa, comunale o senza scopo di lucro. La politica federale incide sul diritto di locazione, sulle norme relative al tasso ipotecario e sulle restrizioni all’acquisto di immobili.

Per gli inquilini il parametro immediato è semplice: capire se i costi mensili dell’alloggio diminuiscono quando scende il tasso di riferimento legale e se i nuovi alloggi sono accessibili a chi vive di un salario ordinario. Con pigioni aumentate del 32,1% in vent’anni, questo criterio resterà centrale nella politica svizzera sul costo della vita.