Le marché locatif zurichois montre de timides signes de détente

Le taux de vacance à Zurich a légèrement augmenté, ouvrant une petite brèche sur un marché où trouver un appartement rime souvent avec visites bondées et refus. Selon les chiffres cités par la Banque cantonale de Zurich (ZKB), le taux du canton est passé de 0,48 % à 0,52 % en 2026. À l’échelle suisse, il a évolué en sens inverse, passant de 1,01 % à 0,93 %.

L’amélioration est modeste et inégalement répartie. Les logements vacants ont surtout augmenté dans les zones urbaines autour de Zurich. Dans la ville elle-même, leur nombre a également légèrement progressé, mais reste faible. Pour les locataires qui cherchent un logement dans la plus grande ville de Suisse, cette distinction est importante : une légère hausse du nombre de logements inoccupés ne signifie pas que des appartements adaptés sont faciles à trouver.

La ZKB entrevoit un possible tournant, alors que la construction s’accélère et que l’immigration nette passe sous ses récents pics. Ces deux évolutions pourraient réduire progressivement la concurrence pour les logements. Pour l’heure, les indicateurs montrent une détente à la marge, et non un changement soudain des perspectives pour les locataires.

La ZKB prévoit 8 500 nouveaux appartements dans le canton de Zurich en 2026, contre 8 200 l’an dernier. La banque table sur une nouvelle hausse à 9 000 en 2027. Ces projets pourraient offrir davantage de choix aux locataires si les nouveaux logements arrivent sur le marché comme prévu.

Cette offre supplémentaire intervient alors que l’immigration nette est retombée sous les pics des dernières années. La ZKB estime que la combinaison d’une construction plus soutenue et de flux migratoires moins importants allégera progressivement la pression. Les chiffres des logements vacants suggèrent que cette évolution se manifeste déjà plus nettement dans les zones urbaines autour du canton que dans la ville de Zurich elle-même.

Les prévisions en matière de construction ont des répercussions au-delà des limites de la ville. Les ménages qui n’ont pas les moyens de se loger à Zurich, ou qui n’y trouvent pas de logement, se sont tournés vers des cantons voisins moins chers, notamment l’Argovie, la Thurgovie et Schaffhouse. Cette migration a accentué la pression sur les marchés locatifs de ces régions. Si davantage de personnes trouvent un logement à Zurich, elles seront peut-être moins nombreuses à devoir chercher plus loin, ce qui pourrait aussi modérer la demande dans ces cantons.

Les prévisions décrivent un ajustement progressif, et non une augmentation rapide du choix. Pour les locataires, l’effet dépendra de la disponibilité de nouveaux appartements là où la demande est la plus forte.

La hausse des loyers a fortement ralenti, mais ceux-ci devraient continuer à augmenter. Dans la ville de Zurich, la progression annuelle des loyers annoncés est passée de plus de 10 % il y a quelques années à 1,5 %. Pour le canton dans son ensemble, la ZKB prévoit des hausses de 1,5 % en 2026 comme en 2027.

Ce ralentissement pourrait rendre le marché moins éprouvant pour les personnes en recherche d’un logement, mais il ne signifie pas que les loyers annoncés baissent. Les locataires doivent aussi s’attendre à une hausse des frais accessoires, car la ZKB prévoit que les prix de l’énergie les feront augmenter.

Les locataires en place pourraient être concernés par un autre mécanisme. La ZKB prévoit que le taux d’intérêt de référence hypothécaire, qui détermine l’adaptation de nombreux loyers en cours, passera de 1,25 % à 1,5 % au second semestre 2027. La banque relie cette prévision à la part croissante des hypothèques indexées sur le Saron, un taux d’intérêt de référence à court terme. Elle s’attend à ce que le taux de référence réagisse plus rapidement au resserrement monétaire qu’elle prévoit pour l’an prochain.

Les perspectives varient donc selon les ménages : la hausse des loyers annoncés s’est calmée, mais les coûts de l’énergie et les éventuelles adaptations du taux de référence pourraient encore alourdir les frais de logement.

À court terme, le gain le plus tangible pourrait être un choix un peu plus large, et non une baisse des prix. Le taux de vacance à Zurich n’a que légèrement augmenté, et les prévisions de la ZKB indiquent que les loyers continueront de progresser dans le canton. La construction de logements supplémentaires et le ralentissement de l’immigration offrent des raisons d’espérer avec prudence aux personnes en recherche d’un appartement, tandis que le taux de vacance toujours bas dans la ville témoigne du maintien de la pression.

Les effets pourraient se faire sentir au-delà de Zurich. L’Argovie, la Thurgovie et Schaffhouse ont absorbé une partie de la demande des ménages à la recherche de logements moins chers hors de la ville. Si l’offre s’améliore à Zurich, ces départs pourraient progressivement diminuer et alléger une partie de la pression sur les marchés locatifs voisins.

Les prévisions incitent aussi les locataires à suivre plusieurs indicateurs à la fois : la livraison des 8 500 nouveaux appartements prévus en 2026 et des 9 000 en 2027, l’évolution du taux de vacance dans la ville, ainsi que l’éventuel renchérissement des frais de logement dû aux variations attendues des prix de l’énergie et du taux de référence. Ces tendances détermineront si cette première amélioration se traduira par une détente plus perceptible pour les ménages.

Pour l’heure, le marché zurichois montre de timides signes de détente. Les chiffres laissent entrevoir de meilleures perspectives pour trouver un logement, mais ne rassurent guère celles et ceux qui espèrent payer moins.