Le marché immobilier suisse marque le pas en fin d’année

Le marché du logement suisse est quasiment à l’arrêt. À la fin de l’année, les prix de l’immobilier résidentiel ont à peine progressé au quatrième trimestre 2024, enregistrant une hausse négligeable de 0,1 %. Cette évolution marque un refroidissement soudain et marqué dans tout le pays. Il ne s’agit pas d’un simple ralentissement, mais d’une quasi-stagnation qui laisse acheteurs et vendeurs dans l’expectative.

Les données révèlent un marché contrasté. Alors que la valeur des appartements en propriété par étages a connu une modeste hausse de 0,5 %, le marché des maisons individuelles a reculé. Le prix des maisons individuelles a baissé de 0,2 %, une première depuis longtemps pour le rêve d’accéder à la propriété en Suisse. Ce contraste est révélateur : les surenchères effrénées ont pris fin et laissent place à une réalité plus prudente, où les prix sont déterminants. Les indices des prix de transaction de l’IAZI confirment le coup de frein à la hausse fulgurante qui caractérisait la période post-pandémique.

Malgré ce coup de froid hivernal, le tableau d’ensemble reste indéniablement robuste. Si l’on considère l’année 2024 dans son ensemble, les propriétaires immobiliers suisses ont peu de raisons de s’inquiéter. Le marché a enregistré une croissance annuelle solide de 2,7 %, un chiffre parfaitement conforme aux moyennes historiques à long terme. Cette résistance statistique montre que, même si le moteur a toussé au quatrième trimestre, le véhicule reste bel et bien intact.

Cette progression annuelle souligne la solidité fondamentale des actifs immobiliers suisses. Le refroidissement de fin d’année semble être une correction de stabilisation plutôt que l’éclatement d’une bulle. Le coût de l’accession à la propriété a augmenté sur les douze mois, confirmant le statut de valeur refuge de l’immobilier, malgré la volatilité trimestrielle. Le marché suisse fait preuve de résilience : il a résisté aux vents contraires économiques et a généré des rendements réguliers, quoique modérés, pour les détenteurs à long terme.

Alors que les propriétaires font face à la stagnation, le secteur de l’investissement est confronté à un recul immédiat. Les placements immobiliers directs, en particulier dans les immeubles locatifs, ont vu leur valeur baisser de 0,3 % au dernier trimestre 2024. Ce recul témoigne d’un changement de sentiment chez les investisseurs institutionnels et les bailleurs, qui doivent désormais composer avec des marges plus serrées et des valorisations en baisse.

Le contexte reste toutefois essentiel. Malgré ce repli trimestriel, le secteur a tout de même enregistré une hausse modérée de 1,1 % sur l’ensemble de l’année. La volatilité de ce segment souligne la sensibilité des biens immobiliers générant des revenus aux évolutions économiques générales. Les investisseurs lèvent clairement le pied et réévaluent les rendements dans un marché qui ne garantit plus automatiquement une appréciation rapide. Les gains faciles dans le secteur des immeubles locatifs semblent marquer une pause, obligeant à revenir aux fondamentaux.

Il est encore trop tôt pour parier contre le marché suisse. Les spécialistes de l’IAZI prévoient déjà que cette stagnation ne constitue qu’un « effet de freinage temporaire ». Le cabinet de conseil affirme avec assurance que l’accalmie actuelle précède une nouvelle reprise. Le facteur déclencheur ? La baisse des taux d’intérêt.

L’amélioration des conditions de financement devrait entraîner une hausse de la demande sur le marché en 2025. La baisse des coûts d’emprunt devrait raviver l’intérêt des acheteurs potentiels comme des locataires et intensifier à nouveau la concurrence. Les fondamentaux, à savoir la rareté du terrain et la grande qualité de vie, restent inchangés. Nous assistons probablement à une brève phase de stabilisation, qui offre une occasion rare avant que les conditions monétaires favorables de 2025 ne relancent le marché. Le gel est là, mais le dégel se profile déjà à l’horizon.