Zürich führt die globale Rangliste des Immobilienblasenrisikos an

Zürich weist laut UBS derzeit das höchste Immobilienblasenrisiko der Welt auf. Die Bank bewertete die grösste Stadt der Schweiz in ihrem Global Real Estate Bubble Index 2026 mit 1.69 Punkten. Damit liegt Zürich vor Tokio, Miami und Dubai. Das Ergebnis ist für eine Stadt von Bedeutung, in der Wohnungen bereits zu den teuersten des Landes gehören und es selbst für gut bezahlte Berufstätige schwierig sein kann, eine freie Wohnung zu finden.

Die UBS verglich die Wohnimmobilienmärkte in 23 grossen Städten. Der Wert für Zürich stieg gegenüber 1.55 Punkten im Vorjahr. Damit setzt sich die langjährige Besorgnis über Preise, Angebot und Erschwinglichkeit fort. Auch Genf rückte weiter in die Kategorie mit hohem Risiko vor: Der Wert stieg von 1.05 auf 1.12 Punkte, womit die Stadt den sechsten Rang belegte.

Ein Wert beim Blasenrisiko sagt keinen unmittelbar bevorstehenden Absturz voraus. Er misst die Diskrepanz zwischen Immobilienbewertungen und wirtschaftlichen Fundamentaldaten sowie die Marktdynamik, die Kreditbedingungen und die Bautätigkeit. Zürichs Position spiegelt das Zusammenspiel von starker Beschäftigung, internationaler Migration und knappem Wohnraum wider.

Der Bericht rückt die beiden wichtigsten internationalen Zentren der Schweiz ins Zentrum einer breiteren Debatte über den Wohnungsmarkt. Steigende Preise kommen Eigentümerinnen und Eigentümern zugute, während Mieterinnen und Mieter sowie Erstkäuferinnen und Erstkäufer um eine begrenzte Zahl von Wohnungen konkurrieren.

Zürich verzeichnete unter den Städten der UBS-Studie in den vergangenen 20 Jahren den stärksten Anstieg der Wohnimmobilienpreise. Dieser Anstieg widerspiegelt die Rolle der Stadt als wichtigstem Finanz- und Wirtschaftszentrum der Schweiz sowie ihre wachsende Bedeutung für Technologieunternehmen und Unternehmen im Bereich künstliche Intelligenz.

Internationale Fachkräfte haben die Nachfrage in einem Markt zusätzlich angeheizt, der bereits durch geografische Gegebenheiten und planerische Einschränkungen begrenzt war. Zürich vereint ein kompaktes Stadtgebiet, geschützte Landschaften rund um die Stadt und einen starken Wettbewerb um zentral gelegenen Wohnraum. Arbeitgeber können qualifizierte Arbeitskräfte anziehen, doch viele von ihnen treffen auf einen Mietmarkt mit wenigen verfügbaren Wohnungen.

Die UBS bezeichnete den Zuzug internationaler Fachkräfte als einen Treiber des von ihr so genannten stärksten Anstiegs der Wohnimmobilienpreise unter den untersuchten Städten. Die Nachfrage blieb auch deshalb robust, weil Zürich hohe Löhne, eine zuverlässige Infrastruktur, den Zugang zu Universitäten und eine Konzentration globaler Unternehmen bietet.

Der Druck ist auch ausserhalb der Luxusquartiere spürbar. Erschwinglichkeitsprobleme vergrössern die Kluft zwischen den begehrtesten Quartieren und anderen Teilen des Marktes. Kaufinteressierte mit beträchtlichem Kapital können um knappe Wohnungen konkurrieren, während Haushalte, die auf ihr Einkommen angewiesen sind, mit höheren Kreditkosten, grösseren Eigenmitteln und weniger Möglichkeiten in der Nähe von Arbeitsplätzen und öffentlichen Verkehrsmitteln konfrontiert sind.

Die Leerstandsquote in Zürich liegt nahe null, das Angebot kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Laut UBS liegt auch das Angebot an selbst genutztem Wohneigentum weiterhin deutlich unter dem historischen Niveau. Unter diesen Bedingungen können die Preise weiter steigen, wenn Kaufinteressierte um eine kleine Zahl von Immobilien konkurrieren.

Die Zinsen haben die Entwicklung zusätzlich beeinflusst. Die Phase niedriger Kreditkosten machte Hypotheken erschwinglicher und stützte die höheren Bewertungen in der ganzen Schweiz. Selbst wenn sich die Finanzierungsbedingungen ändern, sind Eigentümer möglicherweise nur ungern bereit zu verkaufen. Gleichzeitig kann es Jahre dauern, bis ein Bauvorhaben von der Bewilligung bis zur Fertigstellung gelangt. In einem Markt, in dem sich die Nachfrage rasch verändern kann, kommen neue Wohnungen deshalb nur langsam hinzu.

Für Mieterinnen und Mieter bedeutet der Mangel mehr Bewerbungen, strengere Auswahlverfahren und längere Wohnungssuchen. Für potenzielle Käuferinnen und Käufer liegt die Hürde noch höher. Ein Haushalt muss beträchtliche Eigenmittel ansparen und nachweisen, dass die Hypothekarzinsen gemäss den Schweizer Kreditvergaberegeln erschwinglich bleiben. Das Preiswachstum kann Immobilien über diese Schwelle hinaus treiben, selbst wenn die Hypothekarzinsen vergleichsweise günstig sind.

Das Ungleichgewicht wirkt sich auch auf die weitere Region aus. Pendlerinnen und Pendler suchen in Gemeinden ausserhalb des Zürcher Zentrums nach Wohnraum und setzen dadurch Verkehrskorridore und benachbarte Wohnungsmärkte unter Druck. Mehr Wohnraum könnte den Mangel lindern, doch die Verfügbarkeit von Bauland, Widerstand vor Ort und Planungsverfahren begrenzen das Tempo möglicher Massnahmen.

Der Wert für das Blasenrisiko in Genf stieg auf 1.12 Punkte. Das bestätigt, dass der Druck über Zürich hinausreicht. Die Stadt am See belegte im UBS-Index den sechsten Rang. Preise und Wohnungsmangel führten zu einem ähnlichen Marktprofil wie in Zürich. Genfs Position widerspiegelt die Konzentration internationaler Organisationen, des Finanzsektors, privaten Vermögens und gut bezahlter spezialisierter Arbeitsplätze.

Zürich erzielte den höchsten Wert aller Städte im Index. Tokio folgte mit 1.54 Punkten, Miami mit 1.41 Punkten und Genf mit 1.12 Punkten. Die Rangliste zeigt zudem, dass hohe Preise allein das Blasenrisiko nicht bestimmen. Paris kam gemäss dem Bericht von Swissinfo zur UBS-Analyse auf 0.33 Punkte, London auf 0.30 und New York auf 0.28.

Lissabon und Seoul wurden dieses Jahr erstmals in die Studie aufgenommen und erweiterten damit den Vergleich grosser urbaner Immobilienmärkte. San Francisco erzielte minus 0.02 Punkte, während São Paulo auf minus 0.24 Punkte kam, den niedrigsten Wert unter den genannten Städten.

Die Schweizer Ergebnisse verdienen besondere Aufmerksamkeit, weil Zürich und Genf internationale Nachfrage mit einem begrenzten Wohnungsangebot verbinden. Ihre Volkswirtschaften ziehen weiterhin Arbeitskräfte und Kapital an, während die Bevölkerung um einen relativ festen Wohnungsbestand konkurriert. Diese Kombination kann die Preise über Jahre hinweg stützen, macht den Markt jedoch anfällig für Veränderungen bei Beschäftigung, Finanzierung oder Migration.

Seit den 1990er-Jahren hat die Schweiz keinen Immobiliencrash dieser Art erlebt. Eine plötzliche Korrektur hätte jedoch Folgen, die weit über Immobilienmakler und Investoren hinausgingen. Fielen die Preise stark, könnten einige Eigentümerinnen und Eigentümer feststellen, dass ihre Hypothek den Wert ihrer Wohnung übersteigt. Die Banken wären einem höheren Kreditrisiko ausgesetzt, die Bautätigkeit könnte sich verlangsamen und die Haushalte könnten ihre Ausgaben senken, um ihre Finanzen wieder ins Gleichgewicht zu bringen.

Eine Korrektur würde sich auch unterschiedlich auf den Wohnungsmangel auswirken. Niedrigere Preise könnten den Zugang für Käuferinnen und Käufer mit der Zeit verbessern. Sinkende Immobilienwerte können jedoch das Vertrauen schwächen und Entwicklungsprojekte gefährden. Besonders stark exponiert wären Eigentümerinnen und Eigentümer, die erst kürzlich gekauft haben, vor allem wenn sie hohe Schulden aufgenommen haben oder ihre Finanzierung bald erneuern müssen.

Die Rangliste der UBS ist eine Risikobewertung und keine Prognose, wann ein Crash eintreten wird. Zürichs starke Wirtschaft, das begrenzte Bauland und die anhaltende Nachfrage können hohe Preise stützen, auch wenn die Erschwinglichkeit abnimmt. Die unmittelbare Herausforderung für die Politik besteht darin, das Wohnungsangebot auszubauen, ohne die Infrastruktur und Lebensqualität zu beeinträchtigen, die die Stadt attraktiv machen.

Für Haushalte bestätigt der Index eine praktische Tatsache: Der Zürcher Markt bleibt äusserst umkämpft. Mieterinnen und Mieter müssen mit anhaltendem Druck rechnen, während Käuferinnen und Käufer ihre Kreditfähigkeit im Hinblick auf mögliche Veränderungen bei Zinsen und Preisen einschätzen müssen. Wie sich die Schweizer Wohnungslandschaft weiterentwickelt, hängt davon ab, ob das Angebot mit den Menschen und Unternehmen Schritt halten kann, die in die Städte ziehen.