Warum die Schweizer Mieten trotz tiefer Hypothekarzinsen weiter steigen

Die Schweizer Mieten stiegen zwischen 2005 und 2025 um 32.1%, obwohl die Kosten für Hypothekarkredite historische Tiefststände erreichten. Die Zahlen, die der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband am Internationalen Tag der Mietenden veröffentlichte, bilden einen Druck ab, der im ganzen Land spürbar ist. Mieten ist hier die Norm und keine vorübergehende Phase vor dem Erwerb von Wohneigentum. Rund zwei Drittel der Schweizer Haushalte wohnen zur Miete, der höchste Anteil in Europa.

Die Diskrepanz zwischen dem hypothekarischen Referenzzinssatz und den monatlichen Mietkosten ist zu einem zentralen Thema in der Debatte über die Lebenshaltungskosten geworden. Der Referenzzinssatz liegt derzeit bei 1.25%. Da die Schweizer Mieten gesetzlich an diesen Satz gebunden sind, hätten Mietende bei sinkenden Finanzierungskosten mit Mietzinssenkungen rechnen können. Laut dem Mieterverband sind diese Entlastungen die Mietenden jedoch nicht in dem Umfang erreicht, den der Zinssatz erwarten liesse.

Am stärksten belastet sind Haushalte mit wenig Spielraum im Budget. Menschen mit einem Bruttoeinkommen von weniger als CHF 4'000 geben laut dem Verband durchschnittlich 37.8% ihres Einkommens für die Miete aus. In Städten wie Zürich, wo freie Wohnungen rar sind, stehen Haushalte oft vor einer schwierigen Wahl: höhere Kosten akzeptieren, weiter weg von der Arbeit und von Dienstleistungen ziehen oder in einer Wohnung bleiben, die einen immer grösseren Teil ihres Einkommens beansprucht.

Ein Referenzzinssatz von 1.25% führt nicht automatisch zu einer tieferen Miete. Das Schweizer Mietrecht knüpft die Mieten an den hypothekarischen Referenzzinssatz. Die Anpassung hängt jedoch vom einzelnen Mietverhältnis, früheren Mietzinsänderungen und den rechtlichen Voraussetzungen für Erhöhungen oder Senkungen ab. Der Verband argumentiert, dass viele Mietende nicht vollständig von den sinkenden Finanzierungskosten profitiert haben.

Auch der Wohnungsmarkt hat sich verengt. Wenn Wohnungen knapp sind, finden Vermietende oft neue Mietende, die bereit sind, mehr zu bezahlen, besonders in wirtschaftlich starken Regionen. Das erhöht den Druck bei Wohnungswechseln und neuen Mietverträgen, selbst wenn bestehende Mietende nach einer Senkung des Referenzzinssatzes rechtlich eine Mietzinssenkung verlangen können.

So entsteht eine Lücke zwischen den finanziellen Bedingungen für Immobilienbesitzende und den monatlichen Kosten für Mietende. Tiefere Finanzierungskosten können die Finanzierungsausgaben senken, während die Knappheit die Marktmieten stützt. Immobilienbesitzende haben zudem Unterhalts-, Energie- und Renovationskosten. Die verfügbaren Zahlen zeigen jedoch, dass der Mietpreisindex während der Phase aussergewöhnlich tiefer Hypothekarzinsen insgesamt weiter stieg. Der Mieterverband sagt, das System müsse die Kostenmiete konsequenter durchsetzen. Dabei richten sich die Mietzinse nach den tatsächlichen Kosten und einer zulässigen Rendite und nicht allein nach der Marktknappheit.

Investmentgesellschaften besassen 2024 44.4% der Schweizer Mietwohnungen, gegenüber 28.7% im Jahr 2000, wie der Mieterverband mitteilt. Im gleichen Zeitraum sank der Anteil der Wohnungen im Besitz von Privatpersonen von 57.3% auf 43.2%. Dieser Wandel hat verändert, wer über Mietwohnungen entscheidet und wie die Erträge aus Immobilien beurteilt werden.

Grosse Eigentümer können professionelles Management und Kapital für Neubauten oder Renovationen einbringen. Sie verwalten aber auch Portfolios, von denen Investorinnen und Investoren Renditen erwarten. Laut dem Verband haben Investmentgesellschaften mit Immobilien hohe Renditen erzielt, während Mietende weiterhin mit steigenden Kosten und einem schrumpfenden Angebot an bezahlbarem Wohnraum konfrontiert sind.

Die Eigentumsverhältnisse erklären den Mietanstieg nur teilweise. Bodenpreise, Baukosten, Planungsvorschriften und Bevölkerungswachstum beeinflussen alle das Wohnungsangebot. Das Ausgangsmaterial führt den Anstieg von 32.1% nicht auf eine einzelne Ursache zurück. Es zeichnet jedoch einen Markt, in dem Finanzkapital an Bedeutung gewonnen hat, während Mietende weiterhin von lokaler Knappheit betroffen sind.

Der Mieterverband fordert den Bund auf, die Lex Koller zu verschärfen. Diese schränkt bestimmte Käufe von Schweizer Wohnimmobilien durch ausländische Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz sowie durch Personen ohne Aufenthaltsbewilligung ein. Der Verband argumentiert, strengere Regeln könnten den Zufluss von Finanzkapital in den Wohnungsmarkt eindämmen.

Haushalte mit einem Bruttoeinkommen von weniger als CHF 4'000 geben 37.8% ihres Einkommens für die Miete aus. Damit bleibt weniger Geld für Essen, Verkehr, Gesundheitsversorgung, Kinderbetreuung und Energie, und unerwartete Rechnungen lassen sich schwieriger bezahlen. Besonders stark ist der Druck für Menschen, die wegen ihrer Arbeit, der Schule oder familiärer Verpflichtungen nicht ohne Weiteres umziehen können.

OECD-Daten aus acht Ländern, darunter die Schweiz, zeigen: Jeder zweite Haushalt mit tiefem Einkommen, der zur Miete wohnt, gibt mehr als 40% des verfügbaren Einkommens für die Miete aus. Die Kennzahl bezieht sich auf das verfügbare Einkommen und nicht auf den Bruttolohn. Sie beschreibt somit ein noch engeres Haushaltsbudget nach Steuern und Transfers.

Auch Mietende mit mittlerem Einkommen sind betroffen, wenn die Mieten schneller steigen als die Löhne oder ein Haushalt ein Einkommen verliert. Eine Mietzinserhöhung bei einem Umzug kann Menschen dazu zwingen, ausserhalb ihrer gewohnten Umgebung zu suchen oder längere Arbeitswege in Kauf zu nehmen. In Zürich und anderen Gebieten mit hoher Nachfrage schränkt der Mangel an bezahlbaren Wohnungen diese Möglichkeiten ein.

Das Problem der Bezahlbarkeit reicht daher über einzelne Streitigkeiten zwischen Mietenden und Vermietenden hinaus. Es betrifft die berufliche Mobilität, die Gründung von Haushalten und die Möglichkeit der Arbeitnehmenden, in der Nähe von Arbeitsplätzen und öffentlichen Dienstleistungen zu bleiben. Weil in der Schweiz aussergewöhnlich viele Menschen zur Miete wohnen, betreffen Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt einen grossen Teil der Bevölkerung und nicht nur eine kleine Gruppe von Haushalten.

Der Mieterverband fordert einen politischen Kurswechsel mit Schwerpunkt auf Kostenmiete und mehr gemeinnützigem Wohnungsbau. Ausserdem kritisiert er den indirekten Gegenvorschlag des Bundes zur Mietpreis-Initiative des Verbands und warnt, dieser könne zu einem «noch stärkeren Anstieg der Mieten» führen.

Gemeinnütziger Wohnungsbau könnte das Angebot an Wohnungen erweitern, die auf Bezahlbarkeit statt auf eine möglichst hohe Marktrendite ausgerichtet sind. Der Verband stellt diese Massnahme nicht als schnelle Lösung dar. Der Bau von Wohnungen erfordert Land, Finanzierung, Planungsentscheide und Zeit. Kurzfristig setzen sich Mieterorganisationen für eine klarere Anwendung der Mietzinsregeln und einen besseren Zugang zu Senkungen ein, wenn der Referenzzinssatz sinkt.

Die Debatte wird auch die Rolle des Bundes, der Kantone und der Gemeinden auf die Probe stellen. Die lokalen Behörden bestimmen einen grossen Teil der Rahmenbedingungen für die Planung und können genossenschaftlichen, kommunalen oder gemeinnützigen Wohnungsbau unterstützen. Die Politik des Bundes beeinflusst das Mietrecht, die Regeln zum Hypothekarzinssatz und die Einschränkungen beim Immobilienerwerb.

Für Mietende ist der unmittelbare Massstab einfach: Sinken die monatlichen Wohnkosten, wenn der gesetzliche Referenzzinssatz sinkt, und umfasst das neue Angebot Wohnungen, die mit gewöhnlichen Löhnen bezahlbar sind? Bei um 32.1% gestiegenen Mieten in zwei Jahrzehnten wird diese Frage für die Schweizer Politik zu den Lebenshaltungskosten zentral bleiben.