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Pourquoi les loyers suisses continuent-ils d’augmenter malgré des taux hypothécaires bas ?
Les loyers suisses ont augmenté de plus de 32 % en deux décennies, malgré des taux hypothécaires historiquement bas.
Les loyers suisses ont augmenté de 32,1 % entre 2005 et 2025, alors même que les coûts d’emprunt hypothécaire atteignaient des niveaux historiquement bas. Les chiffres, publiés par l’Association suisse des locataires à l’occasion de la Journée internationale des locataires, reflètent une pression ressentie dans tout un pays où la location est la norme, et non une étape temporaire avant l’accession à la propriété. Environ deux tiers des ménages suisses sont locataires, soit la proportion la plus élevée d’Europe.
Le décalage entre le taux de référence hypothécaire et les loyers mensuels est devenu un enjeu central du débat sur le coût de la vie. Le taux de référence s’élève actuellement à 1,25 %. Comme les loyers suisses sont légalement liés à ce taux, les locataires auraient pu s’attendre à des baisses lorsque les coûts de financement ont diminué. Selon l’Association des locataires, les locataires n’ont pas bénéficié d’un allègement à la hauteur de ce que la baisse du taux aurait laissé prévoir.
La charge pèse surtout sur les ménages dont le budget est serré. Selon l’association, les personnes dont le revenu brut est inférieur à 4 000 CHF consacrent en moyenne 37,8 % de leur revenu au loyer. Dans des villes comme Zurich, où les appartements disponibles sont rares, les ménages doivent souvent choisir entre accepter des coûts plus élevés, s’éloigner du travail et des services, ou rester dans un logement qui absorbe une part toujours plus importante de leur revenu.
Comprendre l’écart entre les taux et les loyers
Un taux de référence de 1,25 % ne se traduit pas automatiquement par une baisse de loyer. Le droit suisse du bail lie les loyers au taux de référence hypothécaire, mais l’adaptation dépend du bail concerné, des précédentes modifications de loyer et des conditions légales qui régissent les hausses et les baisses. L’association estime que de nombreux locataires n’ont pas bénéficié pleinement de la baisse des coûts de financement.
Le marché du logement s’est également tendu. Lorsque les appartements sont rares, les bailleurs peuvent souvent trouver de nouveaux locataires disposés à payer davantage, en particulier dans les régions économiquement prospères. Cela exerce une pression lors des changements de locataires et de la conclusion de nouveaux baux, même lorsque les locataires en place ont des motifs légaux de demander une baisse après la diminution du taux de référence.
Il en résulte un écart entre les conditions financières auxquelles sont confrontés les propriétaires et les coûts mensuels supportés par les locataires. La baisse des coûts d’emprunt peut réduire les frais de financement, tandis que la pénurie soutient les loyers du marché. Les propriétaires doivent aussi assumer des frais d’entretien, d’énergie et de rénovation, mais les chiffres disponibles montrent que l’indice général des loyers a continué à progresser pendant la période où les taux hypothécaires étaient exceptionnellement bas. L’Association des locataires estime que le système doit mieux faire appliquer le principe du loyer fondé sur les coûts, selon lequel les loyers reflètent les coûts réels et un rendement autorisé, plutôt que la seule pénurie du marché.
Suivre l’argent jusqu’au marché locatif
En 2024, les sociétés d’investissement détenaient 44,4 % des logements locatifs en Suisse, contre 28,7 % en 2000, selon l’Association des locataires. Sur la même période, la part détenue par des particuliers est passée de 57,3 % à 43,2 %. Cette évolution a changé la manière dont les décisions concernant les logements locatifs sont prises et dont les revenus immobiliers sont évalués.
Les grands propriétaires peuvent assurer une gestion professionnelle et apporter des capitaux pour construire ou rénover. Ils gèrent aussi des portefeuilles dont les investisseurs attendent un rendement. L’association affirme que les sociétés d’investissement ont obtenu des rendements élevés dans le secteur immobilier, tandis que les locataires ont continué à faire face à des coûts croissants et à une diminution de l’offre de logements abordables.
La propriété n’explique qu’en partie la hausse des loyers. Le prix des terrains, les coûts de construction, les restrictions à la planification et la croissance démographique influent tous sur l’offre de logements. Les documents de référence n’attribuent pas la hausse de 32,1 % à une cause unique, mais ils décrivent un marché où le capital financier a pris une place plus importante, tandis que les locataires restent exposés aux pénuries locales.
L’Association des locataires demande au Conseil fédéral de renforcer la Lex Koller, qui restreint certains achats de biens immobiliers résidentiels en Suisse par des personnes étrangères non résidentes et des personnes sans autorisation de séjour. Elle estime que des règles plus strictes pourraient freiner l’afflux de capitaux financiers sur le marché du logement.
Mesurer le coût pour les bas et moyens revenus
Les ménages dont le revenu brut est inférieur à 4 000 CHF consacrent 37,8 % de leur revenu au loyer. Il leur reste moins d’argent pour l’alimentation, les transports, les soins, la garde des enfants et l’énergie, et il leur est plus difficile de faire face à une facture imprévue. La pression est particulièrement forte pour les personnes qui ne peuvent pas facilement déménager en raison de leur travail, de leur scolarité ou de leurs obligations familiales.
Les données de l’OCDE portant sur huit pays, dont la Suisse, montrent qu’un ménage locataire à faible revenu sur deux consacre plus de 40 % de son revenu disponible au loyer. Cet indicateur se fonde sur le revenu disponible plutôt que sur le salaire brut. Il décrit donc un budget familial encore plus serré après impôts et transferts.
Les locataires à revenu moyen sont également exposés lorsque les loyers augmentent plus vite que les salaires ou qu’un ménage perd une source de revenu. Une hausse de loyer au moment d’un déménagement peut contraindre les personnes à chercher un logement en dehors de leur communauté habituelle ou à accepter des trajets plus longs. À Zurich et dans d’autres régions où la demande est forte, la pénurie d’appartements abordables limite ces possibilités.
Le problème d’accessibilité financière dépasse donc les litiges individuels entre locataires et bailleurs. Il touche la mobilité professionnelle, la formation des ménages et la possibilité pour les personnes actives de rester à proximité des emplois et des services publics. La part exceptionnellement élevée de locataires en Suisse signifie que les évolutions du marché du logement concernent une grande partie de la population, et non un groupe restreint de ménages.
Placer l’accessibilité au cœur de la politique du logement
L’Association des locataires réclame une politique axée sur le loyer fondé sur les coûts et sur davantage de logements d’utilité publique. Elle critique également le contre-projet indirect du Conseil fédéral à son initiative sur les loyers, avertissant que celui-ci pourrait entraîner une « hausse encore plus marquée des loyers ».
Les logements d’utilité publique pourraient accroître l’offre d’appartements gérés dans un souci d’accessibilité financière plutôt que de rendement maximal. L’association ne présente pas cette mesure comme une solution rapide. La construction de logements nécessite des terrains, des financements, des décisions de planification et du temps. À court terme, les associations de locataires demandent une application plus claire des règles en matière de loyers et un meilleur accès aux baisses lorsque le taux de référence diminue.
Le débat mettra aussi à l’épreuve le rôle de la Confédération, des cantons et des communes. Les autorités locales contrôlent une grande partie du cadre de planification et peuvent soutenir le logement coopératif, communal ou sans but lucratif. La politique fédérale influe sur le droit du bail, les règles relatives au taux hypothécaire et les restrictions concernant l’achat de biens immobiliers.
Pour les locataires, le critère immédiat est simple : les coûts mensuels du logement diminuent-ils lorsque le taux de référence légal baisse, et les nouveaux logements sont-ils accessibles avec des salaires ordinaires ? Avec des loyers en hausse de 32,1 % en deux décennies, cette question restera au cœur de la politique suisse du coût de la vie.