Wohnen
Zürcher Mietwohnungsmarkt zeigt erste Anzeichen einer leichten Entspannung
Der Zürcher Mietwohnungsmarkt zeigt erste Anzeichen einer leichten Entspannung, da mehr gebaut wird und die Zuwanderung nachlässt. Die Mieten steigen jedoch weiterhin, und in der grössten Stadt der Schweiz ist es nach wie vor schwierig, eine Wohnung zu finden.
Die Leerstandsquote im Kanton Zürich ist leicht gestiegen und sorgt für einen kleinen Hoffnungsschimmer in einem Markt, in dem die Wohnungssuche oft überfüllte Besichtigungstermine und Absagen bedeutet hat. Gemäss den von der Zürcher Kantonalbank (ZKB) zitierten Zahlen stieg die Quote 2026 von 0,48% auf 0,52%. In der gesamten Schweiz entwickelte sie sich in die entgegengesetzte Richtung und sank von 1,01% auf 0,93%.
Die Verbesserung ist bescheiden und nicht gleichmässig verteilt. Am deutlichsten stieg die Zahl leer stehender Wohnungen in den städtischen Gebieten rund um Zürich. Auch in der Stadt selbst nahm sie leicht zu, blieb aber tief. Für Mieterinnen und Mieter, die in der grössten Stadt der Schweiz um eine Wohnung konkurrieren, ist dieser Unterschied wichtig: Ein leichter Anstieg leerer Wohnungen bedeutet nicht, dass passende Wohnungen ohne Weiteres verfügbar sind.
Die ZKB sieht einen möglichen Wendepunkt, da der Wohnungsbau an Fahrt gewinnt und die Nettozuwanderung unter die Höchstwerte der vergangenen Jahre fällt. Diese beiden Veränderungen könnten den Wettbewerb um Wohnungen allmählich verringern. Vorerst deuten die Zahlen auf eine leichte Entspannung am Rand des Markts hin, nicht auf eine plötzliche Verbesserung der Aussichten für Wohnungssuchende.
Mehr Wohnungen im ganzen Kanton bauen
Die ZKB rechnet damit, dass 2026 im Kanton Zürich 8500 neue Wohnungen entstehen, gegenüber 8200 im Vorjahr. Für 2027 prognostiziert die Bank einen weiteren Anstieg auf 9000 Wohnungen. Das Angebot könnte Wohnungssuchenden mehr Auswahl bieten, sofern die neuen Wohnungen wie erwartet auf den Markt kommen.
Das zusätzliche Angebot entsteht, während die Nettozuwanderung unter die Höchstwerte der vergangenen Jahre gefallen ist. Nach Einschätzung der ZKB dürfte die Kombination aus mehr Bautätigkeit und einem langsameren Bevölkerungszuwachs den Druck allmählich verringern. Die Leerstandszahlen deuten darauf hin, dass diese Veränderung in den städtischen Gebieten rund um den Kanton deutlicher sichtbar ist als in der Stadt Zürich selbst.
Die Bauprognose ist auch über die Stadtgrenze hinaus bedeutsam. Haushalte, die sich Wohnungen in Zürich nicht leisten können oder keine finden, sind in günstigere Nachbarkantone wie Aargau, Thurgau und Schaffhausen gezogen. Dadurch ist der Druck auf die Mietwohnungsmärkte dort gestiegen. Wenn mehr Menschen in Zürich eine Wohnung finden, müssen möglicherweise weniger anderswo suchen, was die Nachfrage auch in diesen Kantonen dämpfen könnte.
Die Prognosen beschreiben eine allmähliche Anpassung, keine rasche Ausweitung der Auswahl. Welche Wirkung sich für Mieterinnen und Mieter ergibt, hängt davon ab, ob neue Wohnungen dort verfügbar werden, wo die Nachfrage am grössten ist.
Die weiterhin anfallenden Kosten für Mieter im Blick behalten
Das Mietwachstum hat sich deutlich verlangsamt, doch die Mieten dürften weiter steigen. In der Stadt Zürich ist das jährliche Wachstum der ausgeschriebenen Mieten von mehr als 10% vor einigen Jahren auf 1,5% gesunken. Für den gesamten Kanton prognostiziert die ZKB für 2026 und 2027 jeweils einen Anstieg um 1,5%.
Das langsamere Wachstum könnte die Wohnungssuche weniger belastend machen, bedeutet aber nicht, dass die ausgeschriebenen Mieten sinken. Zudem drohen den Mieterinnen und Mietern höhere Nebenkosten, da die ZKB mit einem Anstieg dieser Kosten infolge höherer Energiepreise rechnet.
Bestehende Mietverhältnisse könnten von einem anderen Mechanismus betroffen sein. Die ZKB erwartet, dass der hypothekarische Referenzzinssatz, der die Anpassung vieler bestehender Mieten bestimmt, in der zweiten Jahreshälfte 2027 von 1,25% auf 1,5% steigt. Die Bank begründet diese Prognose mit dem wachsenden Anteil an Hypotheken, die an den kurzfristigen Referenzzinssatz Saron gebunden sind. Sie rechnet damit, dass der Referenzzinssatz schneller auf die für das nächste Jahr prognostizierte geldpolitische Straffung reagiert.
Die Aussichten unterscheiden sich somit je nach Haushalt: Die Zunahme der ausgeschriebenen Mieten hat sich abgekühlt, während Energiekosten und mögliche Anpassungen des Referenzzinssatzes die Wohnkosten dennoch erhöhen könnten.
Auf Entlastung auch ausserhalb der Stadt achten
Der deutlichste kurzfristige Vorteil könnte etwas mehr Auswahl sein, nicht tiefere Preise. Die Leerstandsquote in Zürich ist nur leicht gestiegen, und die Prognosen der ZKB deuten weiterhin auf steigende Mieten im ganzen Kanton hin. Für Wohnungssuchende geben der zusätzliche Wohnungsbau und die langsamere Zuwanderung Anlass zu vorsichtigem Optimismus. Gleichzeitig macht der anhaltend tiefe Leerstand in der Stadt den Druck weiterhin sichtbar.
Die Auswirkungen könnten über Zürich hinausreichen. Aargau, Thurgau und Schaffhausen haben einen Teil der Nachfrage von Haushalten aufgenommen, die ausserhalb der Stadt günstigeren Wohnraum suchen. Wenn sich das Angebot in Zürich verbessert, könnte diese Abwanderung im Laufe der Zeit nachlassen und die Anspannung auf den Mietwohnungsmärkten der Nachbarkantone verringern.
Die Prognosen bedeuten auch, dass Mieterinnen und Mieter mehrere Indikatoren gleichzeitig im Auge behalten müssen: ob die erwarteten 8500 neuen Wohnungen im Jahr 2026 und 9000 im Jahr 2027 tatsächlich entstehen, wie sich der Leerstand in der Stadt entwickelt und ob die erwarteten Änderungen bei Energiepreisen und Referenzzinssatz die Wohnkosten erhöhen. Diese Entwicklungen werden bestimmen, ob sich die erste Verbesserung für die Haushalte spürbarer bemerkbar macht.
Der Zürcher Markt zeigt vorerst erste Anzeichen einer leichten Entspannung. Die Zahlen lassen auf bessere Aussichten bei der Wohnungssuche hoffen, bieten aber wenig Trost für alle, die auf tiefere Wohnkosten hoffen.